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引文

馬凱:美QE已退利率加速反轉 房價修正期將至

住展房屋網

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最近QE退場傳聞再起,仍成為展望明年房市的重大變數。而前日CCIM舉辦年度論壇,也以此為題,企圖整理出來年台美房市的投資趨勢,更請來國內知名政治經濟評論學者馬凱教授,針對此議題提出評析。

馬凱劈頭就批判,過去兩次印鈔救市的歷史經驗,都造成惡性通膨、貨幣制度瓦解及政權垮台;一是一次大戰後的德國,二則是二戰後的國民黨政權。不過美元乃國際儲備貨幣,地位特殊,加上經濟全球化,因此FED印鈔救市並未『歷史重演』,而都往新興市場流,以賺匯差、利差,因為這段期間不僅美元跟著貶值,該國還堅守所謂零利率政策。

事實上,美國FED推QE打的如意算盤,就是藉此『削價競爭』,增加該國出口競爭力,進而接近歐巴馬競選時的支票『美國出口加倍』;然而代價是熱錢流竄到新興市場或國家,也就是(美國)輸出通膨。因此,其實歷史還是重演,只是場景變成新興地區,造成的結果同樣是惡性通膨、房價飆漲及泡沫化。

然當階段性任務達成,也就是美國經濟復甦、就業情況好轉時,QE還是要退場,畢竟不可能無止境地印鈔。這時,上述情況就會翻轉;FED開始收回資金,利將走升,利差、匯差消失,資金就開始回流美國,新興國家為避免資金快速流失,也會跟進升息。馬凱甚至大膽判斷,FED其實在年中就已啟動QE退場,只不過短期內會對股匯市產生過大衝擊,因此表面上柏南奇仍對外宣稱QE持續。

無論如何,現在美國經濟確實在好轉中,資金大量回流後,馬凱預期美國經濟更將會出現一段快速上升期;但同時間利率也將快速走升,而且速度將遠超過預期。因此或許QE退場代表的資金流向反轉。對台灣房市無直接影響,但連帶產生的利率變動,就會是壓垮台灣高房價的最後一根稻草;屆時過度槓桿操作的短線投資者,在無力負擔快速增加的房貸負擔下,勢必拋出手中物件,這就將導致台灣房價進入修正期。

上述分析,CCIM台灣區理事長,瑞普國際物業曾東茂總裁也原則認同,認為台灣房價確實已來到相對高點;而美國歷經08年次貸風暴及金融海嘯衝擊後,目前當地房市已在復甦房價呈上升趨勢,建議投資者分散風險。

CCIM商用組調查問卷也顯示,半數以上CCIM會員建議出售豪宅及出租住宅,加碼買進飯店及土地。然有趣的是,CCIM住宅組卻做出不大一樣的預測;他們認為除內環、中環區『可能』有小幅下修機會外,外圍區仍將有最少5%漲幅,桃園更預測最高可能漲15%;整體來看,仍預期2014房價繼續溫和上漲。

2014房價到底會出現怎樣的趨勢?是如馬凱預言,利率『比想像中更快』翻轉上揚,房貸負擔加重,大量投資物件釋出,導致房價修正?還是像CCIM住宅組所預測的繼續上漲?住展企研室則認為,無論是漲或跌,如果馬政府無法掌握契機,讓台灣經濟提升且強化庶民消費力,則即便房價修正,對一般老百姓來說,仍然高攀不起,仍得要花更多代價滿足起碼的居住需求,這肯定不是社稷之福!

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