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引文

包租公注意!國稅局出擊查稅

好房News

仝澤蓉

包租公注意!各地國稅局已主動出擊,鎖定各大學附近出租套房、雅房查稅,包括東海、靜宜、淡江等校外租屋特別多的大學,周邊包租公都已經被國稅局盯上,國稅局人員除直接上網了解租賃市場狀況,甚至發文給學校要求提供校園附近學生租屋狀況。

國稅局鎖定出租房查稅 (好房資料中心)
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財政部查稅目標轉向包租公,主要是審計部在104年度施政方針及籌編預算參考當中,具體建議財政部,今年起須加強查核非自用房屋租賃所得,以充實國庫收入。

和包租公有關的稅主要有房屋稅、地價稅和所得稅,其中又以所得稅對包租公影響最大,只要沒有租金收入就不用繳所得稅,因此許多包租公會想盡辦法隱匿房東身分,最常見的是出租房子時,會要求房客報稅時不要拿房租扣抵所得稅,或者不要辦理公證。

許多房東這樣就可以逃過國稅局法眼,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示還是查得到,例如從金流著手,通常比較高的租金會採取匯款方式付房租,以市場行情來說,房租在5萬元以上的,都不太會付現,因此租金較高的豪宅租金收入可能會優先被財政部「注意」到。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,國稅局調查房東是否規避所得稅可從戶籍、租金補貼政策、金流、其他房屋相關稅收甚至是租約公證資料等去查,財政部真要是卯起來查,管道其實還很多。

學生通常不報稅,也很少申請租金補貼,房東千萬不要以為租給學生就「安全」了。國稅局不但盯上包括東海、靜宜、淡江等校外租屋特別多的大學周邊,甚至發文給學校要求提供校園附近學生租屋狀況,以便追稅。

崔媽媽:稅查太兇 苦了無殼蝸牛

「查太兇充實了國庫,但苦了無殼蝸牛!」 崔媽媽居住扶助部主任馮麗芳表示,國稅局查稅造成房屋租金上漲負面效應已經漸漸浮現,去年崔媽媽受理的租屋糾紛當中,比率最高的就是房東因為被查稅而漲房租。

馮麗芳表示,以崔媽媽的協助租屋個案來說,只要跟房東表明房客有需要辦理租金補貼、租金扣抵所得稅或辦理公證等3種需求,幾乎是100%被漲房價,通常房東也不會客氣,只要房客提出要求,不管原先講好的租金是多少,立刻就漲價。

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《房市觀測站》打房加力道 財部鎖定七大查核重點

好房News

編輯中心

「好房News」為讀者讀報總整理,挑選最精華的相關報導,不但教你看熱鬧,也帶你看門道,以下是我們的總整理。

財政部將擴大對全台豪宅與高級住宅全面查稅,身價5千萬以上高級住宅、將近3萬戶,將受到衝擊;另外,針對黃金店面、容積移轉案件,以及藉由贈與或信託方式,移轉所有權,規避奢侈稅等,加強查核。另外,對於實價課稅的鋪路動作也越趨明顯。房市達人建議,在房價確實已高的情況下,建議有多餘資產業主,適度調整手中資產,讓資金落袋為安。

全台豪宅大查稅 衝擊近3萬戶
【中國時報2014.02.16】高級住宅與豪宅住戶被盯上了!財政部日前發函五區國稅局,要求比照台北市「豪宅查稅示範區」,擴大對全台豪宅與高級住宅全面查稅。房仲業者表示,全台身價5000萬以上的豪宅或高級住宅約2~3萬戶會受衝擊。

財政部今年將豪宅、預售屋、頻繁買賣自用住宅三大類列為查稅重點。依據函文,地方將訂定自住及非自住房屋稅差別稅率、與調高房屋標準價格,由五區國稅局追查全台豪宅是否實價課稅或逃漏稅,查稅成果於今年第一季出爐。

財政部大查稅對象不限台北豪宅,還擴及全台高級住宅,但高級住宅定義將由區域分別訂定。財政部上月曾依央行標準,訂出雙北市房屋售價8000萬元以上、其他地區房屋售價5000萬元以上,為「豪宅」定義。房仲業者表示,依據這個標準,全台大約有2~3萬戶將受到衝擊。

