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Archive for 十月, 2013

引文

最新型態房屋詐騙手法

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最新型態房屋詐騙手法

如果說你的房產權狀、身分證件、甚至印鑑證明都好端端的鎖在銀行保險箱,既沒被偷走甚至從來都沒見過光,房子有一天卻被騙走過戶到別人名下,你相信嗎?最近我聽聞一種新的詐騙手法,甚至有朋友差點被以此模式詐騙,不由得讓人感到發毛。

詐騙化身房客小心多年新血付之一炬

台灣的房產登記制度是世界有名的,不僅官方設立地政事務所處理房產移轉登記事務,土地法也規定「登記有絕對效力」,代書業甚至就是為房產移轉登記的繁瑣與嚴謹而生的行業,地政機關甚至有「地政基金」救濟可歸責於公部門的登記錯誤,那詐騙集團要如何將房產硬生生的騙走?

我來講一個故事,你有一間在精華地段價值3000萬元的房屋,經過多年努力,房貸也清償完畢,正在出租中,為了節稅,你將戶籍設在該房屋,有天來了一個人,毫不殺價又付現的租了你的房子,你還開心的去吃大餐慶祝,結果這個房客前二三個月還正常付房租,之後就開始沒付房租,打電話也找不到人,你感覺有異前往查看時,發現房子已經是別人在住,對方說這房子是他剛跟仲介買的,還拿出有對方名字的所有權狀,你去查證,發現房子真的過去到別人名下,原來的房客卻人間蒸發,這是怎麼回事?

原來這個房客甲君住進去的那一剎那就開始詐騙的程序,他先偽造一張有你簽名面額5000萬元的本票,然後向地方法院申請「本票裁定」,此時,地院會發一個雙掛號到你戶籍地址,問你有沒有欠甲君5000萬元,不過雙掛號來時,當然你收不到,代你收信的卻是甲君,10~14天後,法院得不到你的回答,便認為你「默認」有欠甲君5000萬元,於是發給甲君「本票裁定確定證明書」,甲君拿著這個證明書,要求法院強制執行拍賣你這間不動產,這時法院又會發雙掛號到你戶籍地址,告知你的房子將被拍賣,同樣的,信又被甲君收走,你還是不知道。

正式法拍時,第一拍通常都會流標,此時,甲君就趁流標時,向法官表示願意「以債權人身分承受」,用你欠甲君的5000萬元債務「抵繳」價值3000萬元的房產,甲君不花一毛錢取得了法院發的「不動產權利移轉證書」,並依現行規定,單獨到地政事務所過戶給自己;之後,甲君再速速的委託不知情的仲介賣出,得款後遠走高飛。這時或許你仍不知房子已經被騙走,各式證件也都好端端的沒被動過。

該如何預防?這個詐騙伎倆的最重要環節,就是你的戶籍要設在出租的房屋,而歹徒得攔截到法院寄給你的掛號信;因此,當你非得因為節稅或其他原因而要將戶籍設在出租房屋中時,切記一定要有信得過的人替你收信;否則等歹徒取得本票裁定後,不知情的你又拖過了法律給的抗告或確認之訴時限,就很難阻止後續的程序了。

引文

建商互賣屋 藉「實價」炒房

蘋果日報

張菱育

行情一次漲2成 「蛋白區」嚴重

有心人士利用實價揭露炒高地區房價時有所聞,民眾應多查詢區域價格。唐郡威攝
政府實施實價揭露已1年多,但時有所聞有業者故意開高價,製造「假」成交價,將該區價格墊高,或利用實價登錄做假報高租金,以方便做假帳節稅,房仲業者呼籲,政府應建立更完善的登錄制度,以免實價登錄淪為炒房工具。
 

守護房屋董事長江守山指出,像是林口、新莊、五股區等房價都被炒高,以林口為例,房價從原本每坪12萬元,到現在新案開價每坪40萬元,而實際成交價則為每坪30多萬元。
江守山透露,建商的做法是,若2家建商都有在同一區推新案,就以相同價格互相賣給對方產品,且皆完成過戶程序等,但在付款時就直接互相抵掉,根本沒有實際交易,做「假」成交價,且一次都墊高20%的價格,很快房價就被炒高2~3倍。

謊報租金少繳稅
也有不具名業者表示,有看過做假帳的狀況,例如租一間店面實際月租50萬元,但是登錄到網站上卻寫80萬元,就可以節稅,少繳一些稅;或是同一個社區,同時有3個物件要出售,其中1戶以最高價賣出,因此拉高該區房價,讓另外2戶可以賣出好價格。
江守山提醒買方,尤其要注意房市「蛋白區」此種情況明顯,買方要注意實價登錄的價格是否有被墊高,避免被騙。因為登錄到實價揭露的政府資訊上,會讓一般人覺得較有公信力,但反而讓有心人士炒高價格,一再墊高蛋白區房價,明明人口沒有增加,反而房價一直漲,政府應盡快改善實價登錄策略,讓統計更完善,或是乾脆停止此系統,抑制炒作風氣。

