收入不多想要投資理財或創業嗎？但信用貸款能申請的額度不夠高該怎麼辦？這時候房屋抵押貸款絕對是你的第一首選，在開始要申請房子抵押貸款前，你該先從這3個步驟開始：

1. 選擇貸款銀行：選擇自己固定常往來的銀行，或找尋目前利率額度相對優惠的金融機構。
2. 評估貸款條件：針對篩選出的銀行進行資料送件，等待放款端的審查結果。
3. 確定放款機構：從中選擇貸款額度及利率最好的方案，簽署貸款合約並取得貸款資金。

以下蘇代書再分6個重點讓你更加了解關於抵押貸款的相關事項！

一、 房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款是用房屋當作抵押品向銀行申請的貸款，它的用途非常廣，舉凡你要購車、整合負債及信用卡、購買第二間房屋的頭期款，或其他投資理財等等，它都非常適合，在目前房貸利率極低的情況下，房屋抵押貸款是大多數人申請貸款的重要管道，以擔保品向銀行借貸，對銀行來說風險較低，銀行也很樂於放款。

二、 房屋抵押貸款≠房屋貸款

要注意的是房屋抵押貸款並不是房屋貸款，房屋貸款是你為了要買房子而去申請的貸款，像青年首購房貸、政府優惠房貸等等，審核方面會較著重在購買房屋者的條件上，而房屋抵押貸款則是你已經購買且擁有房子一段時間了，再拿房子當作擔保品去向銀行申請的貸款，會較著重在房屋本身的殘值 ( 價值 )，兩者是不同的！

三、 房屋抵押貸款成數能貸多少？

每間銀行所核貸的成數都不相同，主要是依據你房屋的鑑價及所剩殘值去估算，若你是剛買房剛繳房貸沒幾年，加上近年來你買房子的區域沒什麼明顯漲幅，能申請的額度就不會太高，但若你房屋本身就沒貸款，或繳房貸已經超過5~10年以上的，你能貸款的額度就會非常高。

假設你的房子銀行鑑價結果是 1,000 萬元，沒有欠任何房貸，要貸到 600 萬至 800 萬基本上沒有太大的問題，若是房屋鑑價為 1,000 萬，但你還有 400 萬的房貸沒繳，銀行則會計算房屋殘值：1,000 萬 – 400 萬 = 600 萬。

可貸金額為房屋殘值的 6 成到 8 成，約 360 萬至 480 萬元左右，最後所核貸的額度多寡銀行還是會視申貸人的條件去作調整，他的核心觀念和房屋增貸有點相似，除非個人信用條件出狀況或增貸沒有空間，則就歸類成二胎房貸。

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房屋增貸好難辦？申請房貸增貸前你一定要知道的7個重要技巧！
二胎房貸是什麼？該如何申辦？這9大重點你必須注意！

四、 房屋抵押貸款利率高嗎？

在利率方面平均落在 1.6% ~ 2.5%，銀行除了多少會參考申請人的條件之外，大多數的銀行主要還是以房屋的座落區域 ( 市區還郊區 )、房屋類型 ( 電梯大樓、公寓、透天厝 )、房屋格局 ( 2、3房或套房 ) 去做考量，每間銀行都有自己喜歡核貸的各別項目，或是一些銀行會特別著重在人的條件上，這就需要你大量到各家銀行去做比較，或找專業的貸款顧問公司來評估。

五、 房子抵押貸款流程

• 文件準備：備妥身分證、土地及建物權狀、近一年房貸繳款證明 ( 若仍有貸款 )、財力證明 ( 薪轉存摺、扣繳憑單等，若無可免附 )。
• 資料審核：銀行會對房屋作重新鑑價，看近幾年房屋是否有殘值或增值。
• 簽約對保：經金融機構核准後，雙方對貸款成數及利率沒問題後，就會約簽約當面對保。
• 抵押設定：因為多一筆貸款，銀行會在抵押權上新增設該筆項目，可向銀行索取最新的謄本資料。
• 撥款：上述流程都完成後就會撥款到你指定的帳戶了。

