夫妻買房先看有無自備款

這是很現實的問題，若你沒有自備款，什麼都免談，買房一般都要自備2成的自備款，這還是最保守的，還不包含其他像裝潢或買傢俱家電等費用支出，你可以和爸媽借、跟兄弟姐妹籌，有人說可以向銀行貸款，這樣就不用跟家人籌錢了，首先，你要知道只要不是房貸商品的貸款項目利率都很高，再來，你除了背房貸已經夠辛苦了，還能再背其他利率更高的貸款？靠基本判斷就知道這種方法是不可行的，你會壓垮你自己，還有你的家庭。

所以，有了自備款再來思考買房這件事吧！

夫妻買房看總月薪收入

夫妻一起買的房子是可以登記在2人的名下，一同持有這間房子，在申請貸款時銀行會看你們當時的負債比，銀行一般都抓月薪的 1/3 可以拿來付貸款，假設夫妻倆每個月薪水加起來總共10萬元，那麼銀行就會略估一個月可以償還 3萬3千元 的房貸，這個試算金額的前提是夫妻倆名下沒有其他消費性貸款，3萬3千元 是可以完全支付房貸的，再來，現在房貸利率大約落在1.7%，貸款30年，等於每貸款100萬一個月要繳約3,700元。

所以我們用 33,000元 除以 3,700元，除出來的結果約為 8.9，等於說夫妻倆加起來可以貸款 890萬 的房子，若房子沒有其他瑕疵問題，一般來說都可以貸到 8 成左右，剩下 2 成為頭期款，所以 890萬 再除以 0.8，最後結果為 11.1，也就是説可以買總價約 1,110萬 元的房子。

夫妻買房請量力而為

蘇代書的建議是先求有，再求好，日子能過下去才是最重要的，不要認為買房只有一次，我一定要壓身家下去買，別忘了還有許多隱藏的花費是你再買房之後才會看到的，裝潢費、傢俱家電、房屋稅、地價稅以及大樓管理費，還有你原本就該負擔的生活各種開銷，維持良好的生活水平是很重要的，不要為了買房而買房，反而背了一輩子的房貸，努力工作只是為了還錢養房，生活變得萬般辛苦，沒有品質可言，在買房前一定要先審視自身的狀況，要有足夠的頭期款、半年到一年的緊急預備金、足夠的存款以及穩定的薪水收入，這樣買下去才不會備感壓力，生活品質也不會受到嚴重影響，買房才能算是件快樂的事！

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蘇代書這篇將介紹完整的房貸流程關鍵6步驟！

房貸流程的6個步驟：估價 => 審核 => 照會 => 對保 => 設定 => 撥款

一、 房貸流程首重房貸銀行

房貸流程首要就是在找房貸銀行，找的方式以 2 種管道為主，第一是找自己工作薪轉的銀行或是主要存款的銀行，第二是找知名品牌仲介經常配合的房貸金融機構，通常代書也會在簽約時和簽約後向你介紹他們常合作的銀行，而這些經常性配合的銀行也因為品牌仲介的關係在貸款上也會比較順利，前提是個人工作收入以及信用方面都維持良好的狀態，當然蘇代書個人是是建議在簽約前就先做估價的動作，把你要購入房產的地址先給有認識的代書或銀行專員估價，了解這間房子貸款大概能貸多少，了解自己頭期款大概要準備多少，讓自己心裡先有個底，也能評估自己是否有能力來負擔。

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夫妻買房大哉問！平均月薪10萬元該買總價多少錢的房子？

房貸基本常識
代書或銀行專員在估價後會給你一個可貸金額的範圍，假設今天你要買的房子估價後可貸金額為 1,020萬 ～ 1,050萬，這時你把可貸金額除上 0.8，除出來的結果就是你房子的市值，只要你最後購買房子的成交價落在 1,275萬 ～ 1,312萬這個區間，代表你買的價錢沒有買貴，符合市場上的價值，銀行會將市場價值乘上0.8(貸款8成)來換算成可貸金額，反之若你最後購買的成交價高於市值，意味著你買貴了，也代表著你的自備款要準備更多，貸款金額會依據你買房的成交價與銀行鑑價兩者取低的一方再乘上貸款成數，最後就是你的房貸金額。

