先搞懂債權人？債務人？

• 債權人：也就是金主，拿錢借給他人的一方，有可能是銀行或是個人。
• 債務人：也就是屋主或地主，向金主借錢的一方。

不動產抵押設定保障雙方權益

• 保障債務人：不動產完成抵押設定後，借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等，白字黑字載明清楚。
• 保障債權人：完成抵押權設定後，債權人會拿到一張「他項權利證明書」，假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時，債權人可以向法院聲請拍賣；需注意設定有順位優先問題，由第一順位債權人（一胎），二胎，三胎依序排列。

不動產抵押權5大特色

• 保障債權
  當借款人無法履行債務責任時，債權人可以向法院聲請拍賣求償，在償還貸款後，剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。
• 物權追擊效力
  不動產被設定後，無論是被賣掉或是轉讓給他人時，債權人還是可以執行抵押權權利，一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力，如果購買到有他項權利的房屋，可能會被聲請拍賣來清償債務，所以要非常小心謹慎。
• 不可分性
  被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時，對該抵押權不受任何影響。
• 從屬性
  債權如果已經清償時，債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是，如果是向不入流的貸款公司借款，對方可能會拖延或是做些小動作，反而造成還款後抵押權還存在的情況，所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所，如蘇代書事務所。
• 順序性
  假設一塊土地有設定五個債權人，當債務人無法履行債務責任時，法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人，也就是第一順位（一胎），第二順位（二胎），第三順位（三胎）…依序取得債務償還金額，也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。
  舉例來說，一塊地被聲請拍賣，拍出來的金額為1000萬，一胎設定800萬，二胎設定150，三胎設定100萬，那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

抵押權分兩種：普通抵押權、最高限額抵押權

• 普通抵押權：債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，可以就該不動產賣得價金優先受償之權。
• 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，債務人或第三人提供不動產作為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。

他項權利是什麼意思？

他項權利，意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人，所謂「他項權利」指的是房屋的物權中，除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」，可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

抵押權設定需要準備哪些資料？多久可以完成？

一般流程為兩天內可以完成，申請設定要準備以下資料：

1. 登記申請書
2. 抵押權設定契約書
3. 所有權狀（房屋、土地）
4. 申請人身分證及印章

民法不動產抵押權相關條文

不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角，無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎，畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額，一不小心可能會後悔莫及。蘇代書建議民眾在辦理貸款前，一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司，最基本也要有實體店面，否則出問題之後，對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時，一定要看清楚合約內容，不要亂簽名；收費最好是事成之後再收取費用，像蘇代書一樣，未過見前不收取費用，否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事；在辦理過程中，如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場，不要硬著頭皮待下去。

如果您有任何需求，歡迎填寫免費貸款諮詢表單或是來電 0931-331-166，24小時隨時為您服務。

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房屋增貸是許多民眾取得資金的一種管道，額度多而且利率也比其他貸款來得低。

房屋增貸有時也會伴隨著轉貸一起辦理，因為每間銀行的貸款方案不一，而且鑑價的房屋價值也不一樣，有時候可以差距到數百萬；房屋增貸還有一個好處是，不需要變賣房子就可以取得現金，還可以享受之後房價上漲獲利售出的結果。

房屋增貸的好處

房屋增貸有5個好處：

• 利率低：拿房屋作抵押貸款是所有貸款項目中利率最低的。
• 期限長：房貸最長可達30年，甚至40年。
• 變現快：不需等待買賣房屋的時間，可以直接拿房屋向銀行貸款，工作流程約7至14個工作天。
• 成本低：銀行房貸的年利率約1.6%至2.5%之間，綁約2年後可以提前清償。
• 房屋增值：拿房屋貸款，房屋依然還在你的名下，所以未來如果房屋增值，還可以賣出獲利。

適合辦理房屋增貸的族群

• 個人創業：創業貸款非常難辦理，要準備一大堆資料，還不一定辦的下來，所以房屋增貸就成了創業者非常好用的管道。
• 企業融資：中小企業的負責人常常會遇到資金週轉的困難，這時就可以用房屋增貸來取得資金。
• 理財投資：部份民眾會投資一些報酬率高過房貸利率的投資工具，像是股票、期貨、基金或保險；只要年殖利率高過房貸利率，就可以獲利，但是投資有賺有賠，要做好風險評估。
• 買地購車：汽車折舊快所以車貸利率普遍都偏高，而且車貸利率都要5%到10%，相較於房貸2%來說，算是非常高的利率。還有民眾會拿原有的房屋去貸款，這樣就可以取得資金買土地買房子，因為有些土地或房屋可能不容易貸款。
• 生活調度：個人或是家庭需要資金調度，且金額不在小數，就可以考慮房屋增貸。
• 債務整合：如果有信用卡債、車貸、信貸等利率較高的貸款，可以用房貸來整合，利息上可以省下許多金錢。