六、 房子抵押貸款加分條件

若你希望貸款的額度更高及利率更低，以下4點會讓你有更多籌碼向銀行談判：

• 信用良好: 有長期使用信用卡且繳款正常，無使用信用卡預借現金或積欠卡費產生循環利息等。
• 有穩定收入: 每個月有固定的薪水收入，或有一筆存款在戶頭裡。
• 無其他負債: 若有信貸或車貸，建議先還清，避免申請房屋抵押貸款時因為負債比的關係卡到可申貸的額度。
• 增加保人: 保人的條件是可以與申貸人一起計算的，若提供條件好的保人，名下有房子或有穩定的收入，則可大大加分。

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該如何找到適合自己的貸款銀行？

在文章寫到成數及利率的部分有提到，每家銀行所喜好的核貸項目都不一樣，所看重的條件也有所不同，若最後核貸的結果跟自己所預期的相差30～50萬元，這對於先前做好的資金規劃實在很困擾，其實現在都可以先洽詢專業的貸款顧問公司來事先了解，這些是政府合法立案的貸款規劃諮詢公司，專門辦理一般民眾的個人貸款評估、一對一需求諮詢，幫你篩選最適合的房屋貸款專案、信用健檢服務等，他們和超過 60 間銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案。

若本身有信用瑕疵或貸款條件不好的情況，這些公司都能協助你處理，他們與許多家知名銀行及金融機構都有合作，透過貸款規劃師來了解各家貸款專案的優劣勢，也能比較清楚自己申辦的方向，這是自己一間間銀行詢問也做不來的，畢竟貸款金額不是筆小數目，能降低整體利率的話，長期下來也能將省下的利息運用在其他地方上，蘇代書自己本身也向銀行申請過信貸及車貸，但這些利率普遍都偏高，如果我名下有不動產的話，房貸絕對是我的第一首選，生活中難免會遇到急需用錢的時候，如果我們能活用房子這項資產的話，就能以最低的成本解決我們當下遇到的困境，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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近年來房貸利率屢屢創新低，此時不買房更貸何時？但房貸利率這麼低，真的就這麼完美無缺嗎？其實網路上這麼多房貸利率比較表，看看就好，蘇代書從房貸其他幾個面向來和你做探討！

房貸利率知多少？

一般銀行公告房貸利率會有幾個大項，貸款商品名稱、利率、利率結構、寬限期及適用對象等，網路上廣告的一般都是在講首期利率，都是以最低利率來吸引人，裡面還牽扯許多貸款條件及個人因素。

• 房貸利率是會浮動
  利率結構分成固定及浮動2種，現在基本上都是浮動型，而浮動型又分成二段式浮動或三段式浮動，意思是銀行會給你首期利率優惠( 第一段 )，大約 2 ～ 3 年的期間，等 2 ～ 3 年過後利率就會調高 ( 第二段 )，目前銀行採取二段式利率較多。
• 適用對象
  很殘酷的事實，軍公教人員、三師 ( 會計師、律師、工程師 )這些都是銀行的最愛，利率會比一般上班族還來的較優惠，除非你有其他加分的條件如不動產或保人等
• 寬限期
  銀行通常都會給到 2 ~ 3 年，文章後段蘇代書會提供你如何讓寬限期持續延長下去
• 清償限制
  銀行會限制你申辦房貸的前 2 ~ 3 年不能提前還清貸款，其實比較不可能提前還光房貸，而是銀行怕你把貸款移轉到其他間去，所以銀行都是會綁約的，若提前清償就會有違約金的產生
• 貸款成數
  網路上比較少講到貸款成數，因為房子座落區域以及房子屬性的關係，大樓、透天厝及套房這些貸款成數都不太一樣，主要還是以銀行鑑價為主，一般貸款成數保守抓 7 ~ 8 成，自備 3 成的頭期款是最安全的

房貸利率比較列表

房貸試算

一般來說，我們都會簡單抓一個大概數字，假設房貸 30 年、利率 2%，每貸款 100 萬的話本利攤就是 4,000 元，這是最快也最好記的公式。

若一間房子 1,000 萬，假設銀行可貸 8 成 800 萬，那每個月房貸要繳的金額 ( 本利攤 ) 為 4,000 x 8 = $32,000，那我們今天進階一點來計算，我買得起一間1,000萬的房子嗎？

