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Posts tagged ‘投資客’

引文

租金整垮夜市!A咖走向衰敗 C咖變鳳凰

好房News

蔡佩蓉

2年前堪稱夜市人生「最衰投資」就是師大夜市燈籠滷味法拍案,當時買主為了卡位師大夜市金店面,以每坪516萬元殺出取得一半產權,跌破市場眼鏡,不料3個月後發生商家退出住宅區的爭議,導致師大夜市走向衰敗之路。


師大夜市事件後,夜市商圈邁入了消長轉型期。(好房News記者陳韋帆/攝影)

A咖商圈店面租金近年瘋狂飆漲,但許多小吃商家撐不住集結出走,造就B咖C咖夜市崛起,如此的趨勢更顯示高租金背後暗藏的風險。

事實上,A咖商圈轉趨弱勢,B咖C咖崛起,正是目前市場趨勢;從北部來看,師大夜市已經正式退出超級商圈爭霸的戰局,但其他頂級商圈卻沒因此受惠,最知名的案例就是士林夜市,為了迎合陸客口味,不僅整體走樣,連宅神朱學恒都嫌「士林夜市變難吃,已經沒有古早味」,其次,地下室夜市商場也少了士林夜市「有天有地」的傳統氣氛。

老家在宜蘭羅東、45歲的陳小姐說,去年開張的「蘭陽夜市」就是受士林夜市高租金壓迫的攤商另覓新局,尤其宜蘭這幾年觀光很旺,這些攤商不用在士林夜是做得那麼辛苦,反而也有不錯的收入。

另外,北部去年至今崛起的夜市,包括寧夏夜市愈來愈強,新北市有輔大花園夜市、樹林花園夜市;中部地區原本為攤商期待的「七期夜市」,雖然遭強制拆除,但也反映逢甲、一中街商圈租金暴漲的壓力。

在逢甲夜市賣洋菜凍20年、2011年底收攤的陳媽媽說,洋菜凍3顆賣10元,但當時房東易主打算漲租,能不收攤嗎?後來陳媽媽的兒子,加盟連鎖夜市攤位,往B、C咖夜市移動,甚至曾北上支援樹林花園夜市的攤位。

在南部,高雄4年前崛起的瑞豐夜市,有不少北部投資客南下掃店面,讓店租暴漲,今年竄起的金鑽及凱旋夜市,吸走了不少瑞豐夜市的人潮。而且這些中南部新興夜市,多也將眼光放遠至陸客團,即是有規劃完善的停車位,不僅讓一般民眾方便停車增加逛街誘因,也看準陸客團停駛大型遊覽車的需求。

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卡位捷運宅 抓準時機不吃虧

好房News

王富民

交通建設的利多,往往是房地產市場的一大賣點,諸多的交通工具中又以「捷運」最受民眾喜愛,許多投資客更看準了「捷運宅」的增值潛力,提早卡位。然而,買捷運宅並不是越早越好,有些距離完工至少還有20年的物件,會讓人等到天荒地老,而興建中的捷運更可能因為延期通車,造成房價下滑,價值瞬間縮減。

透過四階段評估,讓你輕鬆卡位捷運宅,抓準時機不吃虧。(擷取自捷運報導第193期

2009年內湖線全線通車、2010年蘆洲線通車、2011年南港東延段通車,正是串聯內湖、木柵、南港三線、2012年新莊線部分通車、2013年新莊線全線通車至迴龍,都讓這些捷運路線的區域房價至少上升三成,甚至是一倍。

台北市政府2009年喊出捷運路線「一年通一條」的口號,讓「施工中」的捷運沿線,成為購屋族的買房指標。然而,想靠捷運宅增值賺進鈔票的投資客,或想用較低的價格卡位的自住客,下手前都必須清楚了解工程的最新進度,透過四階段的評估,才能輕鬆卡位不吃虧。

首先,仍然處於規劃期的捷運路線,房價就會開始微幅上漲,但依舊處於低檔狀態,且變動因素多,開工與否還需相關單位評估,若延遲開工或直接胎死腹中,恐怕還會拖累區域房價。以台北市為例,民生汐止、安坑、社子等路線都還在規劃當中,目前尚未有明確的開工計畫及完工時程,捷運的站體位置也還沒確定,購買這類的捷運宅時,應多方詢問,並清楚了解未來開發的可行性,以免「賭錯路、卡錯位」,買到離捷運很遠的房子,白費心力。

接著,選購捷運宅的二部曲為「興建中」區域,因為可清楚看到捷運施工的狀態,最具有房市指標意義,屬於房價的「初升段」,漸漸上揚的房價,最適合投資客進場布局。然而,專家提醒,因施工中可能面臨交通黑暗期,或碰上工程障礙導致延後通車,可能因此影響房價。目前來看,台中捷運的烏日線和台北捷運的環狀線第一階段工程進度分別為30.72%和47.76%,都屬此類。

