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引文

防止預售屋炒房 查稅高招躲不掉

房地王

吳正治
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有鑑於預售屋市場不斷傳出炒作或拉高房價的情事,財政部長張盛和日前在立法院上表示,將加強查核預售屋炒房的現象,並鎖定北、中部的預售屋投資客為對象。消息傳來,業界普遍認為這又是一項新的打房政策,然而究竟政府對預售屋買賣的查稅動作,對一般購屋民眾會不會造成影響?政府的查稅單位是否真的能夠查出逃掉的稅款?


▲預售屋斥鉅資蓋接待中心,投資客也趁機大撈預售案的價差。

別低估政府查稅功力
新北市一名不願具名的房仲店經理表示,其實稅捐稽徵單位查核預售屋買賣是否逃漏稅,早就在做了,他的不少投資客戶前一陣子就接到了補稅單。只是預售屋市場最近相當不平靜,繼月初中央銀行總裁彭淮南批評預售屋像期貨,容易被投資客炒高價格之後,身為全國最高課稅的政府單位,財政部當然要針對炒作房價的得利,善盡查稅、課稅的責任。

尤其先前財政部表明「預售屋不納入奢侈稅的課徵範圍」,因為財政部認為預售屋不是真正實體可住的房子,預售屋是屬於一種「權利」而且通常持有會超過2年的房屋興建期,所以買賣「權利」的獲利應該納入年度綜合所得稅來課稅,而不是放兩年以上就可以免徵奢侈稅。


▲房子還沒蓋好,所以財政部認為預售屋不屬於奢侈稅的課徵範圍。

站在課稅合理性及增加稅收的立場,有所得才要課稅,所以買賣預售屋若是有獲利,最高還可以課徵到40%稅率的綜合所得稅,這樣的稅制才是合理的;如果把預售屋的買賣納入奢侈稅課徵範圍,將來不論是賺、是賠,都要課徵交易金額的10~15%(非自用住宅持有1~2年課10%、持有1年以內課15%)當作奢侈稅,反而不是很公平,因此預售屋的買賣獲利就成為財政部的查稅重點。

他透露,財稅單位的查税功力很高,投資客千萬不要心存僥倖,以為用人頭戶等老招術就可以騙過財稅單位而不申報買賣預售屋的所得。財稅單位主要查稅的方法及利器包括以下:

一、從建商的已購客戶資料下手
一般而言,為了保護預售案的已購客戶,建商不會輕易把預售案的已購客戶單位透露給財稅單位,不過現在為了維護預售屋市場交易的秩序,有些建商會配合財稅單位的要求,提出名單或是清查訂購的客戶是否也到處買預售屋,再伺機出售的情形。


▲預售屋的投資客通常會一次就買好幾戶。

二、從銀行帳戶進出資料下手
如果建商不願配合提出預售建案訂購客戶的名單,財稅單位還是可以從建商的主要銀行帳戶資金的進出,核對出有哪些投資客把大筆的預售屋訂金、簽約金匯入建商的銀行帳戶。這些投資客日後若是賣掉預售屋,有獲利卻沒有申報所得稅時,就可以馬上寄出補繳稅單。

三、從即有稅籍資料查核
現在是網路資訊充分連線的時代,全國的戶籍、財稅、金融帳戶等資料也早已連線於一身,而且每申報一次綜合所得稅,更多稅籍資料就更加精確及連線在一起,所以報稅時要繳交給稅捐單位的扣繳憑單等證明文件才會越來越少。

然而對民眾不利的是,家裡每個月薪資收入有多少、房子有幾間、銀行帳戶餘額有多少、出租的房屋租金何時匯入,財稅單位透過全國的連線系統通通可以暸若指掌,所以投資客若是利用沒錢、沒資產的人頭戶買賣預售屋,查稅的人員只要核對各方匯款的流向、薪資與購屋總價的比較等資料,就可以查出是不是為了逃稅而利用人頭戶買賣預售屋。


▲房租收入有多少、何時匯入,財稅單位都有資料可以查核。

由此可知,除非一切都用現金交易,否則投資客買賣預售屋有賺錢,很難不被查出而補稅,財政部自己就透露今年1月到9月底,共查出2,512件房屋買賣的補稅案件,其中預售屋就占了1,374件,比例高達55%,可見預售屋的買賣已經成為財稅單位鎖定的重點查稅項目。

至於政府大動作的查稅,會不會對預售屋市場造成影響?這一點倒不必擔心,因為財政部長表明,目前只針對雙北、桃園及台中市的每戶總價超過3,000萬元的預售屋積極查稅,並不是全省的預售建案。而且會去買這一類的預售屋建案,大多是換屋族或資金雄厚的置產族,他們不是拿來自住,就是置產期很長,所以不會因此不買高價的預售屋,對房市買氣也不致於造成不良的影響。

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