假設上述 1,000萬 的房子，你有足夠的頭期款，加上這間銀行可貸款 8 成 800 萬，你一個月要繳 $32,000 的房貸，銀行是以你身上的負債比來計算，若你身上沒有其他的消費貸款，像信貸、車貸這些，一般銀行認定你薪資收入的6成可以拿來付貸款，也就是說 $32,000 / 60% = $53,333，你一個月收入只要超過 $53,333，你就可以貸的起價值 1,000 萬的房子。

假設你有車貸每個月要繳 $8,000，等於說買房的話每個月要支出 $32,000 + $8,000 = $40,000，$40,000 / 60% = $66,666。

變成你每個月收入要有 $66,666 才有辦法貸的起價值 1,000 萬的房子，否則，你就要退而求其次，買總價較低的房子，假設你每個月薪水收入$50,000元，有車貸每個月$8,000要繳，這樣你能買多少錢的房子？

＊ $50,000 x 60% = $30,000 ( 銀行認定你每個月可以承擔的貸款支出 )
＊ $30,000 – $8,000 = $22,000 ( 扣掉車貸的支出 )
＊ $22,000 / $4,000 = 5.5 ( 每貸款100萬每月付 4,000 元本利攤 )

等於說你能貸款550萬的房子，再加上2成自備款上去，你大約能買總價約660萬～690萬的房子。

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房貸利率比較收藏篇！免費房貸試算！申請房貸不為人知的2個秘密！

房貸隱藏成本

買房除了準備頭期款跟仲介費外，另外還要契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、代書費、履保費及保險費等等，頭期款準備 2～3 成，仲介費為買房成交價的 2%，其他林林總總的費用加起來約 6～8 萬左右，抓 10 萬較保險，另外還有買了新家之後的裝潢費以及購置傢俱家電這些成本，算到這邊很多人已經關閉網頁了。

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申請房貸的2個秘密

• 愛情麵包三選二
  通常申請房貸我們主要看中這 3 點，房貸利率、房貸成數以及是否有寬限期，最多只能 3 選 2，等於說我們只能擇其中 2 個自己比較關心的項目來挑選，銀行不會讓你以上皆是給你無限上綱，除非你條件非常非常好，但這機率通常非常低，蘇代書之前有寫一篇文章關於房貸銀行推薦，他們會從各家銀行中依你的條件幫你篩選出最適合你的銀行！
• 轉貸的威脅
  在你寬限期時間快截止前，打電話給銀行客服說你要申請房貸轉貸，此時銀行會很緊張，百般勸說你不要轉貸，會不划算很麻煩等等，其實只是希望銀行能繼續延長寬限期，通話中你就要透露你想要申請延長寬限期，這時就可以和銀行慢慢談判了！

  但這邊還是要留意一下，除非你是投資房地產，否則雖然一開始只繳利息很輕鬆，但後面要開始本利攤時壓力就會變很大，所以在買房前務必要計算好自己每個月的現金流，以免讓生活品質變了樣。

看得到，吃不到的房貸利率

許多人看完上面房貸利率比較表後就直接去找房貸利率最低的那間銀行申辦，其實這是錯誤的觀念，蘇代書之前有寫一篇關於房貸銀行推薦，就在說明銀行看重的貸款條件百百種，每間銀行都不一樣，每間銀行對房子的地段各有所好，對於房屋的鑑價也有會有所落差。

另外還要再搭配貸款人的個人條件、存款、工作薪資、是否有不動產擔保及保人夠不夠力，這些都是攸關房貸利率和成數的重要條件，雖然有些人也推薦到自己的薪轉銀行、信用卡銀行以及買房附近有開分行的銀行申辦房貸，但這有個缺點是有些銀行的主力商品並不在推廣房貸上，可能是信貸、車貸或其他金融證券等這些業務，利率當然會比其他間銀行高很多，所以這也只能當作參考了。

買房是件開心的事，但先計算好自己每個月的現金流才是最最最重要的！

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房貸寬限期真的好嗎？哪些人比較適合申請？為何有些人打死都不願意申請寬限期？蘇代書列出6點在申請房貸寬限期你一定要知道的重要觀念！

1、 房貸寬限期是什麼？

房貸寬限期意指在貸款還款上寬限的期間，就是在寬限期間內只需繳利息不需還本金，一般寬限期銀行大多給 1～3 年，有的甚至到 5 年，這段時間負擔會較小，無須馬上面臨還本金的壓力。

