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引文

賣屋後反悔 屋主判賠違約金

聯晟法網

簡文玉律師
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案例

來源:中央通訊社 2013年4月14日

洪姓男子被控委託房屋仲介公司賣屋後反悔,房仲公司提告請求違約金。台灣高等法院日前判洪男給付新台幣50萬元。房仲公司指控,洪男多次變更銷售價格後,最後談定以5100萬元賣給他人,因洪男堅持實收5015萬元,房仲公司則同意僅收2%的服務報酬。不料,洪男卻於簽約當天反悔不賣而未出面,因此請求洪男給付成交總價的4%當作違約金。洪男主張,他的教育程度僅國小肄業,識字不多,當時房仲人員並未向他逐條解釋契約條文的內容及意思,也未定任何合理期間供他審閱全部條款內容,就叫他簽名,他不清楚全部的契約內容,拒絕給付違約金。

  法院一審審理認為,洪男於98年就曾2次與房仲公司簽立委託銷售契約書,顯示他已有多次經驗,不可能就所簽立的委託銷售契約書,除委託銷售價格以外的其他契約內容均不知情。法院審酌以成交價4%計算違約金過高,酌減為50萬元;高院審理後,維持原判決認定。

法律教室
房屋買賣屬重大交易為保障交易安全及資訊透明,委託房仲業者代為處理乃成立居間契約,另違約金大抵上是為確保契約之履行之規範,非確保契約之訂立,故可知違約金係就債務人不履行時,約定應以一定金額支付,作為損害賠償額之預定,或處罰之承諾。

本件當事人洪男委由房仲居間,經多次磋商達成合意,惟洪男訂約前反悔,顯有違契約之約定並有應負擔違約金之事由。交易首重誠信,而違約金有被動的督促當事人遵守並履行契約之用意,使交易的履行獲得確保。

民法第二百五十條(約定違約金之性質):
當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。
違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第二百五十一條
債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。

民法第二百五十二條
約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。

民法第五百六十五條 (居間之定義):
稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。


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