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Archive for 十一月, 2013

引文

母住加護病房 兒媳偷過戶房產判刑

蘋果日報

賴又嘉

楊姓男子覬覦年邁老母位於新北市一戶房產,2010年間趁年邁母親病重住院時,與其妻拿母親的身分證、印章,偽造契稅申報書、土地建築改良物贈與所有權移轉契約書,藉機將房產轉移到楊妻名下,遭其他家屬發現,控告楊男、楊妻偽造文書。

高院審理時,楊男辯稱,母親原本有意將房產過戶給楊男孫子,但因債務問題,所以先過戶到妻子名下。但因醫院及其他家屬證稱,楊男房屋過戶前,其母已住進加護病房,無法清楚表達意見,不可能授權2人過戶房產;此外,雖家屬曾研議要將房產過戶給楊男孫子,但沒同意過戶給楊妻,法官因而認定楊男與其妻沒經過母親同意,就偽造母親簽名,將房產過戶到楊妻名下。

法官痛批,楊男與其妻身為家族長子、長媳,卻不思為弟、妹表率,反而擅自轉移母親房產,傷害家人感情,依偽造文書罪各判2人8月徒刑。2人不服上訴,仍遭最高法院駁回,全案定讞。

引文

不滿屋況止付款 買方小心觸法違約

蘋果日報

潘姿羽

驗屋時,民眾應請專業人員檢測坪數、屋況,避免吃虧。
【潘姿羽╱台北報導】民眾購買預售屋,常遇到未交屋就要給付房貸。有買方認為不合理,或以房屋有瑕疵、社區公設尚未完成等原由,要求銀行停止撥款。但依內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第19條規定,除輻射屋、海砂屋等重大瑕疵,買方不得通知金融機關終止撥付貸款給賣方。
 

趁工班還在完成驗屋
驗屋師交屋管理顧問公司經理李駒安指出,民眾雖不能要求銀行暫停撥款,但若房屋有瑕疵,仍能以瑕疵擔保、債務不履行為由請建商負責。不過李駒安提醒,雖然民眾可依法主張權益,但應盡快在交屋前、施工的工班還常駐工地時完成驗屋,因施工的工班須協助建商交屋才能拿回保留款,此時修繕的態度也會較積極。
不過也曾有民眾因認為興建完後與購買時想像不同而後悔,以拒絕產權過戶的激烈手段表達不滿,但此舉卻是違反契約精神,可能遭建商提告而沒收所有已繳金額,得不償失,還是得依照契約內容,屋況部分再與建商溝通修繕,如果無法達到滿意結果,再與建商對簿公堂。

引文

賣凶宅判賠 轉向前屋主追討敗訴

聯晟法網

韓忞璁律師
案例

來源:自由時報 2013年10月10日

新北市林姓女子花千萬買一間公寓的3樓,隔年降價轉售,新屋主發現是凶宅,一狀告到法院,法院判林女還錢,林女自認被騙,怒告前屋主曾男與人頭屋主劉男詐欺,新北地院法官認定證據不足,判2人無罪,林女不僅民事敗訴須還錢,連追討對象都沒有,真是得不償失!

  判決書指出,96年間,林女花1150萬元向曾姓男子購入新北市OO區OO路上某公寓3樓,隔年降價以1080萬元售出,新屋主入住一年,與鄰居閒聊得知,90年間,該公寓3樓共有3人命喪火場,新屋主氣憤提訴「返還買賣價金」。

  林女出庭時,喊冤說自己也不知道是凶宅;民庭法官認為,該屋確實是凶宅,不論林女是否知道該事實,都不能免除物之瑕疵擔保責任,判林女須返還價金。

  林女轉而告曾、劉2男詐欺。刑庭法官調查,簽約時,曾男未保證該處不是凶宅,未在「房地產標的現況說明書」上勾選「未曾發生非自然或自殺致死」,且購屋前林女與前男友曾入住一段時日,林女本身的房屋離該處也很近,卻輕率不詢問是否為凶宅;認定全案證據不足,判決2男無罪,可上訴。

法律教室
「凶宅」,依一般不動產買賣之交易慣例,係指「曾發生凶殺或自殺致死情事」之房屋,因此一因素之存在,致使一般社會大眾對居住品質發生疑慮,在心理層面產生負面影響,而影響消費者對該等房屋之購買意願及購買價格,致該等房屋與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,亦即:買受人原買受該等房屋之價格,與該等房屋因屬凶宅之物之瑕疵應有之合理市價相較,前者有明顯較高之情形,買受人始有因此瑕疵而得請求減少價金或損害賠償之情事。依民法第三百五十四條第一項之規定:「物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」。

本案中法院認定林女對於出售房屋負有瑕疵擔保之責,瑕疪擔保責任並不因出賣人對於瑕疪之知悉或不知悉而有差異,系爭房屋的確前因發生有非自然死亡的存在之事實,致使系爭標的買賣價格相較於其他同一標的市場價值有偏低之情形,造成持有人可能於買賣時發生虧損,依法出賣人理當負瑕疪擔保之責。

