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引文

房價到底跌不跌?

工商時報

王榮章

國內房價到底會不會跌?從2007年台北市副市長張金鶚率先喊空房市以來,這個難解的習題就就一直困擾著許多民眾。的確,從2003年SARS結束、房市邁向復甦以來,除了2008年金融海嘯時之外,這是第一次有這麼多人對房市抱持保守、悲觀的看法,但這一次,房價真的會跌嗎?

 從去年底開始,相關財經首長不約而同跳出來砲打房市,又是強弩之末又是泡沫的,加上財政部趕在農曆年前宣布祭出「豪宅稅」,規定只要雙北市房價超過八千萬、其他地區五千萬的豪宅交易,若沒有舉證成本,今年五月報稅時,就要以售價的15%認定為交易所得來課稅,估計「豪宅稅」將因此提高2至3成;官方一連串的打房論調與政策,讓房市籠罩一片低氣壓,也讓看空言論更加甚囂塵上。

 根據調查,去年底金融海嘯滿5週年後,全球房地產市場都已回到海嘯之前水準,平均房價比2008年最高峰時還貴4%,顯示房價高漲舉世皆然,並非台灣獨有的現象;而統計過去一年,兩岸三地房市表現都很紅火,中國、香港、台灣的房價漲幅分別達21.6%、16.1%、15.4%,在全球市場都名列前茅。

 但不可諱言,這波房市除金融海嘯時短暫回檔外,已走了近11年多頭,漲幅相當可觀,加上政策面明顯偏空,房市的確到了高度警戒的時刻。不過弔詭的是,現階段不論看多或看空者,都可以找到很好的理由!先說空方論點,除了上述漲幅已高出現泡沫疑慮、及政府持續打房外,主要論點是美國QE開始退場,資金將自新興市場、尤其是亞洲撤退;以及隨之而來的升息壓力。

 但看多者似乎也有恃無恐,主要理由包括:

 1、低利率環境依舊。各界雖預期利率若升至4%,房市將遭重擊,但台灣只是全球利率走勢的追隨者而非決定者;此外,以國內低迷的景氣狀況,4%的利率水準不只針對房市,也將是整體經濟不可承受之重。

 2、資金依舊無處可去。國內投資機會、管道有限,房市仍是游資最主要的去處,而且看不出此趨勢有任何改變的跡象。

 3、成功經驗法則。許多房地產業者私下認為,市場再怎麼壞也不可能比金融海嘯時還遭,而根據國泰地產指數資料,海嘯時台北市的可能成交價,僅由每坪55萬下跌至51萬就止跌回升、跌幅僅7%,而此一數字到去年底已漲到每坪81.25萬元。

 另一個大家不願明講的,是陸資根本還沒真的來,有朝一日若「真正」開放陸資來台買房,台灣房價恐怕還有得漲,而這也是壹傳媒主席黎智英看好台灣房市會有一次大爆發的主因。

 2011年初,我在採訪時任政大教授的張金鶚時問道「外界有人批評,許多年輕人因為聽信你的話,錯失了買房時機,可能因此永遠買不起…」,張教授沈默片刻後回答「我只能堅持說對的話,我也不會因此改變我的看法」。張金鶚可以說一路走來始終如一,但包括中、星、港在內的許多國家、地區,政府越打房價越高,跌碎一堆專家學者的眼鏡也是不爭的事實。我個人的看法是,市場自有它的邏輯,學者、官員的打房論調聽聽就好;如果有需要也負擔得起,隨時都可以買房,千萬不要想去賭房價的高峰和谷底。

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不理支付命令 小心財產沒了

工商時報

崔慈悌

民眾接到支付命令可別都不理會,如果不提出異議,不僅房子可能沒了,連財產都會被強制執行。詐騙集團近期利用法院支付命令,讓民眾莫名其妙成為債務人案件增加,立委已預計下會期提案修法,將強化聲請人舉證責任,避免法律淪為詐騙幫兇。

詐騙手法不斷推陳出新,國民黨立委江啟臣昨天陪同黃姓受害婦人召開記者會指出,她在101年9月間遭詐騙集團以偽造的執行處公文詐 騙207萬元,警方在被害人交付現金時逮捕到車手,沒想到詐騙並未因此落幕。

