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Posts tagged ‘奢侈稅’

引文

防止預售屋炒房 查稅高招躲不掉

房地王

吳正治

有鑑於預售屋市場不斷傳出炒作或拉高房價的情事,財政部長張盛和日前在立法院上表示,將加強查核預售屋炒房的現象,並鎖定北、中部的預售屋投資客為對象。消息傳來,業界普遍認為這又是一項新的打房政策,然而究竟政府對預售屋買賣的查稅動作,對一般購屋民眾會不會造成影響?政府的查稅單位是否真的能夠查出逃掉的稅款?


▲預售屋斥鉅資蓋接待中心,投資客也趁機大撈預售案的價差。

別低估政府查稅功力
新北市一名不願具名的房仲店經理表示,其實稅捐稽徵單位查核預售屋買賣是否逃漏稅,早就在做了,他的不少投資客戶前一陣子就接到了補稅單。只是預售屋市場最近相當不平靜,繼月初中央銀行總裁彭淮南批評預售屋像期貨,容易被投資客炒高價格之後,身為全國最高課稅的政府單位,財政部當然要針對炒作房價的得利,善盡查稅、課稅的責任。

尤其先前財政部表明「預售屋不納入奢侈稅的課徵範圍」,因為財政部認為預售屋不是真正實體可住的房子,預售屋是屬於一種「權利」而且通常持有會超過2年的房屋興建期,所以買賣「權利」的獲利應該納入年度綜合所得稅來課稅,而不是放兩年以上就可以免徵奢侈稅。


▲房子還沒蓋好,所以財政部認為預售屋不屬於奢侈稅的課徵範圍。

站在課稅合理性及增加稅收的立場,有所得才要課稅,所以買賣預售屋若是有獲利,最高還可以課徵到40%稅率的綜合所得稅,這樣的稅制才是合理的;如果把預售屋的買賣納入奢侈稅課徵範圍,將來不論是賺、是賠,都要課徵交易金額的10~15%(非自用住宅持有1~2年課10%、持有1年以內課15%)當作奢侈稅,反而不是很公平,因此預售屋的買賣獲利就成為財政部的查稅重點。

他透露,財稅單位的查税功力很高,投資客千萬不要心存僥倖,以為用人頭戶等老招術就可以騙過財稅單位而不申報買賣預售屋的所得。財稅單位主要查稅的方法及利器包括以下:

一、從建商的已購客戶資料下手
一般而言,為了保護預售案的已購客戶,建商不會輕易把預售案的已購客戶單位透露給財稅單位,不過現在為了維護預售屋市場交易的秩序,有些建商會配合財稅單位的要求,提出名單或是清查訂購的客戶是否也到處買預售屋,再伺機出售的情形。


▲預售屋的投資客通常會一次就買好幾戶。

二、從銀行帳戶進出資料下手
如果建商不願配合提出預售建案訂購客戶的名單,財稅單位還是可以從建商的主要銀行帳戶資金的進出,核對出有哪些投資客把大筆的預售屋訂金、簽約金匯入建商的銀行帳戶。這些投資客日後若是賣掉預售屋,有獲利卻沒有申報所得稅時,就可以馬上寄出補繳稅單。

三、從即有稅籍資料查核
現在是網路資訊充分連線的時代,全國的戶籍、財稅、金融帳戶等資料也早已連線於一身,而且每申報一次綜合所得稅,更多稅籍資料就更加精確及連線在一起,所以報稅時要繳交給稅捐單位的扣繳憑單等證明文件才會越來越少。

然而對民眾不利的是,家裡每個月薪資收入有多少、房子有幾間、銀行帳戶餘額有多少、出租的房屋租金何時匯入,財稅單位透過全國的連線系統通通可以暸若指掌,所以投資客若是利用沒錢、沒資產的人頭戶買賣預售屋,查稅的人員只要核對各方匯款的流向、薪資與購屋總價的比較等資料,就可以查出是不是為了逃稅而利用人頭戶買賣預售屋。


▲房租收入有多少、何時匯入,財稅單位都有資料可以查核。

由此可知,除非一切都用現金交易,否則投資客買賣預售屋有賺錢,很難不被查出而補稅,財政部自己就透露今年1月到9月底,共查出2,512件房屋買賣的補稅案件,其中預售屋就占了1,374件,比例高達55%,可見預售屋的買賣已經成為財稅單位鎖定的重點查稅項目。

至於政府大動作的查稅,會不會對預售屋市場造成影響?這一點倒不必擔心,因為財政部長表明,目前只針對雙北、桃園及台中市的每戶總價超過3,000萬元的預售屋積極查稅,並不是全省的預售建案。而且會去買這一類的預售屋建案,大多是換屋族或資金雄厚的置產族,他們不是拿來自住,就是置產期很長,所以不會因此不買高價的預售屋,對房市買氣也不致於造成不良的影響。

引文

房仲業:Q4房市價量穩增!

