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Posts tagged ‘炒房’

引文

建商互賣屋 藉「實價」炒房

蘋果日報

張菱育

行情一次漲2成 「蛋白區」嚴重

有心人士利用實價揭露炒高地區房價時有所聞,民眾應多查詢區域價格。唐郡威攝
政府實施實價揭露已1年多,但時有所聞有業者故意開高價,製造「假」成交價,將該區價格墊高,或利用實價登錄做假報高租金,以方便做假帳節稅,房仲業者呼籲,政府應建立更完善的登錄制度,以免實價登錄淪為炒房工具。
 

守護房屋董事長江守山指出,像是林口、新莊、五股區等房價都被炒高,以林口為例,房價從原本每坪12萬元,到現在新案開價每坪40萬元,而實際成交價則為每坪30多萬元。
江守山透露,建商的做法是,若2家建商都有在同一區推新案,就以相同價格互相賣給對方產品,且皆完成過戶程序等,但在付款時就直接互相抵掉,根本沒有實際交易,做「假」成交價,且一次都墊高20%的價格,很快房價就被炒高2~3倍。

謊報租金少繳稅
也有不具名業者表示,有看過做假帳的狀況,例如租一間店面實際月租50萬元,但是登錄到網站上卻寫80萬元,就可以節稅,少繳一些稅;或是同一個社區,同時有3個物件要出售,其中1戶以最高價賣出,因此拉高該區房價,讓另外2戶可以賣出好價格。
江守山提醒買方,尤其要注意房市「蛋白區」此種情況明顯,買方要注意實價登錄的價格是否有被墊高,避免被騙。因為登錄到實價揭露的政府資訊上,會讓一般人覺得較有公信力,但反而讓有心人士炒高價格,一再墊高蛋白區房價,明明人口沒有增加,反而房價一直漲,政府應盡快改善實價登錄策略,讓統計更完善,或是乾脆停止此系統,抑制炒作風氣。

「政府縱容非法」
房仲公會全國聯合會理事長李同榮也說,以租屋為例,若雙方不透過仲介就可以不用到實價網登錄租金,但透過仲介租屋卻要登錄,等於鼓勵非法仲介不開發票就可以協助屋主逃漏稅,公會已多次向政府反應此狀況,但是政府卻沒解決,可說是縱容非法打擊合法。

多比價避免被騙
台北市房仲公會副理事長鄭雅能說,現在不動產屬賣方市場,屋主想提高房價,因此會用實價登錄的最高價去談價,且包括邊間、高低樓層、是否有嫌惡設施、採光等,就算是同個社區每戶條件都不同,但是買方希望買得便宜,建議要多做功課、跟房仲詢價、殺價,較不會被高登錄的價格欺騙。

實價登錄 小檔案
◎實施日期:2012年8月1日
◎揭露日期:每月1、16日
◎累計登錄件數:
●買賣 約40萬2800件
●租賃 約2萬594件
●預售 約9210件
◎優點:
●可查詢路段價格、交易資訊透明化
●可查詢不同類型產品交易量
◎缺點:
●有心人士恐做假成交價、做假帳
●去路段化,交易位置不夠準確
◎註:
累計登錄件數缺2013年6月上期統計資料、統計時間為2012年10月16日~2013年9月15日
◎資料來源:內政部地政司、《蘋果》採訪整理

引文

防止預售屋炒房 查稅高招躲不掉

房地王

吳正治

有鑑於預售屋市場不斷傳出炒作或拉高房價的情事,財政部長張盛和日前在立法院上表示,將加強查核預售屋炒房的現象,並鎖定北、中部的預售屋投資客為對象。消息傳來,業界普遍認為這又是一項新的打房政策,然而究竟政府對預售屋買賣的查稅動作,對一般購屋民眾會不會造成影響?政府的查稅單位是否真的能夠查出逃掉的稅款?


▲預售屋斥鉅資蓋接待中心,投資客也趁機大撈預售案的價差。

別低估政府查稅功力
新北市一名不願具名的房仲店經理表示,其實稅捐稽徵單位查核預售屋買賣是否逃漏稅,早就在做了,他的不少投資客戶前一陣子就接到了補稅單。只是預售屋市場最近相當不平靜,繼月初中央銀行總裁彭淮南批評預售屋像期貨,容易被投資客炒高價格之後,身為全國最高課稅的政府單位,財政部當然要針對炒作房價的得利,善盡查稅、課稅的責任。

尤其先前財政部表明「預售屋不納入奢侈稅的課徵範圍」,因為財政部認為預售屋不是真正實體可住的房子,預售屋是屬於一種「權利」而且通常持有會超過2年的房屋興建期,所以買賣「權利」的獲利應該納入年度綜合所得稅來課稅,而不是放兩年以上就可以免徵奢侈稅。