2、 房貸寬限期的好處？

對於剛買房的有殼族來說可以降低不少資金壓力，畢竟剛買房時有許多隱藏費用要付，頭期款、裝潢費、傢俱家電、代書費及仲介費等等，若買房初期每個月能先以較低的費用來負擔房貸，可以舒緩不少，延緩也能有更充沛的時間去賺更多的錢，為未來還本金做好準備。

3、 房貸寬限期適合誰？

房貸寬限期蘇代書認爲僅適合那些已經做好財務規劃的人。

• 投資客：買房時先申請寬限期2年並出租，等房地合一稅降到 20% 後再出。
• 換屋族：因購置新房但舊房無法馬上賣掉以至於名下有 2 間房子，同時要繳2間房貸壓力會很大，若前期新房先申請寬限期，這段期間則可慢慢出售舊房，等舊房賣掉後就有充沛的資金來支付房貸的本利攤。

4、 房貸寬限期好申請嗎？

房貸是以人+物去做放款的綜合評估，當然有些銀行只重視物，也就是房子本身，也有銀行較看種人的條件，房子的部分銀行會審視是否為較好脫手的物件，像是 2～3 房的格局、區域位置或周遭環境都會影響銀行評估的結果。

另外人的條件像是個人歷年信用紀錄是否良好、使用信用卡的習慣、是否有負債或循環利息等，銀行也會參考聯徵分數，若你是自住需求而非投資，加上首購的話是較容易申請到寬限期的，額外有保人的話更能加分不少。

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5、 房貸寬限期的隱憂？

• 本金加重：現在房貸基本上以 30 年期為主，假設申請了 3 年寬限期，意味著剩下的27年要繳原本30年平均分攤的本金，每個月的還款本金會加重許多
• 利息提高：利息是以剩餘本金去做計算，前 3 年寬限期完全沒還到本金，剩餘的 27 年就當然就比原本一開始就還本金無寬限期的利息還要高

蘇代書總結

寬限期畢竟是一種先甘後苦型的付款方式，對於自住客來說也只是暫時不用還本金，不代表著完全不用還，一定要先了解到本利攤真正要還款的金額，並計算自己的能力是否能負擔得起，不能一味的將問題拋諸於未來，等以後時間到時再去思考如何解決，這是非常風險的。

若未來無法正常繳交房貸，房子就有可能被法拍或是因急售而被仲介賤價給賣掉，屆時還會賠上大筆費用，賺到的反而是市場上的投資客，可說是得不償失，不能只為了買房而買房，一定要先做好財務上全盤的規劃，也不要因為仲介說的繳房租的錢都可以抵掉房貸這種話術而去衝動買房，買房是有目的性、規劃性以及多面向考量的結果。

有殼族表面上雖然看似很威風，另一種層面卻是背房貸的房奴，先了解自己為的是什麼，想要的是什麼，再去做決定也不遲，說搬就搬又沒房貸壓力的的租屋生活又何嘗不是種享受！

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買房子是終生大事，挑選房貸銀行更是重要！現在物價通膨，房貸利率更要斤斤計較！但銀行金融機構百百間，有哪家是房貸銀行推薦的？那家房貸利率最低？房貸成數最高？蘇代書這篇文章將分成5大重點和你做分析比較！

房貸銀行推薦就這一間！幫你過濾及篩選辦到最適合自己的方案

想申請房貸利率最低、成數最高，一定是需要經過好幾家銀行來回比較，不管你是新買房子、申請二胎房貸、房屋轉貸及房屋抵押貸款等等，但在你「尚未確認」要申辦哪間銀行之前，銀行給你的利率跟成數都「只是概估」，不管你是到分行臨櫃詢問或是打銀行 0800 客服專線詢問，你都只能得到「大概」的答案，因為銀行也知道你只是來比較的，也怕同業情蒐，沒有任何一間銀行可以向你保證貸款最終的結果，除非你已經確定要申辦。

