Your browser (Internet Explorer 6) is out of date. It has known security flaws and may not display all features of this and other websites. Learn how to update your browser.
X
引文

馬政府江內閣 毫無房產稅制改革誠意

住展房屋網

住展房屋網

上週五內政部舉辦了「不動產成交實際資訊申報登記制度通盤檢討會議」,打算將預售屋納入實價登錄,規範簽約內30日亟須登錄。然而本週稍早最新訊息,一如先前預期,顯示這又是打假球事件一樁。

先不管業者無意外地表示執行難度高(實質為反彈),從同時間財政部長張盛和潑的一盆冷水,說目前台灣尚未行房地合一課稅,所以還不到實施實價課稅的時機,就可知這個馬政府或江內閣,儘管明知問題之所在,但就是無意推動不動產各項制度改革。

觀察近年房市發展的人都已知道,預售制度或炒房行為,都是制度被扭曲、誤用濫用的結果;真正癥結還是台灣的不動產獲利從未真正適度漲價歸公,且持有成本又不合理,而這一切都和房地分離課稅高度相關。也難怪16日經濟日報社論延續兩天前的頭版消息指出,檢討改革房產稅制才是房市轉骨的關鍵。

說到這點,就要提到稍早財政部針對稅制改革提出的六大方向。其中確實也有針對不動產的部份,然而令人不解的是,規劃改革的對象,只有豪宅交易及持有。

或許有人會說,房價近年飆漲是豪宅所帶動。這說法不能算錯,但無論從制度改革或比例原則的角度,只針對豪宅行稅改,都是有問題的。再從內政部剛公佈的實價登錄統計資料,也能得到證實。

該資料顯示,去年超過3千萬以上總價交易比例增加,不過如果看官方定義的豪宅,也就是雙北8千萬、其他地區5千萬以上者,則僅北市達2%,其他區域最高也只有0.6%。以這樣的數據來看,政府只針對豪宅加重課稅,無論從增加稅收或推動改革的角度,都是杯水車薪,甚至徒具形式。

或許相關部會這時會說,稅制改革就是要循序漸進,避免影響太廣,甚至傷及無辜,這點住展企研室不否定。然而官方如真要推不動產稅改,則核心價值應是打擊炒房行為;而炒房行為的本質是,只要有利可圖,不會拘泥於工具或途徑。今天豪宅被鎖定加重課稅,炒房客改買其他可炒作的物件即可。從這樣的角度來看,只針對豪宅,同樣完全說不通。

沒錯,從過去市場法則來看,豪宅往往是帶動房價整體上漲的『領航者』;不過說實話,頂新魏家99%房貸買帝寶事件被踢爆後,豪宅及豪宅持有者成為眾矢之的;這樣的社會氛圍,才是官方只針對豪宅行稅改的出發點。這樣做似乎名正言順,但實際上就是民粹操作,甚至根本就是為了年底的選舉!同時更再度說明,馬政府江內閣毫無任何推動不動產稅改的誠意!

馬政府江內閣 毫無房產稅制改革誠意

引文

大幅調高土地公告現值 等於助漲房價再漲?

住展房屋網

住展房屋網

新北市審議通過明年土地公告現值調整,全市平均漲幅為17.45%,漲幅創22年以來新高紀錄。除了新北市的調幅大漲外,桃園縣也表示,明年土地公告現值調高約20%,台中市的調幅更可能達24%、高雄市調幅在10%以上,台南市則在5%至10%之間。

台灣在萬物皆漲、財政部長說台北房市將泡沫之際,各地方政府將明年的土地公告現值大幅調漲,是順應市場?還是為各種房地產相關課稅作出準備?

政府財政困窘、真的窮得只剩下國土可以努力開發及標售?在全台房價仍屢創新高之際,政府早就把算盤算進房地產這塊肥肉上了,打算趁高檔狠狠的抓他一票,為國庫撈多點銀子,於是全面調高各都會區的土地公告現值,為課稅作出新標準。

雖說政府不願承認調高土地的公告現值,是為了為將來多課徵土地徵值稅鋪路,同樣的,政府努力推行的實價登錄制度,官方的說法也是說,不是為「實價課稅」鋪路。然而,這兩項大動作,在房地產業者眼中,早就已經是『國王的新衣』般、看光光了!

調高公告現值近市價的目標,雖然還有一段很大的差距,但調高後的『後果』,政府可曾想到?調高的土地公告現值,將帶動土地價格的標準上揚,而土地價格的上揚,勢必又將帶動房價的再上漲,民眾購屋的痛苦指數更將飆上最高點,政府難道不知道?