▲房子還沒蓋好,所以財政部認為預售屋不屬於奢侈稅的課徵範圍。

站在課稅合理性及增加稅收的立場,有所得才要課稅,所以買賣預售屋若是有獲利,最高還可以課徵到40%稅率的綜合所得稅,這樣的稅制才是合理的;如果把預售屋的買賣納入奢侈稅課徵範圍,將來不論是賺、是賠,都要課徵交易金額的10~15%(非自用住宅持有1~2年課10%、持有1年以內課15%)當作奢侈稅,反而不是很公平,因此預售屋的買賣獲利就成為財政部的查稅重點。

他透露,財稅單位的查税功力很高,投資客千萬不要心存僥倖,以為用人頭戶等老招術就可以騙過財稅單位而不申報買賣預售屋的所得。財稅單位主要查稅的方法及利器包括以下:

一、從建商的已購客戶資料下手
一般而言,為了保護預售案的已購客戶,建商不會輕易把預售案的已購客戶單位透露給財稅單位,不過現在為了維護預售屋市場交易的秩序,有些建商會配合財稅單位的要求,提出名單或是清查訂購的客戶是否也到處買預售屋,再伺機出售的情形。


▲預售屋的投資客通常會一次就買好幾戶。

二、從銀行帳戶進出資料下手
如果建商不願配合提出預售建案訂購客戶的名單,財稅單位還是可以從建商的主要銀行帳戶資金的進出,核對出有哪些投資客把大筆的預售屋訂金、簽約金匯入建商的銀行帳戶。這些投資客日後若是賣掉預售屋,有獲利卻沒有申報所得稅時,就可以馬上寄出補繳稅單。

三、從即有稅籍資料查核
現在是網路資訊充分連線的時代,全國的戶籍、財稅、金融帳戶等資料也早已連線於一身,而且每申報一次綜合所得稅,更多稅籍資料就更加精確及連線在一起,所以報稅時要繳交給稅捐單位的扣繳憑單等證明文件才會越來越少。

然而對民眾不利的是,家裡每個月薪資收入有多少、房子有幾間、銀行帳戶餘額有多少、出租的房屋租金何時匯入,財稅單位透過全國的連線系統通通可以暸若指掌,所以投資客若是利用沒錢、沒資產的人頭戶買賣預售屋,查稅的人員只要核對各方匯款的流向、薪資與購屋總價的比較等資料,就可以查出是不是為了逃稅而利用人頭戶買賣預售屋。


▲房租收入有多少、何時匯入,財稅單位都有資料可以查核。

由此可知,除非一切都用現金交易,否則投資客買賣預售屋有賺錢,很難不被查出而補稅,財政部自己就透露今年1月到9月底,共查出2,512件房屋買賣的補稅案件,其中預售屋就占了1,374件,比例高達55%,可見預售屋的買賣已經成為財稅單位鎖定的重點查稅項目。

至於政府大動作的查稅,會不會對預售屋市場造成影響?這一點倒不必擔心,因為財政部長表明,目前只針對雙北、桃園及台中市的每戶總價超過3,000萬元的預售屋積極查稅,並不是全省的預售建案。而且會去買這一類的預售屋建案,大多是換屋族或資金雄厚的置產族,他們不是拿來自住,就是置產期很長,所以不會因此不買高價的預售屋,對房市買氣也不致於造成不良的影響。

引文

土地抵押貸款 央行放寬

中時電子報

藍鈞達

中央銀行房市管控似有鬆綁現象,中央銀行昨(15)日發函各大金融機構,表示已借款者還款降低土地抵押貸款成數到6.5成的最後截止日可延長,且即日起生效。也就是原本借款高於6.5成者,降低借款成數至6.5成的時間可向後延長。

市場人士對此解讀,此舉可能讓建商養地時間拉長,透露央行可能逐步放寬房市管控。

為了讓房地產市場降溫,去年1月和8月,央行陸續祭出針對建商和自然人土地抵押貸款的「針對性審慎措施」,限制成數最高僅能到6成5,希望透過控管融資,提高炒房養地的難度。

考慮實際執行面,央行也附有「落日條款」,其中自然人的部分,如果是前年12月31日後才到期的案件,可以有一年的寬限期,借款人應在期間逐步還款,將貸款成數降到6成5以下,以符合央行規定。

至於建商的部分,則規定去年到期的案件都可享有1年的寬限期,今年才到期者則沒有寬限期。

據悉,今年初寬限期限結束後,銀行向央行反映,有不少客戶來不及降低成數,其中不乏建商,央行評估後決定鬆綁,火速向銀行發出函令。

依照新規定,扣除原有寬限期後,自然人部分由金融機構和客戶自行協商,將未能於時限內環款的差額在3年內攤還即可;至於建商,則不限期間,給予每個舊案一次寬限期機會。

央行官員解釋,有些建商去年到期,依規定原本就可使用寬限期,但有其它建商反映,今年到期的貸款沒有1年的緩衝,並不公平,央行因而進行調整。
市場人士則認為,相關規定早就公布,理論上不管何時到期,都應在短期內盡速提早還款並調整貸款成數,建商以今年的案子「沒有適用機會」而放寬規定,等於讓部分建商多了一年可以養地,政策似有隨房市降溫而放寬的跡象。



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