進入第三階段的評估,幾乎完工的捷運路線,通常是該區房價的最高點,也是吸引最多外地人看屋的時間,想在此時購屋的民眾可多比價,而有賣屋意願的屋主則可將房屋交給仲介賣,避免賣壓湧現。即將在今年底通車的台北捷運信義線,就屬目前最夯的捷運宅,業界更預估,通車後能替當地住宅、商辦市場注入活水。

最後,若想購入已經開始營運的捷運沿線物件,必須觀察當地是否因捷運通車而出現大量人潮,或形塑出新興商圈,再決定是否買、賣屋。另外,因當地街景、地標等工程皆建置完畢,生活機能佳,若生活圈形塑得當,房價有機會大幅上揚,但區域的發展若尚未成熟,也有可能面臨下跌的困境。

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若延長奢侈稅,逃命潮「跑都跑不掉」

好房News

馮牧群

影響房市甚鉅的奢侈稅修法內容未定,一般認為修正方向將趨嚴,業者指出,當年的逃命潮恐怕將再重演,呼籲投資置產客還是盡早現金入袋為安。

聰明的投資客懂得聽到風聲先下車,剩下的人恐將被套牢慘賠。(好房News記者陳韋帆拍攝)

大師房屋董事長陳建慶指出,奢侈稅若修法延長為4年,對預售市場衝擊很大,預售屋施工期普遍為2~3年,預售屋買方等於鎖了7年不得轉手,到時候市場上只剩自住客撐場,投資客跑光光,代銷業者銷售起來很辛苦。

陳建慶表示,奢侈稅若延長,應會如同當初稅法上路前一般爆發一波「逃命潮」,然而,這幾年房市走多,民眾總以為買房子保證賺錢,屋主危機意識都不夠,「不見棺材不掉淚」,到時候很多人跑都跑不掉,奉勸還是見好就收,儘快獲利了結。

對於豪宅房價下半年走勢,陳建慶認為,兩岸頻繁的經貿互動將是關鍵,在簽署《兩岸服務貿易協定》後,中國的富豪更有機會來臺置產,幾個名號響亮的豪宅案如「帝寶」、「寶徠花園」、「元大一品苑」會是首選,現在的房價屆時都可能只是起漲點。

今年鬼月爆出往年少見的大量,再度產生賣壓疑慮,住展雜誌統計,高達1809億元的推案量較去年同期高出近兩成,創下近十年新高。天時地利不動產顧問總經理張欣民分析,以目前市況來說,推案量大確實會讓業者後續面臨較大的去化壓力,至於奢侈稅修法應不致於引發拋售潮,因為敏感的投資客早已陸續出脫手中物件。

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奢侈稅報告出爐,向買方課稅並延長至4年

好房News

蘇彥菱

外界關注已久的奢侈稅報告今(19日)出爐!計畫主持人黃耀輝認為,奢侈稅「小兵立大功」,倘若沒有奢侈稅,房價至少會比現在再漲1成。不僅如此,他還建議政府應仿效星、港,向擁有多戶的買家課稅,並將奢侈稅交易期間延長至3或4年。

奢侈稅檢討報告出爐!學者建議政府應延長年限到4年,並向買家課稅。(圖/好房資料中心)

今天對房地產界而言,是重要的一天,除了有奢侈稅座談會,同時,財政部委託學者針對奢侈稅成效與否所做的報告也在今天正式出爐。根據計劃主持人台北商業技術學院教授黃耀輝表示,奢侈稅施行2年多以來,確實讓房市達到「量縮價穩」的情況,不但回到了較合理的交易量,也打擊了部分投資客,相較於民99、100年時的房價飆漲,一日三市的情形不再發生。

他說,抑制房價不能僅憑奢侈稅,但奢侈稅已是「小兵立大功」,假如沒有奢侈稅,房價將漲得更兇,至少是現在的1成以上。

他指出,根據調查結果發現,台灣擁有3棟房屋以上的民眾共有66餘萬人之多,可見這些人未來買房並非自住需求,而是將買房投資獲利的快樂,建築在很多人買不起房的痛苦上,因此建議向擁有多戶房屋的買家課稅。

不僅要向買家課稅,還得延長交易年限3到4年,因為對於口袋夠深的有錢人來說,仍有辦法可延長至3年,有鑑於此,黃耀輝建議政府可仿效香港及新加坡的作法,讓短線炒作的投資客支付合理的稅負,且延長到3至4年。

以香港及新加坡為例,香港近幾年房價飆漲問題嚴重,因此,當局對於短期交易期間延長至3年,假設在6個月以內賣出,不僅須實價課稅,還須繳交20%的印花稅;至於新加坡也將短期交易定義為4年內。

此外,黃耀輝還指出,投資客不僅炒作住宅,也將炒作區域轉向非都市地區土地、農用地及工業用地,致使企業取得用地困難,不利於產業發展,更該修法遏止炒作歪風。



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