既然財政部長直言台北區房價很高、非常高,並已到泡沫化的地步,那以台北都會區為主的雙北市土地公告現值就應該『緩漲』,否則將土地公告現值大幅調漲,不是等於在高房價上灑上汽油般,再助漲一程?

引文

馬凱:美QE已退利率加速反轉 房價修正期將至

住展房屋網

住展房屋網

最近QE退場傳聞再起,仍成為展望明年房市的重大變數。而前日CCIM舉辦年度論壇,也以此為題,企圖整理出來年台美房市的投資趨勢,更請來國內知名政治經濟評論學者馬凱教授,針對此議題提出評析。

馬凱劈頭就批判,過去兩次印鈔救市的歷史經驗,都造成惡性通膨、貨幣制度瓦解及政權垮台;一是一次大戰後的德國,二則是二戰後的國民黨政權。不過美元乃國際儲備貨幣,地位特殊,加上經濟全球化,因此FED印鈔救市並未『歷史重演』,而都往新興市場流,以賺匯差、利差,因為這段期間不僅美元跟著貶值,該國還堅守所謂零利率政策。

事實上,美國FED推QE打的如意算盤,就是藉此『削價競爭』,增加該國出口競爭力,進而接近歐巴馬競選時的支票『美國出口加倍』;然而代價是熱錢流竄到新興市場或國家,也就是(美國)輸出通膨。因此,其實歷史還是重演,只是場景變成新興地區,造成的結果同樣是惡性通膨、房價飆漲及泡沫化。

然當階段性任務達成,也就是美國經濟復甦、就業情況好轉時,QE還是要退場,畢竟不可能無止境地印鈔。這時,上述情況就會翻轉;FED開始收回資金,利將走升,利差、匯差消失,資金就開始回流美國,新興國家為避免資金快速流失,也會跟進升息。馬凱甚至大膽判斷,FED其實在年中就已啟動QE退場,只不過短期內會對股匯市產生過大衝擊,因此表面上柏南奇仍對外宣稱QE持續。

無論如何,現在美國經濟確實在好轉中,資金大量回流後,馬凱預期美國經濟更將會出現一段快速上升期;但同時間利率也將快速走升,而且速度將遠超過預期。因此或許QE退場代表的資金流向反轉。對台灣房市無直接影響,但連帶產生的利率變動,就會是壓垮台灣高房價的最後一根稻草;屆時過度槓桿操作的短線投資者,在無力負擔快速增加的房貸負擔下,勢必拋出手中物件,這就將導致台灣房價進入修正期。

上述分析,CCIM台灣區理事長,瑞普國際物業曾東茂總裁也原則認同,認為台灣房價確實已來到相對高點;而美國歷經08年次貸風暴及金融海嘯衝擊後,目前當地房市已在復甦房價呈上升趨勢,建議投資者分散風險。

CCIM商用組調查問卷也顯示,半數以上CCIM會員建議出售豪宅及出租住宅,加碼買進飯店及土地。然有趣的是,CCIM住宅組卻做出不大一樣的預測;他們認為除內環、中環區『可能』有小幅下修機會外,外圍區仍將有最少5%漲幅,桃園更預測最高可能漲15%;整體來看,仍預期2014房價繼續溫和上漲。

2014房價到底會出現怎樣的趨勢?是如馬凱預言,利率『比想像中更快』翻轉上揚,房貸負擔加重,大量投資物件釋出,導致房價修正?還是像CCIM住宅組所預測的繼續上漲?住展企研室則認為,無論是漲或跌,如果馬政府無法掌握契機,讓台灣經濟提升且強化庶民消費力,則即便房價修正,對一般老百姓來說,仍然高攀不起,仍得要花更多代價滿足起碼的居住需求,這肯定不是社稷之福!

引文

必看!25種買了一定後悔的房子 (下)

Yahoo!奇摩房地產

溫芳瑜

買房子無論是拿來自住或出租,說穿了,就是要先想「實際入住之後會不會有什麼不舒適」的問題。買了後悔的房子第二集,就來繼續為您揭開這些容易忽略入住後才大後悔的房屋類型。

