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Posts tagged ‘房市’

引文

房價到底跌不跌?

工商時報

王榮章

國內房價到底會不會跌?從2007年台北市副市長張金鶚率先喊空房市以來,這個難解的習題就就一直困擾著許多民眾。的確,從2003年SARS結束、房市邁向復甦以來,除了2008年金融海嘯時之外,這是第一次有這麼多人對房市抱持保守、悲觀的看法,但這一次,房價真的會跌嗎?

 從去年底開始,相關財經首長不約而同跳出來砲打房市,又是強弩之末又是泡沫的,加上財政部趕在農曆年前宣布祭出「豪宅稅」,規定只要雙北市房價超過八千萬、其他地區五千萬的豪宅交易,若沒有舉證成本,今年五月報稅時,就要以售價的15%認定為交易所得來課稅,估計「豪宅稅」將因此提高2至3成;官方一連串的打房論調與政策,讓房市籠罩一片低氣壓,也讓看空言論更加甚囂塵上。

 根據調查,去年底金融海嘯滿5週年後,全球房地產市場都已回到海嘯之前水準,平均房價比2008年最高峰時還貴4%,顯示房價高漲舉世皆然,並非台灣獨有的現象;而統計過去一年,兩岸三地房市表現都很紅火,中國、香港、台灣的房價漲幅分別達21.6%、16.1%、15.4%,在全球市場都名列前茅。

 但不可諱言,這波房市除金融海嘯時短暫回檔外,已走了近11年多頭,漲幅相當可觀,加上政策面明顯偏空,房市的確到了高度警戒的時刻。不過弔詭的是,現階段不論看多或看空者,都可以找到很好的理由!先說空方論點,除了上述漲幅已高出現泡沫疑慮、及政府持續打房外,主要論點是美國QE開始退場,資金將自新興市場、尤其是亞洲撤退;以及隨之而來的升息壓力。

 但看多者似乎也有恃無恐,主要理由包括:

 1、低利率環境依舊。各界雖預期利率若升至4%,房市將遭重擊,但台灣只是全球利率走勢的追隨者而非決定者;此外,以國內低迷的景氣狀況,4%的利率水準不只針對房市,也將是整體經濟不可承受之重。

 2、資金依舊無處可去。國內投資機會、管道有限,房市仍是游資最主要的去處,而且看不出此趨勢有任何改變的跡象。

 3、成功經驗法則。許多房地產業者私下認為,市場再怎麼壞也不可能比金融海嘯時還遭,而根據國泰地產指數資料,海嘯時台北市的可能成交價,僅由每坪55萬下跌至51萬就止跌回升、跌幅僅7%,而此一數字到去年底已漲到每坪81.25萬元。

 另一個大家不願明講的,是陸資根本還沒真的來,有朝一日若「真正」開放陸資來台買房,台灣房價恐怕還有得漲,而這也是壹傳媒主席黎智英看好台灣房市會有一次大爆發的主因。

 2011年初,我在採訪時任政大教授的張金鶚時問道「外界有人批評,許多年輕人因為聽信你的話,錯失了買房時機,可能因此永遠買不起…」,張教授沈默片刻後回答「我只能堅持說對的話,我也不會因此改變我的看法」。張金鶚可以說一路走來始終如一,但包括中、星、港在內的許多國家、地區,政府越打房價越高,跌碎一堆專家學者的眼鏡也是不爭的事實。我個人的看法是,市場自有它的邏輯,學者、官員的打房論調聽聽就好;如果有需要也負擔得起,隨時都可以買房,千萬不要想去賭房價的高峰和谷底。

引文

房仲業:Q4房市價量穩增!

好房News

方明

影響房市2大利空-美國量化寬鬆(QE)退場及奢侈稅修法,皆在上周出現意料之外的轉折,台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示,利空鈍化,9月全台成交量能較上月回升2成,加上第4季為傳統旺季,預料第4季房市可望「價量穩增」。

QE緩退場,預估大幅升息將2015年才會看見。(圖/好房資料中心)


台灣房屋智庫昨(23)日召開第4季購屋意願調查記者會,調查結果顯示,有55%民眾在第4季有看屋或購屋計畫;其中,首購自住者占46.69%,換屋自住占21.6%,其次17.77%有意置產出租,13.94%為家人代購。有35.06%的民眾認為第4季房市「價量齊升」,且高達43.1%民眾認為「油電雙漲」的民生議題影響房市最有感,其次為「奢侈稅只修不廢」占38.12%、「利率調整」則占32.95%;而「捷運」、「公園/綠地」及「明星學區」是民眾認為助漲房市利多的前3名。

周鶴鳴指出,8月是民俗鬼月,又有QE退場及奢侈稅修法的雜音,導致8月全台各地房市交易量下跌10%~25%不等,但上周2大利空突然出現變化,9月買氣升溫,預估成交量將可較上月回升2成。

他進一步分析,奢侈稅實施2年後,投資客早已退場,就算現在修法延長年限,對自住、換屋及長期持有置產並無影響。此外,儘管現在QE暫緩退場,但即使真正退場,利率也不會馬上攀升,預估大幅升息也將是2015年後才看得見。

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新美國夢:沒有欠債! 房子恐成貶值資產?

