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引文

實價查稅 一般住宅也難逃

聯合晚報

游智文

財政部近來擴大不動產交易查稅動作,不只大台北嚴查,桃園、中南部也有愈來愈多人遭到查稅,不只豪宅被查,這幾年民眾出售一般住宅,若屋齡較新或賣價較高,很多人也都被查。現況顯示,「實價查稅」已全面啟動。

由於稅捐稽徵法規定不動產交易申報所得,核課期間為5年(不當逃漏稅則為7年),因此4、5年前有賣房子,並以房屋評定現值申報財產交易所得的人,由於追稅期間即將到期,近來被查的情況最普遍,也最常收到補稅通知。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,央行、財政部近來頻頻對豪宅出手,祭出信用管制、新版豪宅稅等措施,讓很多民眾以為只有大台北、豪宅才會被查稅,實際上,現在不只台北,五都都在查,桃竹地區近年房價飛漲,查稅也很密集。

桃園開業地政士、萬能科技大學營建科技系兼任講師王春木說,一位桃園民眾兩三年前賣掉一間3300萬元房子,因總價較高,遭國稅局鎖定查稅。國稅局並未掌握該位民眾取得的成本,但認為他以房屋評定現值170萬元乘上所得標準14%,僅申報所得約24萬元,顯不相當,要求補報,最後所得補報至200萬元。以綜所稅最高級距40%來算,所得24萬元只要繳9.6萬元,但200萬元則需繳80萬元,暴增8倍。

不只高總價住宅被查,陳俊宏表示,有一客戶多年前賣掉土城一間房子,總價1000多萬元,日前也收到國稅局來函,要求必須依實價申報,不能採用房屋評定現值、財產交易所得標準方式,由於該民眾取得成本已被掌握,最後也只好補稅。

台灣房屋、住商不動產表示,台中、高雄近來都有很多補稅案例,高雄市有一民眾之前以房屋評定現值370萬元之20%計算,申報財產交易所得約74萬元,但國稅局查得他97年間實際係以2600萬元向建設公司購得,後來以總價2850萬元出售,實際獲利250萬,扣除相關費用後,認定房屋財產交易所得約115萬元,短報房屋之財產交易所得約40萬餘元,最後遭補稅及送罰。

第一建經總經理謝萬雄表示,雖然法律規定實價登錄資料不能作為課稅依據,但實價揭露後,不動產交易資訊透明化,國稅局人員只要上網就可得知哪些房子買賣,再查申報所得資料,然後再比對之前向建商取得的售屋資料,只要在電腦敲敲打打,就可查出民眾是不是應該實價報稅,一個都逃不掉。

房仲業表示,近來不少屋主收到國稅局行文調查以多少錢買進房子,就是國稅局在查前一手屋主的交易稅,並以此作為依據要求實價補稅。

閱報秘書/實價查稅

民眾售屋所得必須併入綜所稅申報,所得金額計算方式有兩種,一是以交易金額減掉當初買價及仲介費用等成本後,以房屋部份獲利金額申報; 另一則是如無法提出成本証明文件,以房屋評定現值加乘財政部核定的所得標準比率,計算所得金額後,併入綜所稅申報。

因於房屋評定現值申報,所得金額大多遠低於實際獲利金額申報,因此多數民眾都採用第二種方式申報;國稅局近來則是取得售屋人原始成本,再要求納稅人改以實際獲利金額申報,即為實價查稅。

引文

賣屋實價課稅 悄悄變相上路


財政部近日舉行奢侈稅檢討會,推動實價課稅再成焦點,但許多民眾反映,實價登錄去年實施後,「實價課稅」其實已同步上路,現在用房屋評定現值乘所得率方式申報賣屋所得,常會被國稅局打回票,要求改用實際獲利所得申報。

實際查訪,現在除了豪宅被追著以實際交易金額報稅、補稅很普遍,多達7、8成外,一般交易金額僅一、兩千萬,甚至僅5、600萬元住宅,也有很多被要求以實際交易金額申報。有人因此多繳了2、30萬元,有豪宅甚至補繳了300萬多元。