小心求證旁邊的空地
筆者在看房子時還蠻常遇到一種狀況。哇,這房子採光不錯,窗戶看出去有一片空地,真是令人心曠神怡啊。不過別忘了這時候一定要立刻反射動作懷疑:這塊空地是做什麼用的?隨口問問,對面這空地以後會做什麼用呢?「呃…不清楚耶,公司沒有跟我們說」。若您在意採光則一定要打破砂鍋查到底,這空地以後會不會蓋起高樓遮住陽光!尤其是「停車場」和「公園」。您沒看錯,公園不是公家的嗎?怎麼會蓋房子呢?以往建商「養地」是先買地起來囤,待商圈發展成熟再來蓋房子,為避免被課徵空地稅,以及對土地作有效利用,常見就是做停車場、蓋鐵皮屋餐廳、汽車旅館,低成本,隨時可拆掉蓋房子。不過現在更流行蓋「公園」,因為台北市政府的政策,只要空地蓋成公園養一年半,就給10%的容積獎勵!這麼好康的事,不知道各位有沒有發現台北市的小公園突然變多了!而且這些公園大多沒有維護,任憑雜草叢生,反正一年半之後就可以拆掉蓋房子囉。所以當你發現房子旁邊有停車場、小公園時,一定要多留意如果將來房子蓋起來,棟距是否足夠,會不會把陽光都擋住。

晚上必看,小心光害
看了白天別忘了也要看晚上。這種常見到的後悔屋,還真的不容易注意到。大家看房子大多都是白天看,許多人都會忘記晚上也要看。華燈初上,對面霓虹燈也開始亮了起來,不只是亮,還帶閃爍。就算是白天也在強力放送的LED看板,白天還沒有感覺,一到晚上,超強光線就這樣不斷變換,好不容易買到有view的高樓,卻得要用遮光窗簾全部遮起來才有辦法入睡,甚至晚間看電視都會被干擾,住高樓賞景的好心情完全破壞殆盡。而且這種狀況不只是高樓才會遇到,低樓層 遇到的機率比較小但是仍然要注意晚間有沒有很亮的招牌在窗外閃爍。


現在越來越多LED看板或招牌,需注意閃光太強烈的問題

白天必看,小心光害

標題有沒有寫錯,白天也會有光害?如果您看的房屋附近有對到玻璃帷幕大樓或玻璃明亮的大樓,低樓層的話要注意附近有沒有對到光亮的招牌。如果可以,最好能在屋子裡待上一整天。尤其是夏日陽光熾烈的時候,陽光經由玻璃反射強光射入屋內,這下又得拉起窗簾了。

注意玻璃帷幕大樓反射的陽光
有一個實際案例,店家的招牌是鏡面材質,(如果是凹面鏡則更容易聚光),每天一到中午,經過反射的強光讓對面的住家不堪其擾,每天一到中午就得把窗簾拉起來,但最後因為於法無據,只能柔性勸導店家改善。

特別小心「小吃店」「理容院」
上一集曾經講過鄰居、餐廳排煙管的位置問題,這次要講的小吃店,不是因為排煙管,而是請注意招牌上寫的「小吃店」真的是賣吃的嗎?一般人都不喜歡與特種行業為鄰,不但出入複雜,對小孩的教育也可能有不良影響。正常的小吃店一個攤子幾張桌子,大家進進出出一看就知道就是賣小吃的,但是大家應該都看過有一種小吃店黑黑的,外面用黑玻璃圍住,門永遠都是緊閉的。不然就是有種理容院從門內看過去裡面只有兩張座位,加上幾張沙發和昏暗的燈光,不像一般的理髮店明亮透明。看到住家附近有這種店就要提高警覺,因為很有可能就是特種行業,因為大部分民眾不愛這類店家,日後若要出售,也會對買方的接手意願造成影響。

違建屋?危險屋?



仲介業者不會保障加蓋外推的安全性,購買時務必要考慮

常常在路邊電線桿上的廣告紙上可以看到「使用35坪 空間大好運用」這樣的廣告詞,當你看到「使用」二字時就要特別小心了。「使用」的意思是「你可以用」而不是「這是你的」,權狀上面明明就只有20坪,為什麼有35坪可以使用?通常這個權狀上面沒有寫,憑空多出來的空間大多都是違建。

如果是頂樓加蓋還容易看得出來,有些房子的違建是「橫著長」,陽台外推還不夠,外推的外面還要用鋼架再推出一個空間!筆者的朋友就親身遇到這樣的狀況,原以為賺到了,沒想到才過了兩年那一塊竟然凹裂下去了,實在是非常危險,最後只好全部打掉,又花了一筆錢。「違建」並沒有合法的(民國84年前的既成違建只是緩拆並不是合法),且新設違建是隨報隨拆的,當您整修違建的時候,就很容易被報拆。所以現在很多購屋人也不喜歡買有違建的房屋,這也是要考慮到的脫手問題。