房屋增貸條件

房屋增貸並非每個人都可以辦理，除了基本條件之外，要注意有些會被銀行拒絕的情況，如近期增貸、短期聯徵次數過多、負債比過高、沒有固定收入…等等。

房屋增貸基本條件

• 20歲至65歲本國國民
• 銀行信用條件良好
• 貸款沒有遲繳紀錄
• 有固定收入，證明增貸後依然負擔得起

房屋增貸流程

• 準備資料：向同一家銀行辦理房屋增貸要準備的資料比較少，如果有更多財力證明才需要提供，如果是不同間銀行需要多準備身分證影本、土地建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單）。
• 送件審核：銀行會對房屋土地重新鑑價，如果房價有上漲那過件的機率就會高出許多，相反的房價下跌過件機率就會不高。銀行還會對申貸人的信用狀況做評估。
• 簽約對保：銀行審核通過後，就會提出貸款方案，包含利率、金額、還款方案等，雙方沒問題後就會簽約對保。
• 抵押設定：因為多一筆債權，所以謄本上會多出一筆設定項目。
• 撥款：以上流程都完成後，款項就會撥入指定的帳戶。

房屋增貸被銀行拒絕怎麼辦？

如果被銀行拒絕增貸，可以試試看另一個管道：民間貸款。民間貸款的利率是以月計息，每月0.8%至2.5%之間，適合需要短期週轉的民眾。民間貸款的特點就是審核寬鬆和撥款快速，而且不需要調查信用狀況和調閱聯徵紀錄，也不用財力證明、薪轉證明，就算有信用瑕疵、債務協商都能夠辦理。

會辦理民間貸款的情況還有一種：被銀行拒絕貸款，所以先辦理民間貸款取得資金，拿到錢後先將銀行帳面美化，待3至6個月後再向銀行申請貸款。以蘇代書的客戶來說，9成以上都能夠順利貸款，少部分的民眾因為沒有聽蘇代書的建議，拿到錢後沒有將帳面美化，所以又再次被銀行拒絕。

如果有房屋增貸的需求歡迎下方留言給蘇代書，我們提供免費房屋鑑價、法律諮詢，還有實體店面，是一間合法立案的事務所，我們也提供銀行代辦服務，未過件前絕不收費。

2、 加LINE ID：@hye5566q　或使用手機掃描以下QRCode線上諮詢服務。

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房屋土地鑑價不是一個簡單的工作，不過現在 Goolge 搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人鑑價。

如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。

不動產鑑價有3種管道

1. 請銀行估價
   這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。

   建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價

   • 完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
   • 土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！
2. 委託銀行進行完整估價
   委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。
   值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。
3. 蘇代書免費不動產估價
   蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。

影響不動產價格的4大因素

• 貸款者的信用條件
• 房屋土地的價值
• 政府對於房市的態度
• 國際情勢

申貸者的信用狀況

首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。

不動產的市場行情

銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。

還有一個情況是：申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？

政府對於房市的態度

舉例來說，2000萬的房子向銀行借了1500萬，結果1年後房價下跌至1500萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才1300萬，在這個案子中銀行就虧損了200萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。

國際經濟情勢是否看好

現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。

免費房屋線上鑑價工具

不動產估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。

591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
樂屋網實價登錄查詢，不動產房價行情
好房網實價登錄
MyGo實價登錄列表

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今天蘇代書要幫各位講解如何使用「地上權住宅」來取得資金，若是有任何問題都歡迎下方留言。

地上權住宅貸款如何提高成數？

如開頭所述，地上權住宅只有房屋權狀，並沒有土地所有權，如果未來貸款繳不出來時需要處分時會非常困難，所以銀行或是民間債權人在鑑價時都會比較謹慎。銀行貸款大約只有5成的空間，民間則可以到7成，不過實際上還是要看申貸人的信用狀況及房屋地段來評估，向蘇代書也有辦理過一件地上權住宅貸款，我最後核貸成數可以到8成5，因為申貸人的條件很好，房屋也在市中心內。所以說幾成幾成真的只是參考用，真正可以影響成數高低只有自身條件和房屋條件而已。

地上權住宅可以向銀行貸款嗎？

地上權住宅要向銀行貸款非常的難，目前僅有少數幾家銀行有承作，而且利率是用信貸的利率，大約在5%以上，10幾%的案件也非常常見。

如果只是需要短期的資金，或是被銀行拒絕的話，可以考慮民間貸款，所謂的民間貸款就是除了銀行之外的貸款公司如蘇代書。民間貸款是以月計息，利率會比銀行高些，每月為0.8%至2.5%之間，如果超過2.5%就算是違法的利息。

地上權住宅容易脫手嗎？

地上權住宅有收租收益和增值的空間，但大多數地上權住宅皆有使用年限，因此在買賣時，「剩餘年限」是影響房屋價值和買方意願的最大因素。普遍來說，地上權產品通常在新成屋前5年轉手較容易，屋齡一旦超過5年之後，轉手性的困難度會越來越高。

