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獨白

銀行房貸審核依據

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一般銀行在審核房貸,都是往2個方向去進行 (不管是房屋買賣貸款、房屋轉增貸款、理財型房貸、房屋二胎貸款)

1、擔保品價值

擔保品價值的真義在於-穩定流通的穩定價格,不同於市場買賣行情!由於市場行情通常都是比銀行鑑估價值稍微高一點點,因此;在買賣房屋貸款時,銀行的鑑估價值往往會比市場價格要更具有公信力(依照房屋所在區域的成數反推回去,便知道這房子是被高估或是被低估了)所以;一般在辦理房屋貸款時,經驗老道並且夠實力的銀行行員會在鑑價申請書上面寫上較高建議估價,並且主動描述承作利基點,以便爭取到較高的鑑估金額!一但被不夠實力或是不夠老練的行員將鑑估報告莽撞送審,所造成的後果便是在一兩年以內這間房屋的價值在申貸銀行被低估!銀行正式的鑑估報告一經送出是不能更改的!只要一兩間銀行送錯就有可能造成屋主求貸無門的窘境。(有些物件會因為個別銀行對於某些區域特別偏好的問題或是週邊有嫌惡設施,本來就只有一兩間銀行有機會估的到價錢!估價被送壞掉,就沒得救了!)

2、借款人的財資力與信用狀況

借款人的財力即是借款人的償還貸款能力。借款人的資歷像徵著客戶還款來源的穩定性!房貸一借通常就是20年,當借款人財資力不夠負擔或是不夠明確時,銀行會希望客戶主動提供有血親關係之家屬做為保證人(金管會規定銀行不得要求借款人徵提保證人,因此銀行會給房貸客戶簽署一張自願提供保證人同意書),並且依照借款人與保證人的信用狀況去增減房屋的可貸金額。一般說來;較為資深並且夠實力的行員或業務主管可以影響審核人員所批示的核准金額,甚至在核准邊緣的案件會因為他們的爭取而足額核貸,或是免除保證人!

※ 房貸利率 ※

依照產品類別以及還款方式的不同,房屋貸款的利率亦有所不同。

1、房屋買賣貸款及房屋轉增貸貸款

一般說來,有分為前段優惠利率以及一利到底型房貸,各家銀行平均利率區間都在2%~2.5%左右(前面的優惠期間或者寬限期間最低利率可低至1.6%~1.8%),但是都是根據政府公告之指數利率微幅浮動調整。(非政府優惠政策性房屋貸款)

2、額度型(理財型)房貸

由於此產品屬於隨借隨還,每期只需還利息不用還本金。或者是將一個房貸案件分成兩個額度兩筆計息,因此風險較高。所以這種房貸大多利率區間都在2.3%~3.5%之間。至於分成兩筆繳款的房貸,一次動撥非額度部份利率比照一般買賣或是轉增貸貸款利率計價本利攤還,額度部份隨借隨還。

3、二胎貸款(二順位房貸)

所謂的二胎貸款,即是本物件已經有一胎貸款,為提供擔保取得新增資金,又不願轉貸(有可能受限於優惠利率或是寬限期的綁約),又可能是因為一胎房貸已經借到相當的成數,轉貸也沒甚麼現金可以拿。因此必需要向另一家銀行申貸二順位房屋貸款。這種房貸的風險值亦相當高,利率都在4%起跳。並且還款年期最長為十年
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