二、 銀行房屋鑑價與聯徵

在知道房子的價值之後，我們就要正式開始跑房貸流程中最重要的申貸程序，我們需要填寫銀行的貸款申請書以及徵信同意書，並附上半年的工作薪轉證明、財力證明以及年度扣繳憑單等，這部分就是盡可能提供有利於你的資料讓銀行放心貸款給你，房貸利率及額度都會有影響，銀行在房貸上會分別看人跟物，物的部分就會看你購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估，但每家銀行評估的角度皆不相同，有些特別看重人的條件，有些則是只重視物的價值。

影響鑑價金額最主要的因素為：屋況、裝潢、是否有險惡設施及使用目的

當然每家評估的標準都不一樣，所以可向2～3家銀行來進行房屋鑑價，了解各家金融機構可貸金額及利率各是多少，再來就是聯徵的部分，這是銀行特別重視的一環，因為攸關他們是否能穩定收到利息的關鍵，銀行會在你簽署徵信同意書後去調閱你的聯徵紀錄，來了解你個人的信用評分，
信用評分報告裡包含了你過去信用卡使用以及繳款紀錄，評估你的信用是否良好和是否能正常還款的依據，可參考蘇代書之前所寫的文章：

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三、 銀行審核

在銀行有了聯徵紀錄、貸款申請書以及財力相關資料後，銀行就會針對你個人的工作年資、職業類別、公司規模、月收入、戶頭存款以及名下是否有資產 ( 基金、房租或土地 ) 來評估，另外在房屋鑑價方面銀行以物件的周遭環境 ( 交通、學區、公園 )、生活機能、室內格局 ( 主流為 2～3 房 ) 及裝潢與否來估價。

大部分的銀行都會需要到實地勘查，到你購買物件的室內拍照，作為放款審核的依據，銀行會以上述條件來評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期，若個人條件不好建議可透過增加保人來為自己加分，提高銀行放款的意願及條件，這階段銀行內部審核需要 5～7 個工作天。

財力加分項目

1. 租金收入 ( 租金要有轉帳金流，不要收現金 )。
2. 成為銀行VIP客戶 ( 存 300萬元在銀行持續 3個月 )。

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四、 照會及簽約對保

在經過幾家銀行最後審核出來的結果後，即選擇一家最有利於你的金融機構來做申貸，而選定銀行後，銀行審核人員會打電話給你進行詢問的動作，這個流程就叫做照會，一般銀行端審核人員會問以下幾個基本問題：

1. 你的基本資料。
2. 公司名稱、職稱、年資、公司電話、公司地址及年收入。
3. 這次買房的地址、貸款金額、成交價。
4. 貸款目的、使用用途 ( 一般會說自住，講投資的話會影響貸款成數及利率 )。

照會完成後，審核人員會需要你 ( 以及保人 ) 到銀行分行做簽約對保，就是當面簽署貸款契約書和確認各項貸款細節，如最後貸款金額、各階段利率、貸款年限、是否有寬限期、綁約多久不能轉貸以及違約金比例等等，房貸流程中最重要的環節也在這，在簽約時都必須再三確認合約上的金額及數字是否有誤，簽約後也要在合約審閱期內反覆檢查，確保契約內容正確，最後銀行也會一併開設帳戶作為日後繳還房貸使用。