財政部查容積移轉 也查金店面
【聯合晚報2014.02.15】財政部除了針對全台豪宅加強查稅外,今年也將持續鎖定七大查核重點項目,包括黃金店面、容積移轉案件,以及藉由贈與或信託方式,移轉所有權,規避奢侈稅等,加強查核。財政部表示,去年首次針對此七大項目查稅,補徵稅額和罰款超過32億元,今年持續落實執行。

財政部次長吳當傑表示,今年查稅重心除了聚焦豪宅、預售屋紅單交易和頻繁買賣自用住宅外,因應社會變遷快速,逃漏稅的型態也改變了,會持續針對新型態的避稅手法加強查緝,目前已規畫七大查核重點項目。

七大查核重點項目包括,租賃所得案件(如黃金店面)、醫療美容及植牙業者執行業務所得案件、利用擴大書審避稅案件、會計師簽證異常案件、安裝境外銀聯卡刷卡機逃漏營業稅、藉由贈與或信託方式移轉所有權規避奢侈稅、容積移轉案件。吳當傑表示,去年中才開始針對此七大查核重點項目進行追稅,成效不錯,全年總計查到了逾1萬件,補徵稅額22.57億元,罰款9.45億元,總計高達32億餘元,其中又以藉由贈與或信託方式,移轉所有權,規避奢侈稅為大宗,補徵稅額和罰款超過15億元。

實價揭露通盤檢討/業者質疑 為全面實價課稅鋪路
【自由時報2014.02.16】為達「實價課稅」目標,財政部宣布豪宅交易加重課稅後,內政部接著舉辦「實價揭露制度通盤檢討會議」,研擬將條文內阻礙「課稅」的字眼刪除,更打算從嚴規範預售屋揭露方式。業者擔心,此舉是為進行全面「實價課稅」鋪路。

內政部此次會議主要檢討三大議題,分別是實價登錄由地政士專任制研擬修正為委任制;預售屋實價登錄改採買賣後三十日內登錄;並刪除條文中「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」等字眼。其中,被認為最重要、可能引起最大反彈的議題,就是刪除「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」。房地產業者擔心,內政部尚未提出實價課稅相關政策,便要提議刪除這段文字,等於為全面「實價課稅」鋪路。

《達人評析》
政府管控房市措施一波波,近期除針對全台豪宅加強查稅外,新的一年更將鎖定七大重點項目進行查核,包括店面、容積移轉案件,以及藉由贈與或信託方式,移轉所有權,規避奢侈稅等,估計未來房市獲利空間將進一步再被壓縮,另外,目前政府更打算對實價登錄進行通盤檢討,把法規條文中的「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據」字眼刪除,明顯是替實價課稅鋪路。

由於目前政府刻意打壓房市,加上房價確實已高,建議現階段有多餘資產的業主,在前景不明下,可考慮適度調節資產,讓資金落袋為安或是將手上資產汰弱留強,以免市況不如預期,急轉直下,讓資產產生縮水的風險。

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房貸、建築融資土銀都超標 未來房貸恐難貸?

好房News

蘇彥菱

購屋族注意了!未來想向土銀申請房貸恐更加困難。由於金管會持續列管的9家放款集中於不動產的銀行中,無論是房貸或建築融資,土地銀行是唯一兩項都超標者。

在金管會持續列管的9家放款集中於不動產的銀行中,無論是房貸或建築融資,土地銀行是唯一兩項都超標者。(圖/好房資料中心)

根據《蘋果日報》採訪金管會官員指出,目前已要求這9家銀行按季提出改善計畫、降低不動產授信,並增提準備金,強化風險承受能力。

其實,金管會於2011年,便針對各家銀行之不動產放款,提出3大監理指標,包括要求銀行房貸加修繕貸款限占總放款40%、建築融資限占15%、所有不動產相關放款則限佔總放款70%。一旦超標,銀行必須增提0.5到0.75%不等之準備金,以強化的風險承受度,但也吃掉銀行獲利。

當時被金管會鎖定的銀行共17家,如今已減少一半,僅剩9家,但截至去年11月底,房貸加修繕貸款餘額為2.9兆餘元,較2011年大減2371億元,建築融資貸款餘額則為5585億元,較2011年略增32億元,兩者合計共減少2339億元。

不過,金管會為避免限制銀行業務發展,已在2013年底取消「不動產放款限佔總放款70%」的監理指標,僅剩兩大監理指標控管,該措施可讓銀行融資中小企業的空間增加。然而在這兩大監理指標中,又以「市場排名」再做進一步的控管。若為市場排名前10大者,標準會再提升,包括房貸加修繕貸款限占30%,建築融資則限占10%。