填了申請書及檢附相關房屋及財力資料之後，銀行才會「認真」幫你審核並調聯徵紀錄查詢，也有些銀行為了搶生意，開出非常誘人的利率及成數，只為了行員自己的業績，沒想到最後申辦出來的結果跟行員當初所承諾的天差地遠，對銀行的信任度也大打折扣，這也是為什麼現在大家會選擇市面上專業的貸款顧問公司，也是多數人申辦房屋貸款優先諮詢的管道，他們是政府合法立案的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的個人貸款評估、一對一免費諮詢、評估最適合的貸款專案、信用健檢服務等，市面上較知名，也是大多數人申辦房貸較推薦的貸款顧問公司，如：蘇代書事務所。

自行申辦與透過貸款顧問公司申辦比較

1. 自行向銀行申請
   • 只得到一間銀行方案，僅獲得該家銀行方案，資訊無法多家比較
   • 僅一位業務專員服務，只確認基本條件便申請，易造成退件並影響後續申貸
   • 非多元服務，就客戶的申請的貸款屬性項目處理，無法從多種產品中篩選出真正適合的項目
2. 由專業貸款顧問公司申請
   • 多家銀行方案媒合，掌握各家銀行資訊，找到適合客戶的申貸方案
   • 專業分工服務，診斷客戶條件並精準媒合銀行方案
   • 一對一免費專業諮詢，上萬人次服務經驗，精確篩選並依客戶條件提供較有利的產品屬性

房貸銀行推薦並不適用於每個人！

每個人所購買的房屋類型及區域都不相同，有人買電梯大樓、舊公寓、透天厝或套房等等，每個買房的人背景也不一樣，有不同的身份、職業、收入、信用狀況等，各家銀行喜歡核貸的條件也有所差異，每間銀行也都有自己喜歡核貸的房屋類型及座落區域，你的信用紀錄是否良好 ( 長期使用信用卡且繳款正常 )、你的職業別、你的存款數字和是否有保人，這些都是攸關銀行對你核貸的結果，任何的房屋貸款、二胎、轉貸都是一樣的原理，並不是網路上房貸推薦的銀行就是最適合你的，蘇代書希望大家在選擇房貸銀行之前都需要先知道的訊息！

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房貸推薦的銀行利率就會比較低？

我想這是大多數人都想要知道的資訊，在各大網站上找到的訊息都是一些通則的資料，你常會看到各家銀行貸款利率比較的表格，當你看到銀行廣告貸款利率最低的那間，你以為到這間銀行申請房貸就能享有最低的利率方案，那就大錯特錯了！

每個人條件不一樣，銀行審核的情況也不相同，每間銀行都有各自偏好的人及房屋條件特性，有些銀行為了業績，他選擇削價競爭對你主動調降利率，甚至有些銀行為了擴大業務，針對條件不好的申辦人他們也退而求其次讓他過件，但貸款利率就不會太漂亮，在銀行業界之間有一種不用說的默契，詳細資訊並不會對外公開，通常都要求你主動打電話或至臨櫃詢問，而房貸臨櫃專員都會和你說目前利率大約落在多少多少，其實這樣的範圍有講跟沒講其實差不多，

所以，網路上許多房貸銀行推薦的方案並不適用於每一個人，不要相信那些在網路上號稱申辦房貸利率最低的銀行，並不見得適合你。

房貸利率範圍大概是多少？

很多申請人常常不清楚銀行的房貸放款利率其實不是看銀行端，而是看申請人本身的工作收入及資產負債等條件，目前房貸利率區間落在1.44%~2.50%左右，要注意有些銀行會採取二段式機動利率，前2年低，第3年開始調高利率，有些則是有寬限期，但利率可能就不會太好，所以要注意銀行優惠利率所綁定的條件是哪些。

而二胎房貸部分會比新購屋還來的高些，當然還是要視每個人自身的條件而定，沒有絕對，另外大部分銀行也都會有限制清償的時間，大約都綁定前2~3年不得提前償還，否則會有違約金產生，若你有對房貸利率加分的條件，如存款、基金股票、其他不動產、額外收入、汽車或條件好的保人，自然你貸款的利率就能夠再調降一些，這也是你能和銀行談條件的重要籌碼！

房貸推薦的銀行貸款成數是最高的嗎？

這個問題又回歸到了上面提到的「房貸銀行推薦並不適用於每個人」，基本上任何資深的貸款經理人都無法準確告知你哪家銀行貸款成數是最高的， 原則上能符合銀行進件門檻的都有機會貸高，剩下的差別就在於每間銀行所偏好的核貸項目，有些銀行偏重申請人本身、有些則是只看房屋條件，有些銀行特別看重房屋座落位置、格局喜好2~3房、內部有裝潢會加分，申請人本身條件反而不怎麼看，連資料都不太會要求你提供。