房貸年限補充說明
銀行在評估房貸年限時，會依據2個標準來評估：

1. 屋齡 + 貸款年限 < 70
2. 年紀 + 貸款年限 < 80

這兩個條件是同時看的，不會只看其中一項，當然每家銀行評估的條件不會都一樣，不過不會落差太大。

五、 不動產抵押權設定

銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定，但這部分通常會由代書來處理，在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理，把房子抵押在你的名下，抵押權設定金額為你房貸金額的 1.2 倍，抵押權設定及金額在權狀上看不到，必須調一類謄本才會有，在交屋時代書也會提供，因為有向銀行申請房貸，銀行也會擔心不動產抵押物的安全性，所以銀行會一併幫你辦理火險及地震險，這部分需要房貸申請人繳納，一年繳費一次，直到貸款繳清為止。

六、 銀行撥款

前面所有房貸流程都完成後，最後就準備要撥款了，若你買的房子前屋主還有房貸尚未繳清的話，你的房貸銀行就會先做代償，把要撥款的金額一部分先清償掉前屋主未還的房貸，再做前屋主抵押權的塗銷，這些也都是代書會處理，剩餘的貸款金額會先撥款到買房簽約時雙方的履保專戶裡，由履約管理公司來保管，最後所有交屋手續都辦理好後，才會將尾款從履保專戶撥款給前屋主，完成所有的房貸流程。

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理財型房貸好嗎？全台97%的有殼族都不知道的超級3大好處！

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如何選擇房屋抵押借款？

1. 比較辦理要求

   貸款機構不同，辦理房屋抵押借款的條件也會有所不同，比如信用記錄、工作單位、個人收入、還款能力等。而在貸款公司，主要看房產價值高不高，有沒有變現的能力、只要藉款人信用記錄好，房產符合貸款機構的要求，一般都能在貸款機構辦理貸款。

2. 比較貸款利率

   與信用貸款相比，用房產做抵押貸款，風險相對低一些，因為有房產作為保障。但是每個貸款機構的貸款利率不一，即使是同一個貸款機構，貸款利率在不同地區也會有所不同。

   目前，貸款機構的房產抵押貸款利率都是在基準利率的基礎上浮執行的，大家可以了解一下。

3. 比較審核速度

   在銀行辦理房屋抵押借款，流程繁瑣，審核時間比較長，需要一個月才能獲得貸款。最快需要20個工作日才能拿到貸款。貸款機構手續簡單，審核快，一般7個工作日就可以放款

4. 比較貸款的額度>

   一般來說，房屋抵押借款能貸多少額度與房子評估價值有關，最高可以達到7成左右。

以上內容對如何選擇房屋抵押借款做簡單介紹，希望對大家有所幫助。

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3、 填寫免費貸款諮詢表單。

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]]> 房屋二胎是有殼一族們當有資金需求時最常申請的管道，但為何有些人申請的利率很低額度很高，有些人卻是利率高額度低，蘇代書將在這篇詳細介紹申請房屋二胎時你要注意的幾個重要事項！

房屋二胎是什麼？

房屋二胎又稱二胎房貸，是將已向 A 銀行申請過貸款的房屋再次用相同的房屋當擔保品向 B 銀行申請貸款，房屋二胎和一般新買房子的房屋貸款不一樣，房屋二胎是你名下已經有房子了再向銀行申請的一筆貸款。

房屋二胎利率及額度是多少？

一般來說約落在3.5%～15%，最長貸款年限為15年，額度上限是300萬，但每家銀行審核條件皆不相同，貸款的利率及額度也會有所差異。

房屋二胎條件有哪些？

因為房屋二胎是由銀行來做放款，銀行除了考量人的條件之外，房屋價值一樣會列入考慮，銀行的申貸條件為原房屋貸款繳款滿一年信用正常且有正常收入者，只要能列舉收入證明，不管是上班族的薪轉或是接案的收入、房租收入及股息股利都可作為收入證明。

另外在房屋的部分銀行會重新鑑價看是否還有剩餘的殘值空間可做貸款，這部分就會考量你房屋的區域位置，未來增值空間等等，但每家銀行看的角度都不一樣，有些只看人的條件，有些只看房屋條件，有些甚至看房子有沒有裝潢，格局是否為2房3房這種好脫手的房型，所以說只能透過大量的比較才能曉得哪家銀行是最適合你的。

