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Archive for 九月, 2013

引文

租金收益看增20%

工商時報

蔡惠芳

辦公樓改旅館,清水變雞湯!商用不動產專家指出,台北市辦公租金攀升不易,若改裝為旅館,租金收益可望增加15%~20%,成最大誘因。

全球資產管理公司經理王維宏表示,辦公改旅館,往往也帶動租金報酬率提高,主要是因為租金收益也可以提高,視地段、原本租金行情而定;以西門町商圈來說,由於本身辦公商圈氣息不濃厚,一般每坪月租行情約1,000元,但國內外觀光旅館人潮和錢潮不斷,一旦改裝為旅館,租金行情可跳升至1,500元左右。至於台北市一般地段若辦公改為旅館來經營,則可提高租金收益15%~20%。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,旅館在商用不動產市場已躍居為最熱門交易之一。以今年第2季來說,旅館交易量占比就高達11.7%,為近1年來單季最高。主要易主的旅館標的物,多分布於北、中、南主要都會區精華地段。

永慶資產管理協理黃增福表示,目前商用市場上最被看好的產品,同時兼具高投報、高成長的用途,非旅館莫屬。主要是因為政府推動觀光客倍增計畫,再加上陸客自由行擴大辦理,與「一年多簽」上路,都使未來產業商機持續看多。

引文

租地當農夫 不同區價差大

蘋果日報

張菱育


新北市淡水區已有民眾承租農地,2430坪土地,租金每年約5~7萬元。范厚民攝

嚮往田園生活、作農業投資的民眾,除了花錢買農地耕作之外,還可以承租的方式當「鄉村農夫」,為方便民眾尋找合適物件,行政院農業委員會就建置「農地銀行」網站,同時協助地主刊登租售物件。

面積大民眾卻步
根據《蘋果》查詢農地銀行網站顯示,新北市淡水區農地出租開價每年5~9萬元,面積約914~1461坪,而花蓮縣的農地出租物件,價差很大,從每年租金1294元~10萬元不等,農地面積則為196~1513坪。
新北市淡水區農會表示,只要有意願、有興趣耕種農作的民眾皆可承租農地,每次租期3年以上,以淡水區農地來說,不少人因參與農委會「園丁計劃訓練」來詢問出租農地,但最後因農地面積過大,讓只想有一小塊農地栽種的民眾卻步。


全台出租農地物件行情

農地未耕將課稅
農地銀行網站待租的物件不少,住商不動產宜蘭羅東加盟店店長莊智清指出,農地若沒有在耕作,地主將會被課徵「空地稅」,因此地主都會盡量讓農地持續保持耕作。
有地主會選擇讓土地就近給鄰居耕作,僅跟鄰居收一些收成的稻米,或出租給一般民眾,而且租金便宜,千坪農地可能每年租金僅1萬元,為的只是不要讓農地荒廢,被課徵稅。
新竹的鍾先生說,希望租一塊農地在周末假日時可以當休閒活動之用,回味以前和爺爺一起下田農作的時光。

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建築類型
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住址
新竹天府特區

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誠好談

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土地坪數
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總樓層 / 樓別
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屋況
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特色說明
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鐵15分鐘,高速公路公道五交流道15分鐘。
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引文

揪團買農地 年齡層下降 免奢稅 又便宜 2千萬含農舍最夯

蘋果日報

張菱育

不只揪團買房,買農地也揪團!因部分農地出售免課徵奢侈稅,有開發業者在北部地區密集舉辦免費說明會,教民眾如何買農地,可以買塊地耕畝田蓋棟屋。2年前買方以退休族群居多,但近年年齡層下降,北部買方有5成要當周末休閒度假用。


有業者推揪團買苗栗農地,並蓋好小木屋農舍,買方可以直接入住。彭仁義攝

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,買賣農舍時,其農業用地持有若未滿2年,未取得「土地增值稅不課徵證明書」及農用證明,可能就會被課徵奢侈稅。
自從實施奢侈稅後,農地及農舍交易量增加,又以總價在2000萬元含農舍的物件最受歡迎,不僅免課奢侈稅,土地也便宜,未來可做民宿或轉手。