「政府縱容非法」
房仲公會全國聯合會理事長李同榮也說,以租屋為例,若雙方不透過仲介就可以不用到實價網登錄租金,但透過仲介租屋卻要登錄,等於鼓勵非法仲介不開發票就可以協助屋主逃漏稅,公會已多次向政府反應此狀況,但是政府卻沒解決,可說是縱容非法打擊合法。

多比價避免被騙
台北市房仲公會副理事長鄭雅能說,現在不動產屬賣方市場,屋主想提高房價,因此會用實價登錄的最高價去談價,且包括邊間、高低樓層、是否有嫌惡設施、採光等,就算是同個社區每戶條件都不同,但是買方希望買得便宜,建議要多做功課、跟房仲詢價、殺價,較不會被高登錄的價格欺騙。

實價登錄 小檔案
◎實施日期:2012年8月1日
◎揭露日期:每月1、16日
◎累計登錄件數:
●買賣 約40萬2800件
●租賃 約2萬594件
●預售 約9210件
◎優點:
●可查詢路段價格、交易資訊透明化
●可查詢不同類型產品交易量
◎缺點:
●有心人士恐做假成交價、做假帳
●去路段化,交易位置不夠準確
◎註:
累計登錄件數缺2013年6月上期統計資料、統計時間為2012年10月16日~2013年9月15日
◎資料來源:內政部地政司、《蘋果》採訪整理

引文

防止預售屋炒房 查稅高招躲不掉

房地王

吳正治

有鑑於預售屋市場不斷傳出炒作或拉高房價的情事,財政部長張盛和日前在立法院上表示,將加強查核預售屋炒房的現象,並鎖定北、中部的預售屋投資客為對象。消息傳來,業界普遍認為這又是一項新的打房政策,然而究竟政府對預售屋買賣的查稅動作,對一般購屋民眾會不會造成影響?政府的查稅單位是否真的能夠查出逃掉的稅款?


▲預售屋斥鉅資蓋接待中心,投資客也趁機大撈預售案的價差。

別低估政府查稅功力
新北市一名不願具名的房仲店經理表示,其實稅捐稽徵單位查核預售屋買賣是否逃漏稅,早就在做了,他的不少投資客戶前一陣子就接到了補稅單。只是預售屋市場最近相當不平靜,繼月初中央銀行總裁彭淮南批評預售屋像期貨,容易被投資客炒高價格之後,身為全國最高課稅的政府單位,財政部當然要針對炒作房價的得利,善盡查稅、課稅的責任。

尤其先前財政部表明「預售屋不納入奢侈稅的課徵範圍」,因為財政部認為預售屋不是真正實體可住的房子,預售屋是屬於一種「權利」而且通常持有會超過2年的房屋興建期,所以買賣「權利」的獲利應該納入年度綜合所得稅來課稅,而不是放兩年以上就可以免徵奢侈稅。


▲房子還沒蓋好,所以財政部認為預售屋不屬於奢侈稅的課徵範圍。

站在課稅合理性及增加稅收的立場,有所得才要課稅,所以買賣預售屋若是有獲利,最高還可以課徵到40%稅率的綜合所得稅,這樣的稅制才是合理的;如果把預售屋的買賣納入奢侈稅課徵範圍,將來不論是賺、是賠,都要課徵交易金額的10~15%(非自用住宅持有1~2年課10%、持有1年以內課15%)當作奢侈稅,反而不是很公平,因此預售屋的買賣獲利就成為財政部的查稅重點。

他透露,財稅單位的查税功力很高,投資客千萬不要心存僥倖,以為用人頭戶等老招術就可以騙過財稅單位而不申報買賣預售屋的所得。財稅單位主要查稅的方法及利器包括以下:

一、從建商的已購客戶資料下手
一般而言,為了保護預售案的已購客戶,建商不會輕易把預售案的已購客戶單位透露給財稅單位,不過現在為了維護預售屋市場交易的秩序,有些建商會配合財稅單位的要求,提出名單或是清查訂購的客戶是否也到處買預售屋,再伺機出售的情形。


▲預售屋的投資客通常會一次就買好幾戶。

二、從銀行帳戶進出資料下手
如果建商不願配合提出預售建案訂購客戶的名單,財稅單位還是可以從建商的主要銀行帳戶資金的進出,核對出有哪些投資客把大筆的預售屋訂金、簽約金匯入建商的銀行帳戶。這些投資客日後若是賣掉預售屋,有獲利卻沒有申報所得稅時,就可以馬上寄出補繳稅單。

三、從即有稅籍資料查核
現在是網路資訊充分連線的時代,全國的戶籍、財稅、金融帳戶等資料也早已連線於一身,而且每申報一次綜合所得稅,更多稅籍資料就更加精確及連線在一起,所以報稅時要繳交給稅捐單位的扣繳憑單等證明文件才會越來越少。

然而對民眾不利的是,家裡每個月薪資收入有多少、房子有幾間、銀行帳戶餘額有多少、出租的房屋租金何時匯入,財稅單位透過全國的連線系統通通可以暸若指掌,所以投資客若是利用沒錢、沒資產的人頭戶買賣預售屋,查稅的人員只要核對各方匯款的流向、薪資與購屋總價的比較等資料,就可以查出是不是為了逃稅而利用人頭戶買賣預售屋。