房屋二胎流程

房屋二胎申辦流程其實和新買房的流程類似，但會快上許多，因為不用辦理清償過戶那些手續，只需要重新鑑價、設定抵押權等這些步驟，一般申請流程如下：

• 檢附資料：需附上土地及建物權狀、近一年房貸繳款明細、財力收入證明等。
• 審核評估：銀行會針對房屋座落位置、生活機能及屋況等因素進行重新鑑價。
• 簽約對保：銀行核准後會告知申貸人利率、額度及還款年限，雙方若對合約內容沒問題後，就會約當面簽約對保。
• 設定抵押：銀行會在他項抵押權上設定新的二順位房貸，可向銀行拿最新的一類謄本資料。
• 銀行撥款：上述流程都完成後銀行就會撥款了。

為何房屋二胎利率會比一般房屋貸款還要高？

這關係到債權順位的問題，在一開始買房子時的貸款稱為一順位房貸，若是債權人無法正常繳還一順位房貸開始積欠貸款時，銀行就會將房屋拍賣掉來換回現金，但會優先償還一順位貸款的銀行，若有剩餘的金額才會輪到二順位房貸，也就是房屋二胎。

所以對於二順位房貸的銀行來說，放款風險就較大，相對就會提高利率來分散放款風險，但對於這種有擔保品的貸款來說，利率都會優於大多數人所申請的信用貸款，因為信用貸款存粹是靠個人的信用來向銀行申貸，並沒有附上任何的抵押品，對銀行來說風險更大，所以若你名下有房子同時又有資金需求，那利用房屋來申請貸款絕對是不二首選。

房屋二胎申請注意事項

在申請房屋二胎之前，有些地方還是要先檢視一下自己是否有”違規”，蘇代書列出以下這7點：

• 是否有繳信用卡最低應繳造成循環利息產生。
• 近一年是否有申請過信用卡預借現金。
• 近 3 個月內調聯徵次數是否達 3 次( 會被銀行列為警示戶 )。
• 名下負債總額是否超過月收入的 22 倍 ( 負債比過高銀行會認為你沒有還款能力 )。
• 銀行存款數字是否未超過 5 位數 ( 月光族 )。
• 從未申請使用過信用卡 ( 信用小白 )。
• 房貸還款近 12 個月內有連續遲繳紀錄 ( 信用不良 )。

若以上 7 點你都沒違規，當然申請房屋二胎不會有太大的問題，但若你有誤觸其中的某幾項，可能就會被銀行扣分。
為什麼說可能呢？其實在文章的開頭就有提到，因為每家銀行所看的條件都不一樣，也許有些違規事實對某些銀行來說並不是什麼大問題，所以貸款這個專業領域還是需要多家比較才會知道自己最適合誰。

如何知道自己適合哪間銀行的房屋二胎方案？

坦白說若要找到自己最適合的銀行，無非就是所有銀行的貸款方案全部通通比較過後，就會找到答案了，但一般正常人是不太可能有時間做這樣的事，除了耗時之外，許多貸款相關的專業知識也不清楚，很容易被銀行呼嚨拐騙，也容易忽略申請貸款時該要注意的細節，其實現在市場上已經有許多政府合法立案的專業貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的貸款諮詢服務，他們與超過60家銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款方案，協助你從中找尋並篩選最適合的貸款專案，提供一對一免費諮詢，個人信用健檢等服務，針對你個人條件來評估及搓合利率及額度最有利於你的銀行。

若有信用條件不好的情況他們也能協助你處理，這是自己一個人較難做到的地方，透過一對一諮詢來了解自己的優劣勢，也對申請貸款有個明確的方向，我們最希望的是能透過房屋這項資產拿到一筆資金，不管是處理緊急的財務狀況還是投資等等，若能以較低的利率申請到貸款，也能降低未來還款的壓力，減少許多利息支出，這些諮詢都是免費的，不會有其他費用產生！

