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Archive for 四月, 2014

引文

房仲建議!桃園升格房價漲,選5年內中古屋

2014年12月25日,桃園縣將升格為「桃園市」,將加入台北市、新北市、台中市、台南市及高雄市等直轄市行列,貴為我國第一大工業縣的桃園,承接中央龐大的建設資源,因五楊高架、機場捷運與桃園航空城等各項重大建設陸續兌現啟動,正式成為台灣的第六都,也為大桃園整體發展開啟新的里程碑。

桃園縣因即將升格直轄市,加上桃園航空城創造發展利基,與境內國道1號五楊高架開通、國道2號拓寬完工及桃園捷運路網等交通建設帶動下,致使近年移入人口均呈現增加之勢,依內政部戶政司統計,2013年桃園縣淨移入人口達8,077人,高居全國之冠。2013年桃園縣房屋買賣移轉筆數計3萬4,776筆,較2012年增加4,262筆(增14.0%),於6都中僅次於新北市5萬4,023筆,並創5年來新高,

桃園的「房價」與「交通」是提供房市基本的競爭力,細數桃園縣重要建設,包括已全線通車的五楊高架道路舒緩車流,預定2015年通車的桃園機場捷運線,還有桃園航空城計畫持續對外招商,顯示桃園各方面條件正加緊腳步追趕,房價也處於補漲階段,預期2014年房價還有想像空間。

21世紀不動產董事長王福漲表示,桃園房市相較於雙北市親民,而且聯外交通完整綿密,與台北的城鄉差距漸漸縮小,通勤時數也降低,近年持續吸引大批雙北市民眾移居,2014年在年底升格效應的推波助瀾之下,加上重大建設推動,使得整體房市更具有持續向上攀升的動力,目前桃園推案熱區主要集中在桃園市、八德、青埔,其中又以青埔跟八德最熱,是桃園升格後最被看好的潛力區。

王福漲分析,桃園市藝文特區目前房價漲幅近一成,且生活機能發展成熟,不但擁有公園綠地,又有交通優勢,靠近南崁交流道與南桃園交流道,房價保值力道強。八德商圈因規畫不少重劃區,近幾年也成為建商鎖定的重要推案熱區,其中又以大湳商區的廣豐工商綜合區最受矚目,21世紀不動產桃園大湳加盟店林進明店長說,目前10年內的中古約18-20萬元,15-20年內的中古屋約15萬元上下,透天中古屋總價約700-1200萬元,尤其未來要引進購物商場、飯店,對於帶動八德區域的商機與人潮有舉足輕重的地位。

另外青埔高鐵特定區因為開發題材不斷,成為房市最火熱的區域,目前房價已達28-30萬元的水準,加上暢貨中心將於2014年底完工,帶動周邊房價,這件國際矚目的開發案,不但讓桃園縣的城市位階快速躍升到國際舞台,更讓航空城開發案所在的青埔地區,成為未來桃園發展的焦點,帶動房地產的增值。

當台北市多數區域房價高漲之際,如今集結了升格、捷運、航空城等各大題材於一身的桃園市,成為市場資金的最佳去處,桃園房價掀起一波可觀的漲幅,無論是捷運、航空城或是升格,都是推升桃園房市市況熱絡不可或缺的因素。

王福漲也建議,民眾購屋時可選5年內的中古屋,主要是預售、新成屋價格偏高,轉向屋齡5年內的中古屋,不僅避免屋齡過舊,房價也相對較預售、新成屋低,也可將部分購屋預算轉用於裝潢,如果購屋預算不高,也可選擇運線末端周邊住宅,空間相對較市區或商辦區的捷運住宅大,也少了城市中的喧囂吵雜。

房仲建議!桃園升格房價漲,選5年內中古屋

引文

馬政府江內閣 毫無房產稅制改革誠意

住展房屋網

住展房屋網

上週五內政部舉辦了「不動產成交實際資訊申報登記制度通盤檢討會議」,打算將預售屋納入實價登錄,規範簽約內30日亟須登錄。然而本週稍早最新訊息,一如先前預期,顯示這又是打假球事件一樁。

先不管業者無意外地表示執行難度高(實質為反彈),從同時間財政部長張盛和潑的一盆冷水,說目前台灣尚未行房地合一課稅,所以還不到實施實價課稅的時機,就可知這個馬政府或江內閣,儘管明知問題之所在,但就是無意推動不動產各項制度改革。