好房News

方明

影響房市2大利空-美國量化寬鬆(QE)退場及奢侈稅修法,皆在上周出現意料之外的轉折,台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,利空鈍化,9月全台成交量能較上月回升2成,加上第4季為傳統旺季,預料第4季房市可望「價量穩增」。

QE緩退場,預估大幅升息將2015年才會看見。(圖/好房資料中心)


台灣房屋智庫昨(23)日召開第4季購屋意願調查記者會,調查結果顯示,有55%民眾在第4季有看屋或購屋計畫;其中,首購自住者占46.69%,換屋自住占21.6%,其次17.77%有意置產出租,13.94%為家人代購。有35.06%的民眾認為第4季房市「價量齊升」,且高達43.1%民眾認為「油電雙漲」的民生議題影響房市最有感,其次為「奢侈稅只修不廢」占38.12%、「利率調整」則占32.95%;而「捷運」、「公園/綠地」及「明星學區」是民眾認為助漲房市利多的前3名。

周鶴鳴指出,8月是民俗鬼月,又有QE退場及奢侈稅修法的雜音,導致8月全台各地房市交易量下跌10%~25%不等,但上周2大利空突然出現變化,9月買氣升溫,預估成交量將可較上月回升2成。

他進一步分析,奢侈稅實施2年後,投資客早已退場,就算現在修法延長年限,對自住、換屋及長期持有置產並無影響。此外,儘管現在QE暫緩退場,但即使真正退場,利率也不會馬上攀升,預估大幅升息也將是2015年後才看得見。

引文

奢侈稅修法 最快下月中旬定案

中時電子報

蔡惠芳

奢侈稅修法在即,長虹建設董事長李文造主張奢侈稅不修不廢,維持現況就好;延長到3年,是加油添醋,打趴房市、銀行也不會好過,經濟成長保2也不可能。

向來是「犀利一哥」、有話直說的李文造,面對連月來爭議得沸沸揚揚的奢侈稅修正案,提出三大主張:不修不廢、擴大課徵對象到農地和工業用地、紅白單轉售炒作;如果財政部非修不可,那麼最多只能研議補起農地和工業用地,以及紅單和白單炒作獲利者兩大漏洞就好。

李文造說,如果要從投機炒房的角度來看,奢侈稅是有打擊效果,但付出的代價,是交易停頓、不動產關連性產業受到波及,政府不要忘了建築業是火車頭產業,如果打擊它,先垮的是不動產週邊產業、再來是銀行,如果各行業都有連鎖效應,那「保2」也不可能!現在又有學者主張要延長到3年閉鎖期,這是加油添醋。

李文造指出,如果真的非修不可,他贊成擴大到農地和工業用地、紅單白單炒作這種無法可管的灰色地帶。

記者林淑慧/台北報導

財政部昨(9)日表示,特種貨物及勞務稅(奢侈稅)修正案,最快10月中旬定案;至於如何修正,財政部目前尚無定論,將觀察立法院質詢、中央政府總預算審查進度,連同美國QE退場等國內外情勢,再作綜合考量。

奢侈稅實施兩年,財政部初步確定不廢稅、不分區課徵,以及不傷及無辜的修法方向,外界預期,最快本月中旬立院開議的新會期中,可望提出修法版本。

賦稅署官員表示,上月召開奢侈稅座談會,學者、業界及稅改團體立場不一,但都暢所欲言;不過,對於座談會後的「下一步」,官員坦言,各界意見分歧,形成共識還早,目前仍在收集外界意見階段,以供修法參酌。

立法院將於17日開議,財政部認為,在奢侈稅未列為優先法案的情況下,稅制變革應審慎為之,應考量周全再端出修法方案。

國立空中大學公行系教授李允傑表示,奢侈稅對遏止短期投機炒作與穩定房價,雖然已發揮作用,但僅是短期的治標功能;長期而言,要落實居住正義,需要更周延的配套措施。

他建議,財政部應該參考國際打房經驗,將奢侈稅延長課稅年限至3或4年,並且增加非自住投資者的持有成本,除了稅率、貸款額度、限制期間等配套措施外,空屋稅也是可以思考的方向,以釋出房屋供給,進而平穩房價與租屋市場。