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]]> 若名下有購入不動產，透過申請二胎房貸是解決及舒緩資金需求的一種方式，在現今社會薪水不多，又無其他收入管道的情況之下，有殼一族也較傾向藉由房貸二胎來獲取金援。

蘇代書接下來就詳細介紹二胎房貸更多的相關細節！

二胎房貸是什麼？

二胎房貸又稱作房屋二胎、二順位房貸，就是將原本已有房貸的房屋 ( 第一順位房貸 )，利用房屋當擔保品再次向另一間不同的銀行申請房屋貸款，也就是所謂的第二順位房貸，二胎房貸因為有擔保品房屋作為抵押，雖然是二順位貸款，但和一般信用貸款相比，利率及貸款額度方面都較具有優勢。

為何需要二胎房貸？它有什麼好處？

在生活上有急需現金，對於名下有房產的人非常適合，相對於信用貸款高利率及低額度，又有負債比 22 倍的限制，若增貸空間不多的話，選擇二胎貸款是有效將資產活化並轉成流動現金使用的好選擇！

申請二胎房貸的優點:

• 貸款年限長：比信貸還款年限還長，最高可拉長到15年。
• 申辦速度快：正常申請約14個工作天內就會核准撥款。
• 成本低：一般來說綁約一年後即可提前清償，減少利息成本。
• 易過件：因為有不動產當作擔保品，貸款成功率較高。

誰需要申請二胎房貸？適合對象？

一般來說，以下是最需申請房貸二胎的4大情況：

• 遭原銀行婉拒：原房貸銀行不願增貸，對房屋殘值有所顧慮，或剛繳房貸沒多久急需一筆資金。
• 信貸無法過件：個人信用評分聯徵出問題，或負債比超過月收入22倍導致信貸無法審核通過。
• 信貸過件但利率高額度低：對於貸款額度及利率不滿意，想要更多的資金想尋求其他管道。
• 收入不穩定者：不是固定領薪水的上班族，為接案、業務性質工作但有房產的對象。

二胎房貸利率及額度是多少？

對於銀行而言，償還能力是個重點，畢竟銀行是靠利息來營利的，他會評估申請人有沒有賺錢能力來償還，但由於二胎房貸是拿房屋來抵押當作擔保品，並非像信用貸款僅憑個人信用來申請，所以過件率普遍都偏高，二胎房貸的利率相對一順位貸款利率來說會高一些，但相比信用貸款利率來說又划算許多，一般利率約 3% ～ 15%，當然有些銀行也有提供比3%更低的二胎利率，這方面就需要多家比較。

若房子有增貸空間的話建議還是以增貸為主，若不行再以二胎房貸來做選擇，額度方面通常在 50 ～ 300 萬以內，而二胎房貸是沒有寬限期的，需要本息一起攤還，在申貸前需檢視一下自己的還款能力，另外在手續費的部分，大約在 1% ～ 2% 左右，這方面可以再和銀行做協議，因各家金融機構審核機制及條件不同，每個人自身的狀況、信用狀況、職業及收入都不一樣，需要多間金融機構詢問及比較才能知道各家二胎的額度及利率，或向專業的貸款理財公司詢問是否有更好的貸款方案。

延伸閱讀：
房屋增貸好難辦？申請房貸增貸前你一定要知道的7個重要技巧！

二胎貸款、信貸及轉增貸該如何選擇？

基本上，只要你的資金需求是比較大額的，那麼信貸是無法滿足你的，他受到月薪 22 倍的限制，若你信用卡裡面的使用額度還有沒還清的，更無法申請信貸，一般銀行最多抓 16 ～ 18倍，還要扣掉信用卡已佔額度，所以高額度需求的人較不適用，轉增貸就需要考量到是否還有原銀行的違約金，貸款是否還在綁約期間，以及其他手續費、代書費及規費等等，這些轉貸搬家的成本是多少、新銀行是否有增貸空間、轉貸利率是多少，這些都需要多方面考量。