根據金管會去年11月底的資料顯示,房貸與建築融資排名前10大的土地銀行,兩者都超限。房貸加修繕貸款方面,土銀雖不如第一名的渣打銀行47.59%,但也有35.97%;至於建築融資方面,則以京城銀22.79%最高,不過土銀也有15.91%。

除了金管日後將緊盯土銀的不動產相關放款外,其實土銀也在前些日子才宣布,重新擬定房貸風險控管措施,包括鑑價、成數都將調整。

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房子比男人重要!女人要有房的5大理由

好房News

黃慈雯

在日常生活中,房子漸漸成為一個關鍵詞,買房也成為人生中的一件大事,而自古以來的傳統觀念,男人成了提供房產保護的形象,認為男人一定要買房。但現代女性意識抬頭,認為女人應該當自強,不應該什麼都只靠男人,自己的荷包有錢更可靠,而買房就成了女人的絕對要件。

房子比男人還要重要,女人一定要有房的5個理由:

1、考驗男人的工具。 買房不是件小事,能不靠貸款就買房的人微乎其微,而現今經濟不景氣,養家已經很難,何況還要養房。但是如果男人能把這個重責大任給擔負起來,那就可以說明有沒有能力可以盡好其他的責任,能不能給予女人一個安定的未來,這就成了一門男人的必修課。

2、女人的衡量尺規。 兩個人年紀相仿,自己賺的錢也不多,但男人有實力可以買房,就代表男方家庭的經濟能力尚可,在將來養房又養老的壓力相對就會小些。若兩人都有經濟基出,女人還是希望活在男人的保護傘下,男人多付出一點,這樣女人買房的壓力就不這麼大。

3、一種投資也是一種儲蓄。 股票會虧、工作會被裁員,這年頭什麼都有可能貶值,就只有房子最有保值效益,就算自己不住,還能透過出租房子來賺取租金,多一項收入。

4、安全感的來源。 更多時候女人會從房子身上找取安全感,因為沒人可以保證一段感情的有效期,男人可能會跑,但房子永遠不會長腳自己跑掉,感覺比男人還要可靠。

5、一個大型的玩具。 女人一輩子都在花錢一輩子都在打扮,而房子也可以把它當成孩子來打扮、裝修,裝扮成自己喜歡的樣子,這和化什麼妝,穿什麼樣的衣服是一樣的道理。你可以把整間房子塗成粉紅色它都不會有怨言,但男人絕不能讓你這樣對他。 但其實買不買房跟結不結婚本就沒有直接的關係,因為女人嫁的是男人而不是房子,所以要是女人用沒有房子為由不結婚,那就說明了女人還沒有準備好,只是找一個看起來很難的理由來拒絕。因為當女人真的愛上的時候,眼裡根本看不到有沒有房子。

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房仲業:Q4房市價量穩增!

好房News

方明

影響房市2大利空-美國量化寬鬆(QE)退場及奢侈稅修法,皆在上周出現意料之外的轉折,台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,利空鈍化,9月全台成交量能較上月回升2成,加上第4季為傳統旺季,預料第4季房市可望「價量穩增」。

QE緩退場,預估大幅升息將2015年才會看見。(圖/好房資料中心)


台灣房屋智庫昨(23)日召開第4季購屋意願調查記者會,調查結果顯示,有55%民眾在第4季有看屋或購屋計畫;其中,首購自住者占46.69%,換屋自住占21.6%,其次17.77%有意置產出租,13.94%為家人代購。有35.06%的民眾認為第4季房市「價量齊升」,且高達43.1%民眾認為「油電雙漲」的民生議題影響房市最有感,其次為「奢侈稅只修不廢」占38.12%、「利率調整」則占32.95%;而「捷運」、「公園/綠地」及「明星學區」是民眾認為助漲房市利多的前3名。

周鶴鳴指出,8月是民俗鬼月,又有QE退場及奢侈稅修法的雜音,導致8月全台各地房市交易量下跌10%~25%不等,但上周2大利空突然出現變化,9月買氣升溫,預估成交量將可較上月回升2成。

他進一步分析,奢侈稅實施2年後,投資客早已退場,就算現在修法延長年限,對自住、換屋及長期持有置產並無影響。此外,儘管現在QE暫緩退場,但即使真正退場,利率也不會馬上攀升,預估大幅升息也將是2015年後才看得見。


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