觀察近年房市發展的人都已知道,預售制度或炒房行為,都是制度被扭曲、誤用濫用的結果;真正癥結還是台灣的不動產獲利從未真正適度漲價歸公,且持有成本又不合理,而這一切都和房地分離課稅高度相關。也難怪16日經濟日報社論延續兩天前的頭版消息指出,檢討改革房產稅制才是房市轉骨的關鍵。

說到這點,就要提到稍早財政部針對稅制改革提出的六大方向。其中確實也有針對不動產的部份,然而令人不解的是,規劃改革的對象,只有豪宅交易及持有。

或許有人會說,房價近年飆漲是豪宅所帶動。這說法不能算錯,但無論從制度改革或比例原則的角度,只針對豪宅行稅改,都是有問題的。再從內政部剛公佈的實價登錄統計資料,也能得到證實。

該資料顯示,去年超過3千萬以上總價交易比例增加,不過如果看官方定義的豪宅,也就是雙北8千萬、其他地區5千萬以上者,則僅北市達2%,其他區域最高也只有0.6%。以這樣的數據來看,政府只針對豪宅加重課稅,無論從增加稅收或推動改革的角度,都是杯水車薪,甚至徒具形式。

或許相關部會這時會說,稅制改革就是要循序漸進,避免影響太廣,甚至傷及無辜,這點住展企研室不否定。然而官方如真要推不動產稅改,則核心價值應是打擊炒房行為;而炒房行為的本質是,只要有利可圖,不會拘泥於工具或途徑。今天豪宅被鎖定加重課稅,炒房客改買其他可炒作的物件即可。從這樣的角度來看,只針對豪宅,同樣完全說不通。

沒錯,從過去市場法則來看,豪宅往往是帶動房價整體上漲的『領航者』;不過說實話,頂新魏家99%房貸買帝寶事件被踢爆後,豪宅及豪宅持有者成為眾矢之的;這樣的社會氛圍,才是官方只針對豪宅行稅改的出發點。這樣做似乎名正言順,但實際上就是民粹操作,甚至根本就是為了年底的選舉!同時更再度說明,馬政府江內閣毫無任何推動不動產稅改的誠意!

馬政府江內閣 毫無房產稅制改革誠意

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包租公注意!國稅局出擊查稅

好房News

仝澤蓉

包租公注意!各地國稅局已主動出擊,鎖定各大學附近出租套房、雅房查稅,包括東海、靜宜、淡江等校外租屋特別多的大學,周邊包租公都已經被國稅局盯上,國稅局人員除直接上網了解租賃市場狀況,甚至發文給學校要求提供校園附近學生租屋狀況。

國稅局鎖定出租房查稅 (好房資料中心)
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財政部查稅目標轉向包租公,主要是審計部在104年度施政方針及籌編預算參考當中,具體建議財政部,今年起須加強查核非自用房屋租賃所得,以充實國庫收入。

和包租公有關的稅主要有房屋稅、地價稅和所得稅,其中又以所得稅對包租公影響最大,只要沒有租金收入就不用繳所得稅,因此許多包租公會想盡辦法隱匿房東身分,最常見的是出租房子時,會要求房客報稅時不要拿房租扣抵所得稅,或者不要辦理公證。

許多房東這樣就可以逃過國稅局法眼,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示還是查得到,例如從金流著手,通常比較高的租金會採取匯款方式付房租,以市場行情來說,房租在5萬元以上的,都不太會付現,因此租金較高的豪宅租金收入可能會優先被財政部「注意」到。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,國稅局調查房東是否規避所得稅可從戶籍、租金補貼政策、金流、其他房屋相關稅收甚至是租約公證資料等去查,財政部真要是卯起來查,管道其實還很多。

學生通常不報稅,也很少申請租金補貼,房東千萬不要以為租給學生就「安全」了。國稅局不但盯上包括東海、靜宜、淡江等校外租屋特別多的大學周邊,甚至發文給學校要求提供校園附近學生租屋狀況,以便追稅。

崔媽媽:稅查太兇 苦了無殼蝸牛

「查太兇充實了國庫,但苦了無殼蝸牛!」 崔媽媽居住扶助部主任馮麗芳表示,國稅局查稅造成房屋租金上漲負面效應已經漸漸浮現,去年崔媽媽受理的租屋糾紛當中,比率最高的就是房東因為被查稅而漲房租。

馮麗芳表示,以崔媽媽的協助租屋個案來說,只要跟房東表明房客有需要辦理租金補貼、租金扣抵所得稅或辦理公證等3種需求,幾乎是100%被漲房價,通常房東也不會客氣,只要房客提出要求,不管原先講好的租金是多少,立刻就漲價。



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