若你想了解轉增貸的成本以及額度利率這些，也可透過貸款理財公司來詢問更詳細的內容，當然申請二胎是比轉增貸還來得簡單，處理時間比較短，也可以較快拿到資金，但二胎房貸利率的部分就需要比較各家銀行不同的方案，看那些方案是適合自己的。

辦理二胎房貸流程？

1. 文件資料準備：需附上身分證影本、土地及建物權狀、收入或財力證明、近半年到一年房貸繳款證明。
2. 送件審核：銀行針對房屋所在區域、生活機能及屋況等因素進行重新鑑價。
3. 簽約對保：經銀行核准後，雙方對二胎貸款金額及利率沒問題後，就會約簽約對保。
4. 抵押設定：銀行在抵押權上設定新的二順位貸款，可向銀行拿最新的謄本資料。
5. 撥款：上述流程都完成後就會撥款到你指定的帳戶了。

申請二胎房貸條件

• 年滿20~65歲
• 名下有房產者
• 原房貸正常繳款一年以上 ( 部分銀行只需半年 )
• 房屋仍有增貸空間

二胎房貸為何不選擇知名的金融機構？

為何我們不會去選擇像台新、國泰及新光這些銀行來申辦二胎房貸呢？

相信一開始大家都會各間銀行來回比較，找一間利率較低的來申辦，或找自己常往來的金融機構，但在詢問的過程之中你只能得到口頭的回覆，並非是真正最後核貸的額度及利率，除非你真的填了貸款申請書並檢附相關貸款文件，銀行才真的會去審核評估，否則依照現在金融界極度競爭的環境之下，各家銀行花招百出，各種銷售手法推陳出新，為了業績去推銷，並保證你可能可以貸到的低利率及高額度，最後結果卻和自己預期的相差甚遠，對銀行的誠信也產生質疑，這時”篩選比較”就相對重要了，這也是為什麼現在多數人會選擇市面上較專業的貸款顧問公司，他們專門辦理一般民眾的個人貸款評估，信用健檢服務等，他們和多家大型銀行及金融機構合作，依據你自身的個人條件幫你分析並篩選適合的貸款方案，這是單一一間銀行無法做到的！

對於申請二胎房貸還有其他疑慮該怎麼辦？

畢竟每個人的申請條件都不相同，有些本身早已有信用不良、房貸及信用卡遲繳的情況發生，或屬自由業者無法提供穩定的財力證明，多數人遇到的問題都很相似，更多是不清楚自己的房子是否還有貸款的空間，不曉得申請哪家金融機構的二胎房貸利率比較低、額度較高。

繼上一段所描述的，其實早有許多政府合法立案的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的房屋貸款、二胎、信貸、車貸及一對一諮詢等服務，他們和 60 間以上銀行及金融機構合作，每月即時更新各家銀行當月最新的貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的申貸方案，提供一對一免費諮詢和信用健檢等服務，協助你評估及篩選市場上最合適的貸款銀行，可省下大量的時間來回比較，也能避免申貸到利率較高的金融機構，生活中難免會遇到一些突發事件使我們急需一筆資金，多數的人這時會做出不理智的借貸行為，跑去民間一些私人放款公司、甚至是高利貸來應急，導致最後的債務像滾雪球一樣越欠越多。