雙車位?
有一種一樓的屋子,號稱有一個車庫,車庫前還可以再停一車,形成了雙車位,看起來非常的方便,但是實際上,車庫前的「馬路」絕對不是屬於屋主的,也不能以「車庫前禁止停車」為由放置路霸,這都是會被強制清除的。如果車庫前畫了紅線,那至少車庫這個車位進出還算方便,如果車庫前是白線,就必須承擔車子停在車庫裡會出不來的風險。雖然現代人多會留電話給屋主個方便,但並不表示那裡不能停車。更有甚者,明明不是車庫卻硬寫車庫前請勿停車,據此以佔據車位,賣方再謊稱這是「專用車位」,甚至用恐嚇字眼「違者放氣、若有損壞恕不負責」等漆在車庫前,還可能吃上官司。購屋時千萬要弄清楚,免得落得一輛車都停不了。

你我大家都是一家人
這也是看屋時很容易忽略的一點-「隔音」。通常看房子的時候無論是代銷或仲介都會在房子裡滔滔不絕地講解,自然就很容易忽略掉隔音的問題。窗外的噪音如果是車聲,還可以用氣密窗隔絕掉,但隔壁、樓上、樓下的噪音,卻是大大的夢魘。如果隔間牆不夠厚實或是用的材料不對,會讓左鄰右舍的噪音很容易傳來,電視、說話、走路、馬桶沖水聲、都聽得一清二楚。一真實的案例就是新北市某知名建案,因為建商施工時使用的牆隔音效果實在太差,住戶實在是不堪其擾聯合告建商施工品質不良,後來成功打贏了官司,雖然獲得賠償但是居住品質已經換不回了。


看屋時別忘了注意是否有足夠的收納空間

另一種噪音來源更是欲無淚,整棟大樓可能只有你一戶或少數戶飽受干擾,要獲得平反更是難上加難。這種噪音不是鄰居,而是機械噪音。常見的有,管線間發出的噪音,如果管線間設計不良沒有做好隔音,住在管線間旁邊的住戶,就會常常聽到水聲,尤其是排水管,樓上一用水,經過的樓層通通聽到水聲,所以買屋前一定要拿設計圖仔細確認管線的位置,因為很難在看屋時發現,怕吵的人可以盡量避免。再來是大樓的電梯機械室,除了有些新的大樓採用無機房電梯,電梯啟動和停止時都會產生噪和震動,購買頂樓的住戶最好要留意電梯機械室的位置。低樓層則是要注意大樓揚水馬達的位置,這類馬達通常在地下室,當馬達老舊時,會發出噪音和震動,若正好處於與馬達震動共振的樓層,受到的影響會更大。這幾乎無法在看屋時發現,通常會在多年之後才發生,所以怕吵的人也可以避免低樓層位於揚水馬達上方的戶別。

繼續閱讀:25種買了一定後悔的房子 (上)

引文

6、7年級生需遠離的5大草莓屋

Yahoo!奇摩房地產

Sway

6、7年級生不僅有著結婚成家的需求,也希望能存一筆錢可以買間房屋自住,以後還可以增值脫手成為黃金屋。不過在房價高漲的年代,買屋可要小心,如果買到不對的草莓屋,不僅住起來不舒服,甚至有可能造成自己住「套房」、難以脫手賣掉呢!《黑心建商的告白》作者Sway就要來帶大家破解下面5種草莓屋:

  • 1、 離市中心太遠的重劃區大批新成屋
  • 2、 挑高夾層屋
  • 3、 工業住宅
  • 4、 住商混合大樓
  • 5、 戶數很多的小套房產品

年輕人買屋最擔心的就是怕自備款不夠,如果手頭現金不夠時,通常都難以買到市中心的房屋,只能挑選總價較低的房屋,因此買的房屋不外乎距離市中心較遠、或是房屋坪數較小,也因此只能選擇台北第二圈的行政區,像是台北市郊區像是台北市內湖、南港、北投、萬華、大同、文山區,或是新北市與台北市一橋之隔的區域,像是中和、永和、三重、新店、新莊、汐止區。

1號草莓屋:離市中心太遠的重劃區 大批新成屋難脫手
Sway建議,一般年輕人買屋千萬得考量距離市中心的交通車程,究竟適不適合購屋;一般來說車程絕對不要超過30分鐘,無論是上班的距離,或是接送小孩上下學的距離,盡量保持最短距離。舉例來說,如果在東區上班的話,如果地點選在台北市東湖、新北市汐止,算是最適當的距離,如果買到暖暖、金山、萬里,距離就實在太遠了。
另外要盡量選擇大台北第2圈,主要原因還是在於未來脫手的保值、增值性較高。雖然年輕人買屋是以自住為主,但也得考量到未來換屋轉手時這間房屋到底能帶給你多少價值。