此外，第二手買方要向銀行貸款的難度會比第一手買方高出許多，即使是黃金地段的地上權住宅，債權人也會因為擔心房屋殘值快速縮減，而不願意承作貸款，或是貸款成數降低，也可能只願意以較高利率來放貸。

地上權狀宅貸款總結

地上權住宅貸款算是目前市場上興起的一種貸款項目，不過由於屋主缺乏土地所有權而導致貸款的成數降低，又或者只願意以較高利率承做貸款，大多數銀行也不願意承作此類貸款。不過沒關係，可以向蘇代書申請貸款，我們事務所每月最低利率只要0.8%起（最高2.5%），只要符合條件即可申請，歡迎利用免費貸款諮詢表單。

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負債百萬怎麼辦？該如何還清債務？錢的難關總是能輕易將人逼入絕境，我們也為您焦急，聯繫我們，著手評估您的條件，用最合適的方法幫您申辦負債整合。負債人生怎麼過？其實您除了自怨自艾外，還有更務實的管道，蘇代書通常都會建議找銀行或代書辦理債務整合，但是如何申請負債整合，一直是許多人想詢問了解的重要問題。其實，整合負債的方法有很多種，這篇文章裡蘇代書幫您整理出三個負債整合的辦法，幫助您成功申貸。

我該如何還清債務？申請債務整合有哪些方法？

負債整合最大的功用就是，讓您本身有擔保品的負債例如：汽車貸款、房屋貸款，與無擔保品的負債例如：信用卡循環、信用貸款、預借現金等，全部的負債整合成一筆債務，降低您每月的月付金與利息，並延長貸款的期限，讓您還能維持一定的生活水平。但是並不是所有的債務可以整合，還是得視個人情況而定，以下整理三個方法提供您參考。

一、債務協商
債務協商就是已經欠多筆債務的債務人提出申請與債務最高的債權銀行透過債務協商機制溝通還款事宜。達到降低月付金與利率的目的，且最長可攤還至15年。

二、轉增貸銀行或是民間貸款公司
1. 銀行轉增負債整合還清債務
是將名下的所有負債(如：信貸、現金卡、信用卡)重新整合在一間銀行，降低月付金，拉長繳款期限，利用銀行轉增貸來進行負債整合是不會影響您個人的信用狀況，反而是提高您個人的信用評分，但是，不是全部的狀況都適合負債整合。如果你本身無擔保品負債已經超過法定薪資的22倍規定，銀行會要求您提供擔保品（汽車、房子、土地），否則就只能申請債務協商了。想要申請銀行負債整合，除了負債不得超過薪資22倍以外，銀行方也是非常看重您本身在聯徵中心的信用評分，如果有房貸遲繳記錄、信用瑕疵、無薪轉證明等等，銀行一樣不會核貸，這樣的情況，蘇代書會建議您進行債務協商。

2. 民間貸款公司負債整合還清債務
如果您在銀行有貸款遲繳記錄、信用瑕疵、無薪轉證明，甚至已經有跟當舖、地下錢莊等利率較高的民間貸款管道借錢的話，建議您這時就非常適合尋找合法的民間貸款公司，幫您評估您目前的狀態是否能夠負債整合，例如：蘇代書貸款等各種民間合法經營的貸款公司。

三、善用房屋、土地二胎貸款提高貸款額度
對銀行來說有擔保品的貸款能夠相對降低銀行方的風險，能夠承貸的額度也會比較高，有提供擔保品的貸款利率當然也一定會比較低。所以善用房屋土地二胎貸款，將利率較高的信用卡、信用貸款、當舖、預借現金等轉換成利率較低的房貸，解決您沉重的壓力。

那麼，如果房屋或土地已經有貸款了怎麼辦？此時您可以申辦房屋二胎、土地二胎。不動產二胎貸款又分為銀行二胎貸款與民間二胎貸款。

銀行二胎貸款
銀行二胎貸款的條件門檻高、條件嚴苛，大都還是依據客戶個人財力證明，薪資證明，信用狀況而定，要準備的資料多程序也多借貸的成數也較低。申辦銀行二胎貸款等待期較長，對於急迫需要資金周轉的您比較不適合。

民間二胎貸款
民間二胎貸款提供了短時需要資金周轉的便利途徑，因為申辦手續簡便，放款速度快，非常適合短期借貸，中小企業借款周轉。

民間二胎貸款申辦條件寬鬆，只要您名下自有房屋或土地都可以申辦，不限坪數，不限屋齡，持分土地、持分房屋也可辦理，更不論您是否有貸款遲繳記錄、信用瑕疵、信用評分低、無薪轉證明等都可以申辦。並且自由選擇分期融資額度、還款彈性、隨借隨還、按月計息、借多少本金就還多少利息，活化資產價值，讓人生更精彩。