我們主要是希望從金融機構申請到一筆低利率、額度也不錯的的貸款來應付生活的急需，在沒有多餘時間及銀行資源的情況下，透過貸款顧問公司是能較快解決你當前所面臨的財務問題，若能獲取利率較低的貸款方案，或是經由債務上的整合，也可大幅降低利息支出，處理掉長期懸在心中的大石頭，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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]]> 收入不多想要投資理財或創業嗎？但信用貸款能申請的額度不夠高該怎麼辦？這時候房屋抵押貸款絕對是你的第一首選，在開始要申請房子抵押貸款前，你該先從這3個步驟開始：
1. 選擇貸款銀行：選擇自己固定常往來的銀行，或找尋目前利率額度相對優惠的金融機構。
2. 評估貸款條件：針對篩選出的銀行進行資料送件，等待放款端的審查結果。
3. 確定放款機構：從中選擇貸款額度及利率最好的方案，簽署貸款合約並取得貸款資金。

以下蘇代書再分6個重點讓你更加了解關於抵押貸款的相關事項！

一、 房屋抵押貸款是什麼？

房屋抵押貸款是用房屋當作抵押品向銀行申請的貸款，它的用途非常廣，舉凡你要購車、整合負債及信用卡、購買第二間房屋的頭期款，或其他投資理財等等，它都非常適合，在目前房貸利率極低的情況下，房屋抵押貸款是大多數人申請貸款的重要管道，以擔保品向銀行借貸，對銀行來說風險較低，銀行也很樂於放款。

二、 房屋抵押貸款≠房屋貸款

要注意的是房屋抵押貸款並不是房屋貸款，房屋貸款是你為了要買房子而去申請的貸款，像青年首購房貸、政府優惠房貸等等，審核方面會較著重在購買房屋者的條件上，而房屋抵押貸款則是你已經購買且擁有房子一段時間了，再拿房子當作擔保品去向銀行申請的貸款，會較著重在房屋本身的殘值 ( 價值 )，兩者是不同的！

三、 房屋抵押貸款成數能貸多少？

每間銀行所核貸的成數都不相同，主要是依據你房屋的鑑價及所剩殘值去估算，若你是剛買房剛繳房貸沒幾年，加上近年來你買房子的區域沒什麼明顯漲幅，能申請的額度就不會太高，但若你房屋本身就沒貸款，或繳房貸已經超過5~10年以上的，你能貸款的額度就會非常高。

假設你的房子銀行鑑價結果是 1,000 萬元，沒有欠任何房貸，要貸到 600 萬至 800 萬基本上沒有太大的問題，若是房屋鑑價為 1,000 萬，但你還有 400 萬的房貸沒繳，銀行則會計算房屋殘值：1,000 萬 – 400 萬 = 600 萬。

可貸金額為房屋殘值的 6 成到 8 成，約 360 萬至 480 萬元左右，最後所核貸的額度多寡銀行還是會視申貸人的條件去作調整，他的核心觀念和房屋增貸有點相似，除非個人信用條件出狀況或增貸沒有空間，則就歸類成二胎房貸。

延伸閱讀：
房屋增貸好難辦？申請房貸增貸前你一定要知道的7個重要技巧！
二胎房貸是什麼？該如何申辦？這9大重點你必須注意！

四、 房屋抵押貸款利率高嗎？

在利率方面平均落在 1.6% ~ 2.5%，銀行除了多少會參考申請人的條件之外，大多數的銀行主要還是以房屋的座落區域 ( 市區還郊區 )、房屋類型 ( 電梯大樓、公寓、透天厝 )、房屋格局 ( 2、3房或套房 ) 去做考量，每間銀行都有自己喜歡核貸的各別項目，或是一些銀行會特別著重在人的條件上，這就需要你大量到各家銀行去做比較，或找專業的貸款顧問公司來評估。

五、 房子抵押貸款流程

• 文件準備：備妥身分證、土地及建物權狀、近一年房貸繳款證明 ( 若仍有貸款 )、財力證明 ( 薪轉存摺、扣繳憑單等，若無可免附 )。
• 資料審核：銀行會對房屋作重新鑑價，看近幾年房屋是否有殘值或增值。
• 簽約對保：經金融機構核准後，雙方對貸款成數及利率沒問題後，就會約簽約當面對保。
• 抵押設定：因為多一筆貸款，銀行會在抵押權上新增設該筆項目，可向銀行索取最新的謄本資料。
• 撥款：上述流程都完成後就會撥款到你指定的帳戶了。