好房News

編輯中心

雷曼兄弟破產滿五年,也將全球帶入八十年來最大金融風暴!隨著美國景氣逐漸復甦,QE也將喊退,讓漲了五年的房市動能,出現歇緩。美國在經歷經濟動盪後,根據最新一份調查顯示,美國人對「美國夢」重新定義,有兩成美國人認為是「沒有欠債」,比想要擁有一棟房子的人還多,這也代表了與過去幾代美國人的「美國夢」,都是想要擁有一棟房子相比,擁有穩定生活遠比致富來得重要。


新一代美國人已不將買房視為主要夢想,並且有兩成美國人認為,「沒有欠債」成為新美國夢定義。(圖/好房資料中心)

根據Credit.com調查顯示,有27.9%受訪者認為「美國夢」是能在65歲退休,有23%的人認為是沒有欠債,其次為18.2%的人認為應擁有一棟房子。 另一份《今日美國》的民意調查也發現,過去在經濟繁榮時期,有超過八成的年輕人認為,致富是他們的首要任務,如今美國年輕人每人平均有2萬7千美元(約台幣81萬元)的學生貸款債務,因此能夠在經濟上得到生存成為新的成功定義。

在過去幾代美國人對於美國夢的定義,都是擁有一棟房子,並且可以上大學、擁有一隻狗或貓,還有兩輛汽車。但現在這些對於新一代美國人來說成為了遙不可及的夢想。

除了美國,鄰近台灣的南韓,早就不把買房當作是夢想,因為從2008年之後,南韓房價就呈現停滯狀態。根據彭博社報導,南韓住宅價格陷入13年來最低迷,市場預期房價將會再進一步下跌,讓房子成為了貶值資產,南韓人漸漸選擇只租不買,也導致了房租高漲問題。

根據彭博商業週刊報導,南韓年輕人想要找租屋,得花上好幾個月時間,只為了要在首爾租上一間房間,且依照韓國百年來的租屋文化,房客租屋通常會一次支付大筆租金給房東,但現在月付租金租屋的方式,成為唯一選擇,這也反映了,韓國人只租不買的策略帶動租屋成本上升。

根據韓國國民銀行指出,從2012年1月以來,首爾與周邊都會區房價下跌了4.3%,反觀追蹤房租的消費者物價指數在1至8月間就漲了2.8%。靈山大學不動產金融系教授Suh Jeong Yeal就說,最近房租價格上漲,證明了民眾不相信房價會上漲,也就更不會將資金放在會貶值的資產上,因此只要這悲觀氣氛不散,大部份韓國人還是會選擇去租屋。

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房貸餘額年增幅度速減 房市買氣降溫?

好房News

林彥呈

截至7月底止,本國和外商銀行承做購屋住宅貸款(房貸)及建築貸款雙創歷史新高。其中建築貸款放款餘額1兆4,814.33億元,較6月底增加82億元,年增率「觸底反彈」,從6月的1.21%,回升至1.49%,建商借錢速度比還款速度快,似乎對於房市後續仍有信心;反觀房貸餘額,根據央行公布的最新資料,截至7月為止的房貸餘額與去年同期相比,年增的幅度卻創下9個月來的新低,這意味買氣下降嗎?

建築貸款餘額年增率從6月的1.21%,回升至1.49%,顯示建商似乎對於房市後續仍有信心。(圖/好房資料中心)

中央銀行昨(27日)公布最新消費者貸款及建築貸款餘額統計,作為建商「尚未償還給銀行」的借款指標的建築貸款餘額為1兆4814億元,年增率從6月的1.21%回升至1.49%,代表建商借錢速度比還款速度快,被解讀為對於房市仍有一定信心。

至於購屋餘額則為5兆4,955.65億元,較6月底增加230.94億元。由於民眾習慣趕在農曆7月前交屋,促使8月房貸餘額增加,然而截至7月為止的房貸餘額與去年同期相比,僅增加2.71%,年增率是9個月來新低,成長速度明顯放緩。

對此,住商不動產主任徐佳馨接受《蘋果日報》採訪時分析,今年房市買氣並不差,不過,可能是銀行有鑑於風險控管,對房貸的放款門檻較為提高,才導致房貸餘額年增幅度減少。

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土地抵押貸款 央行放寬

中時電子報

藍鈞達

中央銀行房市管控似有鬆綁現象,中央銀行昨(15)日發函各大金融機構,表示已借款者還款降低土地抵押貸款成數到6.5成的最後截止日可延長,且即日起生效。也就是原本借款高於6.5成者,降低借款成數至6.5成的時間可向後延長。

市場人士對此解讀,此舉可能讓建商養地時間拉長,透露央行可能逐步放寬房市管控。

為了讓房地產市場降溫,去年1月和8月,央行陸續祭出針對建商和自然人土地抵押貸款的「針對性審慎措施」,限制成數最高僅能到6成5,希望透過控管融資,提高炒房養地的難度。

考慮實際執行面,央行也附有「落日條款」,其中自然人的部分,如果是前年12月31日後才到期的案件,可以有一年的寬限期,借款人應在期間逐步還款,將貸款成數降到6成5以下,以符合央行規定。

至於建商的部分,則規定去年到期的案件都可享有1年的寬限期,今年才到期者則沒有寬限期。

據悉,今年初寬限期限結束後,銀行向央行反映,有不少客戶來不及降低成數,其中不乏建商,央行評估後決定鬆綁,火速向銀行發出函令。

依照新規定,扣除原有寬限期後,自然人部分由金融機構和客戶自行協商,將未能於時限內環款的差額在3年內攤還即可;至於建商,則不限期間,給予每個舊案一次寬限期機會。

央行官員解釋,有些建商去年到期,依規定原本就可使用寬限期,但有其它建商反映,今年到期的貸款沒有1年的緩衝,並不公平,央行因而進行調整。
市場人士則認為,相關規定早就公布,理論上不管何時到期,都應在短期內盡速提早還款並調整貸款成數,建商以今年的案子「沒有適用機會」而放寬規定,等於讓部分建商多了一年可以養地,政策似有隨房市降溫而放寬的跡象。


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