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引文

屋屋租賃房客戶籍遷入會造成的影響

591房屋交易討論區

無聊房東
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房客其實只要僅憑著租賃契約書就可以將戶籍遷入承租的房屋中(這也是房客的權利).但因為房客要遷戶籍到租屋處會增加房東某些負擔與風險.

1、出租之房子無法享有自用住宅稅率,地價稅、土地增值稅也會提高.

每年要繳的地價稅稅率會從原來自用0.2%變成1%、增加5倍.
房屋稅如果房客仍供住家使用者,稅額不變。但是如果變成營業用,

  • a、 水電費會變成營業用。
  • b、 房屋稅會從住宅用(1.2%)變成營業用(3%)
  • c、 承租人每年會開立你個人的房屋租賃所得扣繳憑單,會增加個人的綜合所得額。

如果房屋一部分當辦公室,一部分當住家用,則可向稅捐處申請部份當自用住宅、部分當營業的使用情形來分別課稅,稅捐處會派員前往查看實際使用情形後。

土地增值稅問題:將來如果要出售,同樣因為出租他人,而不得享用自用土地增值稅優惠稅率(規定出售前1年不得出租、營業)。也就是說如果房客退租,房東想要把房子賣掉,那房東就不能用自用的土地增值稅.這一個影響很大,從幾千到甚至幾百萬,都是有可能的!!

2、若房客把租金拿去報稅,租金將併入房東的綜合所得裡面,年度所得稅可能會增加.

租賃所得計算方式
租賃所得應就租金收入減除必要費用後的餘額申報。至於減除之必要費用,可採以下方式計算,並擇較高者申報,以達節稅之目的:

  • (一) 列舉扣除租賃合理而必要的損耗及費用:如折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以該房屋為保險標的物所投保的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付利息等之憑證。
  • (二) 不列舉必要的損耗及費用者:依財政部頒定之必要損耗及費用標準(97年度為43%)。

例如月租金10000元,10000×12(月)=120000元(租金總收入)
如果不列舉費用,可扣除43%之(法定)必要費用,所以申報租金收入為120000x(1-43%)=68400元
將租金總收入併入房東綜合所得,再依房東應繳綜合所得稅率計算所得稅,例如級距為6%,依上例,稅金68400×6%=4104元;級距為13%,依上例,稅金為68400×13%=8892元。
納稅是國民應盡的義務,所以合約上租金有沒有包含稅金必須寫清楚.

3、房客將戶籍遷入後,發生卡債欠繳、官司纏身…..等問題.房客逃離卻沒將戶籍遷出.之後所有法院的傳票、甚至"財務管理"公司都會到他的戶籍地址進行一些"必要"的動作,對於房東來說,會是很煩的一件事。
4、房客租約到期搬離,但是戶籍卻沒遷出.
房東可以帶所有權狀(稅單)、身分證、印章、已到期合約書,到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離.此後房東不會再有此房客戶籍上的困擾。將來該房客要遷戶籍時,可在遷入地辦理遷入,與房東無關!!
房客必須具備以下資格,才能申報租金支出列舉扣除:

  • 1、所租自用的房子,必須在中華民國境內,且不能當營利事業使用或執行業務(如醫師、律師、會計師、代書)使用的房屋;
  • 2、租屋人必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬,其他受扶養親屬名義租的房子不可認列;
  • 3、房客應以實際的房租支出申報,最高以12萬為上限;
  • 4、不能同時列報購屋自住貸款利息支出。
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