不過很多年輕人還是會說,大台北第2圈房價便宜,我現在只能負擔得起這個區域的房屋。倘若買到大台北第3圈,像是三峽、林口、甚至是桃園,因為距離台北市中心太遠,不僅上班舟車勞頓,也因為這些區域太多新成屋,同時將釋出非常大量體的房屋,因此未來脫手不僅難賣,價格也不會太高。


地段偏遠的重劃區,雖然物件便宜,但極可能難脫手

2號草莓屋:挑高夾層屋 危險、違法、易貶值
年輕人買屋不少人考慮到,如何能在最少的金錢獲得最大的居住效益,因此挑高夾層屋和工業住宅,就成了不少人考慮購屋的選擇。Sway表示,挑高的夾層屋和工業住宅,其實都屬於違法使用,購買居住的話不僅本身以身試法,恐怕遭受拆除等罰則,在居住上也會有些安全的考量。

舉例來說,挑高夾層屋雖然將空間運用得更徹底,不過其實在室內做輕鋼架其實很危險。Sway表示,假設以挑高3米6來計算的話,下層大概2米、上層也只有1米6,因此上層往往只做收納空間,有些人可能會把上層作成臥室,但如果一不小心,就很容易在上層撞到天花板,或是下樓梯時不小心滑倒。倘若年輕家庭家中還有小孩的話,這樣的居住安全其實相當危險,也不利於小朋友在室內跑跳。

3號草莓屋:拒買工業住宅 難保值、生活沒品質
工業住宅相對來說,會比一般的房屋便宜6成到7成,但居住在工業住宅也相對的有些風險。Sway分析,工業住宅的真正地目的是工業用地,因此一般來說只能作為一般零售業、事務所、休閒設施、倉儲業等,建商蓋了用作住宅,其實是違法的;再來,工業住宅雖然可以承受較重的載重力,但相對的樑柱較少、室內也只能設置一間廁所,如果真要作為住宅,得花較多心力裝潢。

另外,工業住宅周邊絕大部分都是工業區,年輕人也許能夠容忍短時間居住在工業住宅,但當家庭中有小孩時,進出工業區不僅交通安全上較危險,且工業區周圍工廠可能排放不良的汙水、廢煙等,也對身體健康造成不良影響。

4號草莓屋:住商混合雖便宜 住戶雜亂難管理
為了省錢加上住在市中心,不少6、7年級生願意花較低總價購買住商混合大樓內的房屋或是小套房。Sway分析,雖然住商混合大樓有住宅、辦公室,但是居住環境雜亂,加上進出人口雜,通常住商混合大樓的屋齡也較高,如果年輕家庭購買,5~10年後想要換屋時,就會發現因為屋齡太高、難以脫手,甚至可能因為當時房市景氣不佳導致得賠錢出售。


工業住宅周遭生活品質堪慮,購買時要特別留意

5號草莓屋:小套房最容易被套 重看不重用易貶值
Sway表示,小套房更是絕對不要碰的產品,也許年輕人在市中心買小套房,無論1人還是2人住都感覺空間足夠使用了,但其實小套房就只有一間房間而已,倘若要組成家庭,家中有小孩時,這樣的空間是絕對不夠用的,可能短至3年間就要換屋,換屋太頻繁對年輕人來說也是負擔。

另外,小套房的居住環境較為複雜,即便是新成屋小套房,外觀、內裝都很時尚,但小套房因為戶數多、坪數小,不少人都是投資出租使用,你永遠無法掌握你的鄰居到底是誰,就連出入份子也會相當雜亂,居住品質自然不佳。
Sway表示,有些小坪數的產品更是利用一些裝潢手法改裝成好像有2房、3房的空間,但其實室內坪數可能才12坪左右,像是這樣的產品也盡量避免不要購買,因為使用坪數太小、不實用,未來都會難以脫手。


小套房物件往往戶數較多,住戶品質會是考量的重點


第 1 頁,共 2 頁12

線上諮詢

我們現在不在線上。但您也可以向我們發送電子郵件,我們會盡快給您回覆。如果您有很急的需求,請留下您的手機,我們會馬上回覆您。

有任何問題、困難或者疑慮?我們很熱意幫助您。

按下 Enter 鍵送出諮詢