雖然學者建議分區課徵,不過,財政部長張盛和日前明確指出,分區課徵有其困難性,修法不會採分區課徵。

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7月房貸餘額 續登頂

經濟日報

陳美君

奢侈稅上路已滿二年,房市買氣顯著升溫。央行統計資料顯示,7月房貸與建築貸款餘額連袂上漲,除象徵房市需求面的房貸餘額瀕臨5.5兆元外,供給面的建築融資也即將突破1.5兆元,雙雙創下歷史新高紀錄。

根據央行昨(27)日公布的消費者貸款餘額顯示,7月房貸餘額為5.495兆元,續創歷史新高,較6月爆增231億元;央行經研處副處長陳一端分析,可能是民俗月前,市場湧現一波提前交屋潮,推升房貸餘額攀升並締造新高水位。

陳一端補充說,儘管房貸餘額續創新高,但進一步觀察年增率,7月房貸餘額年增率2.71%,創下去年11月以來、9個月新低,顯示房貸增幅趨緩。

央行日前公布,台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行等五大銀行,7月新承作房貸大增102億元,這五大銀行市占率近四成;新增房貸金額大於還款金額,使房貸餘額步步高升。

央行表示,7月青年安心成家房貸餘額為2,988億元,較6月增加133億元,顯示本月新增的房貸戶多數屬於自住客、而非投資客。

陳一端表示,7月五都房市移轉移棟數增加,屬於民俗月前的季節性因素,因為國人向來不喜在民俗月買賣房地產,因此提前於6、7月完成交易。

銀行主管預估,適逢民俗月的8月,房貸與建築融資可能下滑,再加上美國量化寬鬆可能於9月啟動退場機制,房市交易風氣將比今年上半年明顯降溫,有助房價持穩。

引文

賣屋實價課稅 悄悄變相上路


財政部近日舉行奢侈稅檢討會,推動實價課稅再成焦點,但許多民眾反映,實價登錄去年實施後,「實價課稅」其實已同步上路,現在用房屋評定現值乘所得率方式申報賣屋所得,常會被國稅局打回票,要求改用實際獲利所得申報。

實際查訪,現在除了豪宅被追著以實際交易金額報稅、補稅很普遍,多達7、8成外,一般交易金額僅一、兩千萬,甚至僅5、600萬元住宅,也有很多被要求以實際交易金額申報。有人因此多繳了2、30萬元,有豪宅甚至補繳了300萬多元。

依所得稅法規定,賣屋所得必須申報所得稅,計稅方式則有兩種,一是官方簡易版,即將房屋評定現值乘以所得率後,算出交易所得直接申報。另一是算出實際獲利金額後,再拆算出房屋獲利部份,併入綜所稅申報。

雖然依法應優先以實際獲利所得申報,但由於使用房屋評定現值所算出的財產交易所得申報可以省很多,而且過去稅捐單位沒有實際交易資料,因此大多數民眾賣房子都是使用簡易版來申報,過去也很少聽過有人被要求重新申報或補稅。

不過自實價登錄上路後,專營豪宅的大師房屋總經理陳建慶表示,他很多客戶依評定稅率申報,都被通知重新申報或直接告知補稅,比例高達7、8成,國稅局也經常頻繁要求仲介業提供成交資料以進行查稅,補稅金額動輒數百萬元。

不只豪宅如此,地政士陳碧玉說,她經手過戶房子以新店安康地區為主,最貴總價不過一、兩千萬,但今年以來經常有客戶跟她要交易資料,原因是被稅捐單位「勾稽」到,認定實際所得高過評定稅率,要求重新申報。

代書業表示,這4、5年向建商買房的民眾,在去年實價登錄上路後賣房的,現在被要求重報補稅的比例相當高,主要是國稅局早從2008年起就全面蒐集建商交易資料,已有民眾第一手買進金額,現在有了實價資料,又掌握到出售金額,想再用評定現值方式少繳點稅,已不容易過關。

閱報秘書/實價課稅

【聯合晚報/李光儀】

對於何謂「實價課稅」,當初推動「實價登錄」的財政部前部長李述德曾表示,實價課稅就是指「土地、房屋交易的實際價格課稅」,而非「持有的房地產以市價課稅」。

裡頭所指的「持有稅」,包括房屋稅與地價稅,也就是說這兩個稅,並不在「實價課稅」的範圍內。李述德認為「實價登錄」和「實價課稅」都是實現「居住正義」的一環,但「實價課稅」並非一步到位,必須有社會共識後,才能去做。


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