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基隆二胎貸款其實非常容易，所需條件非常簡單：

任何人只要名下有房屋，坪數不限、屋齡不限、持分也可申請。信用不良、延遲繳款、負債比過高、無收入證明、銀行小白、信用卡被強制停卡…等等都可以申請。

農地、建地、旱地、養地、林地、山坡地、道路用地、工業用地、原住民保留地、重劃地，換句話說，所有土地都能夠申貸，持分也可以，另外我們還提供二胎貸款、三胎貸款。

我們為每位客人量身打造貸款方案，可分期融資、彈性還款、隨借隨還、絕不綁約，讓您靈活運用資金。

不清楚二胎是什麼，請參考：二胎是什麼？

二胎就是第二順位貸款，第一順位通常為銀行或是農會。許多人都知道土地可以借款，卻不了解其實一胎貸款只能借到最多6成。其實，剩下的4成還能夠向民間貸款公司借款。蘇代書貸款事務所提供您低利率、高額度的二胎貸款，滿足您資金周轉的需求。

• 貸款迅速：通常約1~2天工作天即可完成撥款，最快當日也可撥款。
• 審核速快：通常在2個小時左右就能提供您貸款方案。
• 審核寬鬆：只要您有土地擔保，不論您個人的收入或信用狀況皆可貸款。
• 彈性週轉：不會綁約可隨時還款，彈性還本金，利率以月計算，本金降低利息即降低。
• 萬物可貸：多樣性的房屋種類，任何房屋種類都可以拿來貸款。

歡迎撥打免費諮詢專線 0931-331-166 蘇代書或加line隨時提問。

基隆二胎貸款的申辦流程

雖然流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。蘇代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。
我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。

基隆二胎貸款要如何找到安心合法的公司？

坊間民間二胎貸款公司、代書借款公司數以萬計，一定要謹慎評估否則借到高利貸可是得不償失。提醒您，一定要找有實體店面的公司，如蘇代書，萬一有任何糾紛才找得到人。我們提供您免費諮詢，申貸成功才會跟您收取手續費，若過程中您突然不想找我們貸款，我們也不會跟您收取任何的手續費用，一切過程保證合法正當。

另外我們提供市面上最低的貸款利率，只要0.8%起，歡迎符合條件者來電洽詢。

蘇代書再三提醒您，市面上貸款公司百百種，粗估至少一半以上都是走在法律邊緣。若您不小心借到高利貸，我們可以提供您代償的服務，歡迎洽詢 0931-331-166。

基隆二胎貸款的利息、額度多少？

我們為每位客人量身打造貸款方案，可分期融資、彈性還款、隨借隨還、絕不綁約，讓您靈活運用資金。

民間貸款的合法利息每月最高為2.5%，年利率為最高為30%。若年利率超過30%即為高利貸。

以月計息、還款彈性，到期日可選擇繳息或次費償還本金，最低只要0.8%起。只要有房屋土地，我們就能夠幫您想出辦法。額度沒有上限，只要房屋還有空間都可以申請。您條件越好，利率越低，審核過程人性化、透明化，讓您在沒有壓力下順利申請貸款。

貸款額度利率透明，絕不多收您一分一毫。蘇代書為直接金主，過程中不需中介費，為您省去不必要的費用

房屋二胎貸款額度試算：房屋二胎額度有多少可以貸款

基隆二胎貸款的合法公司上哪找？

很多公司打著「短期當鋪借款、門號換現金、支票貼放款、保證借款、汽機車借款免留車、免擔保品、免抵押品、免保人」…等等標語，讓想借錢的人趨之若鶩。但實際上有這麼好的事嗎？借那麼多錢怎麼可能不需要抵押品，這一些都是天大的騙局。

蘇代書經營房屋土地二胎已經長達十年之久，在這十年間我們幫助了上千位的客戶擺脫資金困境，我們堅持不做違法的事，您想跟我們借高利貸我們也不借你，我們今天能有這種成績就是因為堅持「正派經營、合法利息、過程透明、資料保密」。

基隆二胎貸款案例

甲有一間房子，價值1000萬。甲用這棟房子向銀行貸款600萬元後，想再借200萬。可是銀行對於房屋二胎貸款的條件很嚴格，而且申請時間很長。這時候就可以向民間貸款公司貸200萬。

甲認為自己房子還有貸款價值，所以他再向另一間貸款公司申請100萬貸款，也就是三胎。

基隆二胎貸款多久可以取得資金？

一般來說，銀行辦理貸款約7-15個工作天，若資料不足可能還會更久。

蘇代書堅持「快速撥款」，備齊資料最快當天可撥款。我了解急需用錢的困境，可能差一小時撥款就導致客戶銀行信用不良，所以我非常重視撥款速度！

基隆銀行貸款為什麼就是不會過？

銀行不過件的原因千奇百種，最大的原因就是你還沒找到我們。

因為長期做生意的關係，蘇代書與各大銀行皆保持著良好的關係，再加上特殊的人脈及管道，能保證讓您的案件順利通過，沒過件絕對不收費！

銀行貸款額度好低怎麼辦？

很多人不知道，其實銀行房屋貸款的額度通常為市價5至7成，剩下的3至5成根本沒好好利用。若是土地貸款的話，額度更低，而且許多銀行不喜歡空地和分租套房，基本上根本無法貸款。