▲房租收入有多少、何時匯入,財稅單位都有資料可以查核。

由此可知,除非一切都用現金交易,否則投資客買賣預售屋有賺錢,很難不被查出而補稅,財政部自己就透露今年1月到9月底,共查出2,512件房屋買賣的補稅案件,其中預售屋就占了1,374件,比例高達55%,可見預售屋的買賣已經成為財稅單位鎖定的重點查稅項目。

至於政府大動作的查稅,會不會對預售屋市場造成影響?這一點倒不必擔心,因為財政部長表明,目前只針對雙北、桃園及台中市的每戶總價超過3,000萬元的預售屋積極查稅,並不是全省的預售建案。而且會去買這一類的預售屋建案,大多是換屋族或資金雄厚的置產族,他們不是拿來自住,就是置產期很長,所以不會因此不買高價的預售屋,對房市買氣也不致於造成不良的影響。

引文

詐騙新法 誆買地蓋豪宅坑6農

民視新聞

民視新聞

宜蘭檢警聯手偵破一起假買地、真詐欺案件,以曾姓男子為首的土地詐騙集團,假扮成大公司的執行長,謊稱要在宜蘭買地蓋豪宅,先付一、兩百萬給賣地老農,取得信任後,要老農抵押設定農地,再把抵押權低價轉賣給別人,拿了錢後就不見蹤影,害得老農莫名其妙背負巨額債務。

被警方拷上受銬的就是54歲的主嫌曾譜峰,藉著詐騙宜蘭老農,得手上千萬元。以曾男為首的土地詐騙集團,在一年多前,曾姓男子假扮成大公司的執行長,找上想賣土地的老農,表示想用高價買農地蓋豪宅,並先開立100-200萬元的本票訂金取信老農,但條件是要以老農的名義興建。

不過,曾姓男子接著說服地主老農,希望在土地抵押給他,以保障買主的權益,哪曉得曾男竟然把抵押權低價轉賣給不知情的民間資產管理公司,或是向融資公司借貸千萬,目前得知,至少有六名地主上當。

抵押權一到手,詐騙集團就不見蹤影,不少地主這才發現受騙上當,報警處理經過半年追查,檢警逮捕主嫌曾姓男子在內的5人,全案還在偵訊當中。受害地主怎麼也沒想到,只不過賣個地,竟扯出這麼多的麻煩事。

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超級搶手!店面交易從台灣頭熱到台灣尾

MyGoNews

方暮晨

實價揭露已逾一年,台北、新北、台中、高雄四都哪一個行政區的店面交易最熱門?台灣房屋智庫統計實價登錄以來的資訊,發現四都店面總成交金額達627.8億,其中台北市228億、新北市92.44億、台中市152.94億、高雄市154.42億;而四都店面最熱的交易區,分別為大安區44.47億、林口區19.4億、南屯區31.61億、左營區36.36億。


台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,實價揭露以來,對於揭開房價的神秘面紗有相當助益,買賣雙方對於價格的認知也更趨接近,無論是住宅或店面都有屢創新高的成交價,其中2012年8月以後剛好歷經各國相繼推出貨幣寬鬆政策,加上金價大幅震盪,高資產族群紛紛將資金轉往不動產市場,有租金收益又能鎖住資產價值的店面更容易獲得青睞,使得店面交易相當熱絡。


台北市店面交易熱區,大安區44.47億掄元,劉志雄分析,大安區由於有熱門商圈,例如備受觀光客喜愛的SOGO商圈、永康商圈等,使得店面單價水漲船高,因此交易占比(12.1%)雖沒有中山區20.9%來得多,但總成交金額44.47億卻是四都最高,而中山區則以43.45億緊追在後,士林區則是受惠於士林夜市商圈的人潮,店面總成交金額也有25.57億。


至於新北市店面最熱絡的區域則是林口區的19.4億、板橋區14.85億以及新莊區11.37億,劉志雄分析,林口區由於人口移入增加及重大交通建設陸續到位等利多因素,因此店面交易價、量都是新北市最高。至於板橋區,由於新板商圈以大型百貨駐立為主,周邊店面較少,群聚的店面商圈以江翠雙十商圈、新埔商圈、板橋後站商圈以及府中商圈等,大致上都是沿板南線捷運各站熱絡發展,由於商圈發展已久,店面釋出稀有,但因捷客人潮絡繹不絕,使得商圈店面行情更是穩定盤堅。


台中市南屯區有豐樂商圈及黎明商圈的加持,所以店面總交易達31.61億,西屯區的店面交易由逢甲商圈領軍也有24.41億的總成交金額,另外高雄左營區結合大型購物中心漢神巨蛋及瑞豐夜市形成「巨蛋商圈」,加上新光三越進駐帶動的買氣,讓店面交易日趨熱絡,總成交金額達36.36億,三民區範圍則有後驛商圈、老字號的年貨大街「三鳳中街」,商業氣息濃厚,因此店面交易量為高雄市最高,交易總金額也達34.83億。



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