去年8月,黃姓婦人收到來自法院核發的支付命令,指稱她因投資借貸欠款4,990萬7,125元,若不異議即須支付此天價,由於黃姓婦人曾被騙,以為這次又是詐騙集團偽造,未加理會。

沒想到,這次卻是詐騙集團利用現行「支付命令」簡易、迅速核發、不需要證明文件的特性作為詐騙手法,因在被害人沒有依民事訴訟法規定,及時於20日內提出異議,支付命令依法確定,黃姓婦人的財產遭法院強制執行,讓她連基本生活都有困難,甚至想走上絕路。

另一個案例是,屋主將戶籍設在出租的房屋所在地,詐騙集團假冒承租人去租屋,並向法院以屋主積欠他高額債務聲請支付命令,由於支付命令寄到家中後就被該房客代收,最後屋主因未提出異議,支付命令確定後,該房客聲請法院強制查封、拍賣房子,等屋主發現,房客早已不知去向。

被害人委任的律師陳居亮表示,支付命令核發條件寬鬆,詐騙集團只要付上一張未曾寄出的存證信函佐證,就可向法院聲請。由於支付命令確定後即視同法院判決確定,債務人只能對聲請人提出刑事詐欺訴訟,待詐欺判決確定,才能據此提出債務官司再審。但詐騙集團對詐欺告訴通常不會出面,法院無法判決,以黃姓婦人為例,救濟機會趨近於零。

江啟臣表示,他下會期將提出民事訴訟法修正案,要求聲請人除須具體陳述原因外,也必須提出佐證的資料文件。在此之前,法院絕不能單憑一方之詞,就強制執行他方財產,也要求警政署提高詐騙案件的破獲率,不要讓民眾難以安居。

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協助自力都更 北市都更中心 成立融資平台

工商時報

薛孟杰

為加速北市都市更新、突破都更瓶頸,「台北市都市更新推動中心」昨(4)日宣布,將建立「都更融資平台」,透過與10家合作銀行的合作,協助自力都更者克服「沒資金」的融資困難。
 

  北市都發局長邊泰明表示,都更中心可協助「有意都更、卻對建商沒信心」的老舊社區跨出協議都更第一步。未來都更審議委員會也將與都更中心合作,由都更中心扮演協商者的角色,協助突破都更過程中可能遭遇的困難。

  台北市都更推動中心(簡稱都更中心),是由北市府捐資,在101年10月成立的財團法人,迄今已滿週年,都更中心以輔導社區推動自力更新為主要任務,不以營利為目的,但財務必須自給自足,成立迄今已協助8處北市老舊社區,開始實際洽談自力都更可行性。

  邊泰明說,自力都更者最困擾沒資金,為解決融資困難,都更中心已與一銀、華銀、台銀、台企銀、京城銀、三信商銀、台新銀、永豐銀、富邦、安泰銀等10家銀行,簽署合作意向書,建立都更融資平台。邊泰明解釋,都更中心雖無法擔保自力都更都更者都能獲得最低利融資,但會盡量協助爭取。

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租金收益看增20%

工商時報

蔡惠芳

辦公樓改旅館,清水變雞湯!商用不動產專家指出,台北市辦公租金攀升不易,若改裝為旅館,租金收益可望增加15%~20%,成最大誘因。

全球資產管理公司經理王維宏表示,辦公改旅館,往往也帶動租金報酬率提高,主要是因為租金收益也可以提高,視地段、原本租金行情而定;以西門町商圈來說,由於本身辦公商圈氣息不濃厚,一般每坪月租行情約1,000元,但國內外觀光旅館人潮和錢潮不斷,一旦改裝為旅館,租金行情可跳升至1,500元左右。至於台北市一般地段若辦公改為旅館來經營,則可提高租金收益15%~20%。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,旅館在商用不動產市場已躍居為最熱門交易之一。以今年第2季來說,旅館交易量占比就高達11.7%,為近1年來單季最高。主要易主的旅館標的物,多分布於北、中、南主要都會區精華地段。

永慶資產管理協理黃增福表示,目前商用市場上最被看好的產品,同時兼具高投報、高成長的用途,非旅館莫屬。主要是因為政府推動觀光客倍增計畫,再加上陸客自由行擴大辦理,與「一年多簽」上路,都使未來產業商機持續看多。



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