若您的貸款額度不夠，可以參考我們的服務項目 – 房屋二胎、土地二胎。

任何詢問都是免費的，未過件前絕對保證不收費。

基隆套房銀行無法貸款怎麼辦？

基隆套房銀行拒絕貸款怎麼辦呢？您可以考慮我們的套房貸款方案，最低利率只要0.8%起，絕不綁約，隨借隨還。

• 貸款成數：平均成數為八成，條件好可達九成。
• 審核寬鬆：不看聯徵分數，信用瑕疵或聯徵紀錄不良一樣可申貸，主要看房屋貸款空間。
• 隨借隨還：不用綁約，隨時借款隨時還款。

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第二順位房貸利率高一些，銀行二胎貸款不易

二胎房貸是指，一間房屋原本就拿去向銀行抵押貸款，可是臨時有資金需求，所以再次拿同一間房屋向銀行當作抵押申請貸款。因為二胎的求償順位排在第二，風險較一胎貸款來得高，所以比較難辦理，利率也比一胎貸款高。再加上是第二順位，通常額度有限，只有市價的1至2成。

此外，二胎房貸必須本息攤還，且沒有寬限期，等於說要同時還兩個銀行房貸。所以蘇代書提醒大家，就算是成功貸款二胎了，一定要評估自身的還款能力。通常貸款人要申請二胎貸款都要尋求貸款顧問的協助，以提高過件率，畢竟向銀行申請二胎貸款非常不容易，若是同時向多家銀行申請，反而會導致聯徵次數過多，導致送件不過。

增貸、轉貸限制多，二胎貸款解決燃眉之急

雖然說二胎房貸優點不如一胎房貸，但是對於急需資金需求的民眾來說，卻是最快的捷徑。如果已經還了部分的房貸，可以考慮先向原銀行申請增貸，舉例來說，小陳向A銀行借了房貸1000萬，已經還了300萬，若是臨時需要300萬元，就可以向同一間銀行，用同一間房屋直接用原本的利率增貸，這樣一來過件率就會提高不少。但如果想要貸款500萬元就很難了，因為需求金額大於已償還金額，銀行通常不會完全核貸，也許只會給你350萬的額度。

那信貸呢？基本上，有穩定收入的上班族只要信用良好，有機會拿到4至9%的信貸利率，額度約30至50萬元。如果是中小企業主，或是獨立接案的SOHO或個人工作室、獎金收入不固定的業務，信貸可能就會達到18%，而且貸款上限還規定不能高於薪資的22倍。這時候就可以考慮房屋二胎，房屋二胎不用提供薪資證明或是扣繳憑單，比較適合資金進出頻繁的房貸族。

二胎房貸門檻低、核貸快、貸款額度比信貸高

如果想辦貸款，第一步就是要評估資金需求的多寡，金額不多，那就選擇增貸；若是金額大，若是無法提供固定薪資證明，那就申請二胎房貸，貸款年限可達15年。

二胎房貸流程如下：

民間二胎房貸是什麼？

銀行由於受限於金管會的監督，所以對二胎房貸的審核會比較嚴格。若是被銀行拒絕的話，可以考慮另一個管道：民間二胎房貸。

民間二胎房貸有以下幾個特點：

1. 不用財力證明、薪資證明，就算沒工作也可以辦理。
2. 信用狀況不良也可以辦理，信用卡遲繳、貸款遲繳、協商記錄都可以辦理。
3. 最快當日可以取得資金，比起銀行7至14個工作天來得快速。
4. 房屋貸款額度一定比銀行來得高許多。
5. 任何房屋土地種類都可以辦理，不限屋齡、坪數大小，持分土地、持分房屋、公寓、套房、未保存登記、廠房、農地、建地、道路用地、山坡地、原保地都可以辦理。也就是說只要有不動產都能貸款。

二胎房貸總結

銀行二胎房貸說真的不太容易通過，如果胡亂送審反而會白白浪費聯徵次數。若是要辦理二胎房貸，蘇代書建議還是要找專業的貸款公司，還要有實體店面，口碑良好的公司。蘇代書提供免費的貸款諮詢，無論是法律或是房屋土地的問題都可以問我，貸款沒通過之前是絕不收費，歡迎洽詢。

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或是您有以下問題：

• 沒有薪資轉帳證明
• 銀行協商註記(呆帳)
• 信用卡強制停卡
• 被列為警示戶
• 負債比過高
• 曾有遲繳紀錄
• 經常使用信用卡預借現金
• 信用空白(銀行小白)
• 聯徵次數過多
• 有退票紀錄
• 月光族(沒有存款)
• 近期增貸

