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引文

賣凶宅判賠 轉向前屋主追討敗訴

聯晟法網

韓忞璁律師
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案例

來源:自由時報 2013年10月10日

新北市林姓女子花千萬買一間公寓的3樓,隔年降價轉售,新屋主發現是凶宅,一狀告到法院,法院判林女還錢,林女自認被騙,怒告前屋主曾男與人頭屋主劉男詐欺,新北地院法官認定證據不足,判2人無罪,林女不僅民事敗訴須還錢,連追討對象都沒有,真是得不償失!

  判決書指出,96年間,林女花1150萬元向曾姓男子購入新北市OO區OO路上某公寓3樓,隔年降價以1080萬元售出,新屋主入住一年,與鄰居閒聊得知,90年間,該公寓3樓共有3人命喪火場,新屋主氣憤提訴「返還買賣價金」。

  林女出庭時,喊冤說自己也不知道是凶宅;民庭法官認為,該屋確實是凶宅,不論林女是否知道該事實,都不能免除物之瑕疵擔保責任,判林女須返還價金。

  林女轉而告曾、劉2男詐欺。刑庭法官調查,簽約時,曾男未保證該處不是凶宅,未在「房地產標的現況說明書」上勾選「未曾發生非自然或自殺致死」,且購屋前林女與前男友曾入住一段時日,林女本身的房屋離該處也很近,卻輕率不詢問是否為凶宅;認定全案證據不足,判決2男無罪,可上訴。

法律教室
「凶宅」,依一般不動產買賣之交易慣例,係指「曾發生凶殺或自殺致死情事」之房屋,因此一因素之存在,致使一般社會大眾對居住品質發生疑慮,在心理層面產生負面影響,而影響消費者對該等房屋之購買意願及購買價格,致該等房屋與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,亦即:買受人原買受該等房屋之價格,與該等房屋因屬凶宅之物之瑕疵應有之合理市價相較,前者有明顯較高之情形,買受人始有因此瑕疵而得請求減少價金或損害賠償之情事。依民法第三百五十四條第一項之規定:「物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」。

本案中法院認定林女對於出售房屋負有瑕疵擔保之責,瑕疪擔保責任並不因出賣人對於瑕疪之知悉或不知悉而有差異,系爭房屋的確前因發生有非自然死亡的存在之事實,致使系爭標的買賣價格相較於其他同一標的市場價值有偏低之情形,造成持有人可能於買賣時發生虧損,依法出賣人理當負瑕疪擔保之責。

民法第三百五十四條第一項
物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

民法第三百五十五條
買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

民法第三百五十九條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

民法第三百六十條
買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。


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