但有些就特別注重申請人的條件，要6個月內薪資轉帳證明、近一年度扣繳憑單、存款證明或其他保人等資料，蘇代書的大學同學最近剛買房，他本身為自營商，每月收入不穩定，存摺也沒有漂亮的薪轉紀錄，但他房子買在點位不錯的汐止火車站周遭，算是蠻蛋黃區的位置，在申請貸款時其中A銀行就直接表示沒有薪資證明申貸會比較困難，另一家B銀行則告訴他說你的房子位於精華地段，其他財力證明有就提供，沒有也沒關係，當然最後他就透過B銀行順利申貸成功，利率及額度都還算不錯。

所以說，你必須要大量搜集並詢問哪間銀行對應你目前當下的條件是最有利於你的，才能做適當的選擇！

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那我可以一間間銀行比較利率和成數，比到我最滿意的一間嗎？

若你是第一次申請房屋貸款，這個情況你必須要知道！ 若你向銀行申辦房貸時，銀行會向聯合徵信中心調資料，也就是所謂的聯徵紀錄，看你個人目前的信用狀況如何，每一次聯徵查詢都會註記，各家銀行都能看到，若聯徵次數過多就會遭銀行婉拒，以三個月內3次為限， 若次數過多銀行會認為你也被其他間銀行拒絕，把你列為高風險客群！

網路上有許多銀行標榜：房貸推薦超低利率優惠！免費額度試算，立即線上申辦！

許多人會覺得沒關係就試試看申請看看，若核貸結果不滿意取消就好，但要特別注意：

1. 線上提出申請，銀行可能就會去調聯徵紀錄，就算你選擇放棄，也已經用掉一次聯徵次數
2. 線上申貸不見得能滿足你的額度需求，因為銀行只就你提供的資料進行評估， 當你貸款通過但發現貸款成數不足時，在3個月內要再度申貸的成功機率會大幅降低

延伸閱讀：聯徵分數代表什麼意思？銀行沒告訴你的影響信用評分6大關鍵！

若還是不清楚自己的條件適合向哪間銀行申請怎麼辦？

回歸到文章開頭，若不確定自己的條件適合哪間銀行，建議還是先至專業的貸款公司諮詢，這些政府合法立案的貸款顧問公司專門辦理一般民眾的房屋貸款、二胎房貸、信用貸款、汽車貸款及個人貸款評估，他們和超過60間銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款專案，再針對申請者個人條件篩選適合的方案，提供一對一免費諮詢、信用健檢等服務，貸款規劃師除了貸款上的問題，另外也提供財務規劃的個別諮詢，畢竟房貸金額這麼龐大，中間過程操作若稍有不慎，最後的核貸結果可能會天差地遠，多家金融機構比較是必要的，若能申請到利率較低的貸款方案，長期下來就能省下許多利息支出，能省多少就需視你貸款利率的高低了，寧可把這些錢運用在家庭的日常生活、裝潢或是增添新的傢俱家電上，也不要白白浪費在不必要的利息方面，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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近年來房貸利率屢屢創新低，這讓早期買房的人紛紛申請房貸轉貸，但房屋轉貸真的有比較划算嗎？有哪些隱藏的成本是我們沒看到的？以下蘇代書將分成5大重點來解析如何申請房貸轉貸最省錢！

什麼是房貸轉貸？

房貸轉貸又稱房屋轉貸，就是將房屋貸款從原本利率較高的舊銀行轉移至利率較低的新銀行，把現有的房貸餘額交給新的銀行來承接，等於說要再跑一次跟當初買房子一樣的貸款申請流程。