土地面積小難貸款

由於此類產品交易熱增加,有開發商從去年10月開始,在台灣舉辦多場免費說明會,對象以台中以北的民眾為主,並打著只要揪團10人以上,就會安排專人到各公司或機關單位舉辦說明會,針對農地購買、農舍興建、庭園植栽及有機蔬果培育等做解說。
目前在苗栗,有「林間雅境」、「觀海農園」等農園,每單位約150~200坪土地,讓民眾可以栽種農作物或水果,每戶開價約400萬元左右。
其中「林間雅境」共32戶,目前剩10戶待售,而甫推出的「觀海農園」共30戶,但要留意因土地面積小、難申請貸款。

5成買家當度假用

若想要有現成的小木屋農舍可以直接入住,可挑選已興建完成的農舍,水電設備都架設好,平均每戶農舍加上農地面積共約500坪,總價約1000~1500萬元,貸款可貸6~7成,受到不少台北客喜愛,有6~7成都是台北客。
紐西蘭農莊業務部經理翁振斌觀察,2年前買方有8~9成都是退休族群,但是近年買農地、農舍的買方年齡層有下降趨勢,不少40歲以下買家當做假日休閒度假用的佔5成,反而退休族減少至5成左右。

栽種蔬果身體好轉

他以台北工作的王先生為例,太太患有僵直性脊椎炎,無法自由活動而曾久病厭世,疼愛妻子的王先生不忍心,背著太太到苗栗農莊看地,有建築背景的他自己打造小木屋,王太太從栽種小盆栽開始,慢慢可以開始活動種大果樹、菜園,身體逐漸轉好,王先生退休後夫妻倆就長期住農莊,自己種有機食物。


農地交易貸款方式

引文

租金整垮夜市!A咖走向衰敗 C咖變鳳凰

好房News

蔡佩蓉

2年前堪稱夜市人生「最衰投資」就是師大夜市燈籠滷味法拍案,當時買主為了卡位師大夜市金店面,以每坪516萬元殺出取得一半產權,跌破市場眼鏡,不料3個月後發生商家退出住宅區的爭議,導致師大夜市走向衰敗之路。


師大夜市事件後,夜市商圈邁入了消長轉型期。(好房News記者陳韋帆/攝影)

A咖商圈店面租金近年瘋狂飆漲,但許多小吃商家撐不住集結出走,造就B咖C咖夜市崛起,如此的趨勢更顯示高租金背後暗藏的風險。

事實上,A咖商圈轉趨弱勢,B咖C咖崛起,正是目前市場趨勢;從北部來看,師大夜市已經正式退出超級商圈爭霸的戰局,但其他頂級商圈卻沒因此受惠,最知名的案例就是士林夜市,為了迎合陸客口味,不僅整體走樣,連宅神朱學恒都嫌「士林夜市變難吃,已經沒有古早味」,其次,地下室夜市商場也少了士林夜市「有天有地」的傳統氣氛。

老家在宜蘭羅東、45歲的陳小姐說,去年開張的「蘭陽夜市」就是受士林夜市高租金壓迫的攤商另覓新局,尤其宜蘭這幾年觀光很旺,這些攤商不用在士林夜是做得那麼辛苦,反而也有不錯的收入。

另外,北部去年至今崛起的夜市,包括寧夏夜市愈來愈強,新北市有輔大花園夜市、樹林花園夜市;中部地區原本為攤商期待的「七期夜市」,雖然遭強制拆除,但也反映逢甲、一中街商圈租金暴漲的壓力。

在逢甲夜市賣洋菜凍20年、2011年底收攤的陳媽媽說,洋菜凍3顆賣10元,但當時房東易主打算漲租,能不收攤嗎?後來陳媽媽的兒子,加盟連鎖夜市攤位,往B、C咖夜市移動,甚至曾北上支援樹林花園夜市的攤位。

在南部,高雄4年前崛起的瑞豐夜市,有不少北部投資客南下掃店面,讓店租暴漲,今年竄起的金鑽及凱旋夜市,吸走了不少瑞豐夜市的人潮。而且這些中南部新興夜市,多也將眼光放遠至陸客團,即是有規劃完善的停車位,不僅讓一般民眾方便停車增加逛街誘因,也看準陸客團停駛大型遊覽車的需求。


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