民法第三百五十四條第一項
物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

民法第三百五十五條
買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。

民法第三百五十九條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

民法第三百六十條
買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。


引文

賣屋後反悔 屋主判賠違約金

聯晟法網

簡文玉律師
案例

來源:中央通訊社 2013年4月14日

洪姓男子被控委託房屋仲介公司賣屋後反悔,房仲公司提告請求違約金。台灣高等法院日前判洪男給付新台幣50萬元。房仲公司指控,洪男多次變更銷售價格後,最後談定以5100萬元賣給他人,因洪男堅持實收5015萬元,房仲公司則同意僅收2%的服務報酬。不料,洪男卻於簽約當天反悔不賣而未出面,因此請求洪男給付成交總價的4%當作違約金。洪男主張,他的教育程度僅國小肄業,識字不多,當時房仲人員並未向他逐條解釋契約條文的內容及意思,也未定任何合理期間供他審閱全部條款內容,就叫他簽名,他不清楚全部的契約內容,拒絕給付違約金。

  法院一審審理認為,洪男於98年就曾2次與房仲公司簽立委託銷售契約書,顯示他已有多次經驗,不可能就所簽立的委託銷售契約書,除委託銷售價格以外的其他契約內容均不知情。法院審酌以成交價4%計算違約金過高,酌減為50萬元;高院審理後,維持原判決認定。

法律教室
房屋買賣屬重大交易為保障交易安全及資訊透明,委託房仲業者代為處理乃成立居間契約,另違約金大抵上是為確保契約之履行之規範,非確保契約之訂立,故可知違約金係就債務人不履行時,約定應以一定金額支付,作為損害賠償額之預定,或處罰之承諾。

本件當事人洪男委由房仲居間,經多次磋商達成合意,惟洪男訂約前反悔,顯有違契約之約定並有應負擔違約金之事由。交易首重誠信,而違約金有被動的督促當事人遵守並履行契約之用意,使交易的履行獲得確保。

民法第二百五十條(約定違約金之性質):
當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。
違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第二百五十一條
債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。

民法第二百五十二條
約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。

民法第五百六十五條 (居間之定義):
稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。


引文

房子出租,不知不覺被拍賣

聯晟法網

李清輝律師
案例
台北市發生一起離奇「房屋竊案」,屋主沒有遷出戶籍就出租房子,沒想到房客勾結詐騙集團,偽造屋主身份,開出假的820萬本票,到法院要求兌現;法官要確認本票真假,寄通知單到開票人戶籍地,但這些信件被房客收下,屋主完全不知情!就這樣房子被裁定法拍,像是人間蒸發,屋主氣得告上法院,要求國賠。

這簡直就像是「人間蒸發」,當屋主得知名下房子被法拍成了別人的財產,簡直氣炸了,到底房子是怎麼被偷走的?

就因為屋主沒有遷走戶籍,所有信件都還是寄到出租的房子,上頭有所有個人資料,這下竟成了詐騙集團利用的工具,歹徒偽造屋主身份,開出價值820萬,假的本票,又找來人頭戶,上法院要求兌現本票。法官依程序,通知開票人,但通知書寄到戶籍地,全被房客藏起來,屋主還搞不清楚狀況,房子就被裁定法拍。

戶籍地和居住地不同,讓詐騙集團有機可乘,房子被偷走的案例,不只一起。

法律教室

房客勾結詐騙集團偽造屋主身分、開出820萬的本票,可能觸犯了刑法第二百零一條的規定:「意圖供行使之用,而偽造、變造公債票、公司股票或其他有價證券者,處三年以上十年以下有期徒刑,得併科三千元以下罰金。 行使偽造、變造之公債票、公司股票或其他有價證券,或意圖供行使之用,而收集或交付於人者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科三千元以下罰金。」所謂「有價證券」是表示財產權利之書證,也就是除了郵票、印花稅票及交通客票以外的有價證券,如支票、本票、政府或私人發行的獎卷等。
另外,偽造屋主身分,想當然爾必須偽造屋主的印章或印文,而偽造印章或印文可能構成刑法第二百一十七條的規定:「偽造印章、印文或署押,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑。 盜用印章、印文或署押,足以生損害於公眾或他人者,亦同。」而本罪與前罪的關係屬法律單數的補充關係,也就是有價證券內所蓋之印文為構成有價證券之一部,所刻之印章,為偽造的階段行為,應包括於偽造有價文書罪內,因此不再另外論處,僅論刑法第二百零一條偽造有價證券罪即可。

房客以偽造本票的方式,使屋主的房子被拍賣,已經觸犯了刑法第三百三十五條的侵占罪:「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。」侵占罪的成立僅限於持有他人之物之人乃有可能成立,因此是身分犯,而持有關係無論基於法令、契約、或其他法律行為以外的事實行為,本例中房客屋主間的出租關係就是基於契約關係所生的持有關係。而所謂的「侵占行為」,指的是「易『持有』為『所有』的取得行為」,也就是行為人對他人本具持有關係,但以所有人自居,將他人之物加以處分或加以使用或收益。本罪與上述偽造罪屬方法目的牽連關係,從一重處斷,僅論偽造有價文書罪即可。



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