什麼情況下可考慮申請房貸轉貸？

• 降低房貸利率以減少利息支出。
• 爭取寬限期暫時不還本金。
• 同時有增貸的需求。
• 延長貸款年限。

申請房貸轉貸前需要評估哪些方面？

房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點：

1. 所有權 ( 人 )：也就是房屋持有人，先評估自己
   • 近半年房貸還款是否正常，是否有遲繳紀錄
   • 信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況
   • 工作收入及本身負債比是否足以支付房屋貸款，財力狀況是否健康
2. 抵押品(物)：也就是房屋擔保品
   • 近幾年是否有增值，附近是否有學區、捷運等
   • 房屋條件是否為熱門商品，如2房或3房好脫手的物件
3. 成本：轉貸不像當初買房一樣，另外所衍生的費用主要有4項
   • 原銀行違約金：一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右，若要提前清償、轉貸或賣屋而解約，則需支付房貸金額 0.5%～1% 的違約金，假設房貸金額為 800 萬，違約金為 1%，則須支付 8 萬元給銀行當作違約金，所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內，別成了冤大頭。
   • 銀行手續費：若沒有上述違約金的問題，但銀行仍然有一些申辦的手續費，如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費，林林總總加起來約 5000元 ～ 10000元不等。
   • 代書費：代書代辦費及代塗銷費加起來約 2500元 ～ 6000元不等。
   • 地政規費：這是由政府收取的地政設定規費，為貸款金額的 0.12 %，假設房貸金額為 500 萬，就須繳 6000 元給政府。

綜合上述3點，其中第1、2點人跟物主要是銀行端來審核你，依據你的財力收入及聯徵紀錄來評估你可貸款的金額及利率，至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算，假設新銀行利息降低了一碼，也就是 0.25%，每貸款 100 萬一年就省了 2500 元，如果我們貸款金額為 800萬，每年就省了 20000 元，若你房貸轉貸的成本全部加起來為 15000 元，這樣你每年省下的利息大於轉貸成本，那麼你就可以考慮選擇申請轉貸。

申請房貸轉貸流程

1. 準備資料：將下列資料交由欲轉貸銀行來做審核，銀行會針對房屋重新鑑價，並對申請人財力及信用條件作評估
   • 雙證件
   • 財力證明 (工作薪轉存摺近6個月的明細及封面)
   • 勞保異動明細
   • 土地及建物權狀
   • 戶籍謄本
   • 房貸近一年繳款明細 (銀行繳款收據或銀行對帳單)
2. 簽約對保
   若申請人對新的轉貸銀行所審核通過的貸款金額、利率、申辦所需費用都沒問題後，銀行會和你約當面簽約對保，也就是打契約書。
3. 設定抵押權
   新的轉貸銀行會請你填寫抵押權設定契約書，也就是要將新的轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本的他項權利部，順位還是在原貸款銀行的後面。
4. 清償
   新的轉貸銀行會將你原銀行所有的貸款全部代清償掉，這時你要和原銀行索取一張清償證明。
5. 塗銷並設定新的抵押權
   當你拿到清償證明後，要準備抵押權設定契約書、身分證、土地及建物權狀正本及私章到地政事務所辦理舊貸款的塗銷，並且設定新銀行的抵押權，設定好後再請領一份新的土地及建物謄本，此時新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了。

如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行？

一般來說需要自己一間間銀行去詢問，但口頭詢問沒真正送件，所得到的答案都只是「大概」、「可能會落在…」，你無法得到一個很肯定的答案，畢竟只是口頭問問，而有些銀行則是為了搶客戶，在你詢問時會給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦，但最後送審出來的結果卻天差地遠，這時你就浪費了一次聯徵紀錄，這就像你玩遊戲一樣，只有3條命的機會，若使用過多次就會引起銀行關注，他們會認為你近期有多次調聯徵的紀錄，是不是其他家銀行審核未通過而又跑到另一家去申請，這時就要小心了，之後就算新的轉貸銀行申請核可，貸款金額及利率應該也不會太漂亮，大多數的人其實都曾遇到相同的狀況，

那該怎麼解決比較好？

現在有許多政府合法且正規的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的房屋轉貸、房屋重新鑑價、個人貸款評估、一對一免費諮詢，幫你評估各家貸款專案、信用健檢等服務，他們根據60間以上銀行及金融機構搓合比對當月最新貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案，若你有信用不良及信用瑕疵的情況，這些公司都有辦法協助你處理，他們和許多間銀行及金融機構合作，幫你篩選出最適合你的貸款方案，這是你自己一間間銀行詢問也做不來的，所以建議你可透過這些合法且正規的專業貸款顧問公司來詢問，並選擇其中一間最適合你的方案，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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