如果您有以上問題，可以免費洽詢蘇代書。蘇代書擁有20年銀行配合經驗，各大銀行都有管道窗口，讓您不用再擔心貸款被銀行退件。

蘇代書保證

• 銀行貸款保證過件，否則不收任何費用
• 20多年銀行配合經驗，各大銀行皆有管道窗口
• 專辦銀行不過件，任何困難案件通通交給我來辦
• 利息硬是比業界還低，額度就是比別人高

申請條件

• 年滿20歲之國民，各行各業都能辦理
• 具有房屋土地之所有權人

貸款方案

• 額度：依據您不動產的價值計算，我們提供免費諮詢。
• 期限：一般來說約20至30年，可以依個人做調整。
• 利率：最低利率1.8%起，依個人條件不同而有不同利率。

為何我的貸款不會過？

銀行不過件的原因千奇百種，最大的原因就是你還沒找到我們。

因為長期做生意的關係，蘇代書與各大銀行皆保持著良好的關係，再加上特殊的人脈及管道，能保證讓您的案件順利通過，沒過件絕對不收費！

銀行貸款額度好低怎麼辦？

很多人不知道，其實銀行房屋貸款的額度通常為市價5至7成，剩下的3至5成根本沒好好利用。若是土地貸款的話，額度更低，而且許多銀行不喜歡空地和分租套房，基本上根本無法貸款。

若您的貸款額度不夠，可以參考我們的服務項目 – 房屋二胎、土地二胎。
任何詢問都是免費的，未過件前絕對保證不收費。

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]]> 土地二胎及房屋二胎是現今社會非常常見的融資管道。今天蘇代書要教大家如何快速申辦土地二胎。
不動產貸款一般民眾會先想到銀行貸款，但是其實土地是無法向銀行申辦貸款的，目前只有農會或是土地銀行才有辦理土地貸款。土地貸款的種類很多，有建地貸款、農地貸款、工業地貸款、林地貸款、原保地貸款。
貸款期間方面，銀行二胎房貸約為3至7年，且沒有寬限期，隔年申報綜合所得稅時也無法以抵稅。
一般來說土地第一順位貸款（一胎）可以貸款到5至7成，第二順位貸款（二胎）能再貸款至9成。對銀行來說，土地二胎的風險比較高，所以利率也會比一胎來得高些。

土地二胎快速申辦＆貸款流程

只要名下有房屋土地，坪數不限、屋齡不限，持分也可以貸款，銀行信用狀況不良、負債比過高、無收入證明、財力證明都可以辦理土地二胎貸款、二胎房貸。另外可分期融資、彈性還款，借多少本金繳多少利息，隨時借隨時環，每月計息。

土地二胎貸款流程如下

1、 申請．免費來電 0931-331-166 或線上諮詢，了解目前資金狀況與條件後，尋找適合的貸款方案。LINE小祕書，帳號：@hye5566q
2、 估價．評估所提供不動產狀況、銀行貸款狀況等。
3、 審核．規劃貸款額度、利率、相關費用、貸款細節等見面詳細說明。
4、 設定．備齊相關資料向地政事務所送件設定審核。
5、 撥款．完成設定辦理手續後，立即撥款對保運用資金。

農地貸款流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。蘇代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。
我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。

民間貸款如何轉銀行？如何降低貸款利率？

蘇代書提供客戶房屋貸款及土地貸款轉銀行的服務，無論是民間貸款或是其他私人貸款，蘇代書都有把握可以幫助你將貸款轉貸給銀行。其實銀行貸款只要有管道就可以輕鬆貸款，以我多年的經驗，其實個人借款條件一看就知道銀行會不會過件，歡迎免費預約洽詢。

土地二胎貸款可以分哪幾種？

建地二胎貸款
建地若是使用個人身份申請銀行建地貸款，依規定必須將土地設為抵押品，並附上建築計畫書以證明用途，若銀行貸款1年後沒動工，銀行貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同，以台北市為例，最高可以貸款至8成，若是其他地區則約5成左右，利率3.5%起。
個人建物融資也不是一次性撥款，而是依照建築進度撥款，須完工至一個階段後，由受委託建造的營造商開示證明，銀行才會撥款部分金額，一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成，利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸，利率則依個人條件而有所不同。
若是向民間貸款則不需這麼麻煩，可以直接申請土地價值的9成，所以建地大多向民間貸款居多。

農地二胎貸款
農地貸款的限制條件多，而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例，農地貸款的土地分區使用須供農業使用，貸款成數最高為買賣價格的7.5成，金額若是超過3,000萬元，須交由總行核定是否核貸，目前貸款利率約為2.5%。蘇代書建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲，農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程，以及農委會專案輔導青年農民之民眾。
由於農地貸款利率高於房屋貸款，行政院農業委員會為推廣農業，鼓勵實際投入農業產業之農民，所施行一系列關於農業貸款的相關方案，優惠利率多為1.5%起。蘇代書提醒，想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員，可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳，農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。
蘇代書提供農地貸款最低0.8%的優惠，歡迎來電洽詢 0931-331-166。