依所得稅法規定,賣屋所得必須申報所得稅,計稅方式則有兩種,一是官方簡易版,即將房屋評定現值乘以所得率後,算出交易所得直接申報。另一是算出實際獲利金額後,再拆算出房屋獲利部份,併入綜所稅申報。

雖然依法應優先以實際獲利所得申報,但由於使用房屋評定現值所算出的財產交易所得申報可以省很多,而且過去稅捐單位沒有實際交易資料,因此大多數民眾賣房子都是使用簡易版來申報,過去也很少聽過有人被要求重新申報或補稅。

不過自實價登錄上路後,專營豪宅的大師房屋總經理陳建慶表示,他很多客戶依評定稅率申報,都被通知重新申報或直接告知補稅,比例高達7、8成,國稅局也經常頻繁要求仲介業提供成交資料以進行查稅,補稅金額動輒數百萬元。

不只豪宅如此,地政士陳碧玉說,她經手過戶房子以新店安康地區為主,最貴總價不過一、兩千萬,但今年以來經常有客戶跟她要交易資料,原因是被稅捐單位「勾稽」到,認定實際所得高過評定稅率,要求重新申報。

代書業表示,這4、5年向建商買房的民眾,在去年實價登錄上路後賣房的,現在被要求重報補稅的比例相當高,主要是國稅局早從2008年起就全面蒐集建商交易資料,已有民眾第一手買進金額,現在有了實價資料,又掌握到出售金額,想再用評定現值方式少繳點稅,已不容易過關。

閱報秘書/實價課稅

【聯合晚報/李光儀】

對於何謂「實價課稅」,當初推動「實價登錄」的財政部前部長李述德曾表示,實價課稅就是指「土地、房屋交易的實際價格課稅」,而非「持有的房地產以市價課稅」。

裡頭所指的「持有稅」,包括房屋稅與地價稅,也就是說這兩個稅,並不在「實價課稅」的範圍內。李述德認為「實價登錄」和「實價課稅」都是實現「居住正義」的一環,但「實價課稅」並非一步到位,必須有社會共識後,才能去做。

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奢侈稅解套 房市恐「多殺多」

聯合晚報

游智文

實價登錄衝擊漸淡,房市又面臨新挑戰。業者表示,由於明年第一季起,遭奢侈稅突襲套牢的投資物件,進入解套高峰,再加上碰到後金融海嘯交屋潮,預計未來半年市場會增加5到7萬件的供給量,投資熱區恐將出現新一波「多殺多」。

這些投資熱區包括台北市中心、新莊副都心、林口及淡水等,另外預料台中七期明年第一季起也會出現較大賣壓。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,奢侈稅在2011年2月底無預警傳出,4月中立院通過三讀,6月正式上路。這一政策規定持有房子未滿2年即出售,必須繳納10-15%交易稅,等於將所有新交易的房子都設下2年的閉鎖期。

她表示,多數被此一政策套住的房子,都是2010年底到2011年3、4月間所買的房子。主要是投資客在2010年底前購進的房子,到奢侈稅傳出時多已有相當漲幅,只要賺少一點,就可順利脫手。但2010年底以後才買的房子,還沒獲利,奢侈稅傳出後,根本來不及也無從逃命,只好被迫當起包租公。

2010年底到2011年初,是後金融海嘯時代房市投資最火熱的時期,台北市單月交易物件最高達7000多件,是目前交易量的1倍以上,新北市每月交易也多在1萬件以上。總計2010年的11月到2011年4月,全台半年房屋交易量達21萬餘件。

4、5萬件套牢 熱區賣壓更大

以當時投資買盤約2-3成來算,大約有4、5萬件投資物件被套住。另外由於2009-10年間建商看好房市大舉推案,單季建照申請戶數都在2萬戶以上,按時程明年第1季起將進入完工交屋高峰,投資客也會獲利了結,估算市場將增加5-7萬戶的供給量。

業者多認為明年起殺出的解套屋,由於不用轉嫁奢侈稅成本,加上被「綁」兩年來,房價也多有1-2成漲幅,想脫手的人,應會釋出較大的議價空間,這對目前賣壓相當沉重的新北市一些重劃區如新莊副都心等,將面臨更大多殺多壓力。



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