持分土地貸款
持分土地無法單獨向銀行借款，需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款，而不想被其他持有人知道，可以考慮民間持分房屋貸款，手續流程簡便，也不需要告知其他持有人，過程完全保密、合法。

土地二胎真的可以當日撥款？

以蘇代書多年的經驗，會向民間貸款的民眾多數是需要短時間使用資金，而且多為短期資金需求。有鑑於此，蘇代書提供當日撥款的服務，無論是信用瑕疵、負債比過高、聯徵紀錄不良，蘇代書都可以協助你申辦土地貸款，而且最低利率只要0.8%起。

土地二胎貸款額度如何計算？

近年來民間資金炒作農地，導致農地價格一路飆高，但是其實貸款時金融機構不會以市價作為貸款額度的標準。農會在放款時主要是用農地的公告現值來作為核定的依據，市價只是參考而已。土地價格可分為公告現值和市價，前者是政府依據土地使用狀況，並考量民情不同而每年調整，作為課稅的用途；而市價則是自由市場的成交價格。農地的公告現值和市價差距非常大，最高可差距到十倍之多。

民間土地二胎合法嗎？

蘇代書建議您如果要辦理民間貸款，千萬一定要找到合法的貸款公司，若是不了解如何分辨合法與非法，可以向我詢問。蘇代書提供免費法律諮詢服務，歡迎善加利用。借到非法高利貸很有可能會搞到家破人亡，蘇代書已經看過太多例子了，不要吝嗇盡量問我就對了。
蘇代書幫你整理了有關於民間借貸的法律條文：

• 第 204 條
  約定利率逾週年百分之十二者，經一年後，債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人。
  前項清償之權利，不得以契約除去或限制之。
• 第 205 條
  約定利率，超過週年百分之二十者，債權人對於超過部分之利息，無請求權。
• 第 206 條
  債權人除前條限定之利息外，不得以折扣或其他方法，巧取利益。
• 第 207 條
  利息不得滾入原本再生利息。但當事人以書面約定，利息遲付逾一年後，經催告而不償還時，債權人得將遲付之利息滾入原本者，依其約定。
  前項規定，如商業上另有習慣者，不適用之。
• 第 344 條
  乘他人急迫、輕率、無經驗或難以求助之處境，貸以金錢或其他物品，而取得與原本顯不相當之重利者，處三年以下有期徒刑、拘役或科或併科三十萬元以下罰金。
  前項重利，包括手續費、保管費、違約金及其他與借貸相關之費用。

裁判字號：27 年渝上字第 520 號
裁判日期：民國 27 年 08 月 05 日
要旨：刑法第三百四十四條重利罪成立之要件為（一）乘人急迫、輕率或無經驗，貸以金錢或其他物品，（二）取得與原本顯不相當之重利。在第一條件，係指明知他人出於急迫、輕率或無經驗，而利用機會故為貸與，在第二條件，係指就原本利率、時期核算及參酌當地之經濟狀況，較之一般債務之利息，顯有特殊之超額者而言。此項犯罪，固須對於特定人為之，始能成立。至若明知社會上有因急迫而舉債濟急，及因輕率或無經驗而從事舉債之情形，預定苛刻條件，一俟他人告貸，藉以博取重利為常業者，雖非對於特定人乘機利用，不能謂非對於一般人具有犯罪之概括故意，則其犯有前項法條所載情事，即應論以同法第三百四十五條之罪。

土地二胎貸款總結

貸款不是一件小事，若是向來路不明的公司借款，很有可能導致人財兩失。蘇代書再次善意提醒，我們提供免費法律諮詢服務，有實體店面、專業團隊24小時服務。若是您已經不小心借到了高利貸，我們也提供高利代償，請多加利用。

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]]> 房屋二胎貸款的辦理管道有很多種，每種申辦的審核條件都不大相同，再加上每個人的信用條件與財力狀況，所適合的管道也都不同，到底該如何選擇呢？今天蘇代書要介紹幾個我們處理過的房屋二胎案例給各位參考。

許多民眾可能短時間許要用到資金，也許是創業資金、企業週轉、留學費用、房屋修繕、投資事業等等，但是卡在銀行基本都要綁約2年，但是蘇代書這裡不用綁約，只借10天也可以，這時他就會選擇向蘇代書詢問二胎貸款；還有部分民眾可能是信用有瑕疵、貸款遲繳、循環卡債、信用空白、銀行小白、無薪轉證明…等等信用條件比較不好的民眾，這時就可以選擇向蘇代書借款，因為我們不看個人條件，只單純看不動產價值，有價值就可以貸款，未過件前絕不收取手續費，過件後才會收取合理手續費。

也可以參考我們以前寫過的主題，搭配參考：

房屋二胎如何提高額度？直接金主最低0.8%起
銀行房貸二胎商品比較，教你如何正確申請二胎貸款
進入正題。

基本上房屋二胎可以分為4種貸款方案：

1. 長期週轉
2. 高額度貸款
3. 短期週轉急用資金
4. 民間二胎轉銀行

房屋土地二胎貸款說明：長期週轉

在所有二胎房貸管道中，利率最低的管道就屬銀行貸款，但也是最難貸款的管道，額度上也有限。銀行二胎貸款利率低、年限長、本利攤還。

實際案例說明：中壢的王先生在5年前買了一間透天，房屋貸款每月都按時繳納，而且擔任外商經理擁有不錯的收入，信用狀況也都良好。但是因為家庭因素，最近幾個月的信用卡費都只繳納最低金額，因此在申辦房屋二胎時處處碰壁，後來透過網路搜尋到我們，我們協助王先生將所有債務清除，並且培養好銀行信用，把帳面做好，最後成功申請銀行房屋二胎貸款150萬元，分7年本利攤還，月繳金額一萬初，幫他順利解決煩惱。

項目	銀行房屋二胎貸款
貸款金額	最高300萬元
年利率	3.5%至13%，依個人條件決定
貸款年限	7至10年
貸款年齡	20至60歲
優點	利率低 適合長期週轉本利攤還
缺點	貸款金額有上限 過件難度高 成數有限 有綁約，提前還款需違約金
適合	信用條件正常 房屋貸款正常繳納3年以上，且過了寬限期

房屋土地融資二胎說明：高額度貸款

雖然銀行二胎貸款利率最低，但是額度有限，若是需要高額度的貸款就比較困難。再加上銀行有些規定，例如剛辦理貸款的房屋無法在短期內再次貸款、銀行信用條件要優等…等條件，此時就可以辦理房屋二胎融資。

實際案例說明：在補習班擔任鐘點教師的吳先生，雖然有著不錯的收入，但是每月領現金收入，沒有薪轉也沒有勞保。吳先生名下有一棟剛買的房子，但是房貸還在寬限期之內，所以不願意再次貸款給吳先生。最後吳先生找到我們協助他辦理房屋二胎融資，成功核貸90萬元，月繳金額只要一萬以內，並且分為7年攤還。

項目	融資房屋二胎貸款
貸款金額	最高300萬元
年利率	6%至18%，依個人條件決定
貸款年限	7至10年
貸款年齡	20至60歲
優點	貸款成數高 適合長期週轉 本利攤還 審核比銀行寬鬆
缺點	貸款金額有上限 審核比民間嚴格 會查聯徵紀錄 有綁約，提前還款需違約金
適合	需要中長期週轉的民眾 房屋貸款空間不足的民眾

民間房屋土地二胎說明：短期資金周轉

假如銀行信用不好，也沒有財力證明和薪轉證明，有負債比過高、銀行協商…等等問題，都可以辦理民間房屋二胎貸款，而且重點是撥款時間只需1至2天，真的是非常快速…

實際案例說明：創業中的周先生目前經營網路拍賣，但是信用有遲繳紀錄，導致現在無法向銀行申請二胎貸款，目前急需一筆300萬元的資金備貨。後來我們預估他的房屋還有500萬的額度可以貸款，也順利幫他申辦民間房屋二胎，每月利率1.3%，不用綁約（沒有違約金），用多少額度算多少利息，隨時借款隨時還款，非常適合需要短期週轉的民眾。

項目	民間房屋二胎貸款
貸款金額	沒有金額上限，只要房屋還有價值
年利率	6月息0.8％至2.5％，依個人條件決定
貸款年限	沒有貸款年限，不用綁約
貸款年齡	沒有限制
優點	貸款成數高、額度高 適合短期週轉 本息攤還或是只繳利息都可以 審核是所有管道最寬鬆的 信用協商或是信用瑕疵都可以辦理 不綁約，提前還款不用違約金
缺點	利率高 需要挑選合法有實體店面的公司
適合	需要短期週轉的民眾 房屋貸款空間不足的民眾 銀行信用狀況不夠好的民眾

民間房屋貸款轉銀行貸款

有部分民眾已經有民間房屋貸款了，但是想要轉貸給銀行卻不得其門而入，以下是民間貸款轉銀行的成功案例。

李小姐在半年前向民間貸款公司借款50萬元，當初在簽約時對方就一直說會幫忙辦理轉貸，但是半年過去了，卻不見對方有想要幫忙轉貸的意願，最後找上蘇代書才順利轉貸。

我們先幫她把民間房屋貸款清償，並將帳面美化，等待一段時間後，再透過配合的銀行申請貸款，最後再將清償的金額還給我們，民間轉銀行需要有特殊的管道及處理方式來辦理，歡迎洽詢蘇代書。

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