六、 房子抵押貸款加分條件

若你希望貸款的額度更高及利率更低，以下4點會讓你有更多籌碼向銀行談判：

• 信用良好: 有長期使用信用卡且繳款正常，無使用信用卡預借現金或積欠卡費產生循環利息等。
• 有穩定收入: 每個月有固定的薪水收入，或有一筆存款在戶頭裡。
• 無其他負債: 若有信貸或車貸，建議先還清，避免申請房屋抵押貸款時因為負債比的關係卡到可申貸的額度。
• 增加保人: 保人的條件是可以與申貸人一起計算的，若提供條件好的保人，名下有房子或有穩定的收入，則可大大加分。

延伸閱讀：
循環利息內藏玄機？使用信用卡前你必須先搞懂的3件事！
信用卡預借現金好嗎？內行人用這一招向銀行借款更划算！

該如何找到適合自己的貸款銀行？

在文章寫到成數及利率的部分有提到，每家銀行所喜好的核貸項目都不一樣，所看重的條件也有所不同，若最後核貸的結果跟自己所預期的相差30～50萬元，這對於先前做好的資金規劃實在很困擾，其實現在都可以先洽詢專業的貸款顧問公司來事先了解，這些是政府合法立案的貸款規劃諮詢公司，專門辦理一般民眾的個人貸款評估、一對一需求諮詢，幫你篩選最適合的房屋貸款專案、信用健檢服務等，他們和超過 60 間銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案。

若本身有信用瑕疵或貸款條件不好的情況，這些公司都能協助你處理，他們與許多家知名銀行及金融機構都有合作，透過貸款規劃師來了解各家貸款專案的優劣勢，也能比較清楚自己申辦的方向，這是自己一間間銀行詢問也做不來的，畢竟貸款金額不是筆小數目，能降低整體利率的話，長期下來也能將省下的利息運用在其他地方上，蘇代書自己本身也向銀行申請過信貸及車貸，但這些利率普遍都偏高，如果我名下有不動產的話，房貸絕對是我的第一首選，生活中難免會遇到急需用錢的時候，如果我們能活用房子這項資產的話，就能以最低的成本解決我們當下遇到的困境，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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]]> 近年來房貸利率屢屢創新低，此時不買房更貸何時？但房貸利率這麼低，真的就這麼完美無缺嗎？其實網路上這麼多房貸利率比較表，看看就好，蘇代書從房貸其他幾個面向來和你做探討！

房貸利率知多少？

一般銀行公告房貸利率會有幾個大項，貸款商品名稱、利率、利率結構、寬限期及適用對象等，網路上廣告的一般都是在講首期利率，都是以最低利率來吸引人，裡面還牽扯許多貸款條件及個人因素。

• 房貸利率是會浮動
  利率結構分成固定及浮動2種，現在基本上都是浮動型，而浮動型又分成二段式浮動或三段式浮動，意思是銀行會給你首期利率優惠( 第一段 )，大約 2 ～ 3 年的期間，等 2 ～ 3 年過後利率就會調高 ( 第二段 )，目前銀行採取二段式利率較多。
• 適用對象
  很殘酷的事實，軍公教人員、三師 ( 會計師、律師、工程師 )這些都是銀行的最愛，利率會比一般上班族還來的較優惠，除非你有其他加分的條件如不動產或保人等
• 寬限期
  銀行通常都會給到 2 ~ 3 年，文章後段蘇代書會提供你如何讓寬限期持續延長下去
• 清償限制
  銀行會限制你申辦房貸的前 2 ~ 3 年不能提前還清貸款，其實比較不可能提前還光房貸，而是銀行怕你把貸款移轉到其他間去，所以銀行都是會綁約的，若提前清償就會有違約金的產生
• 貸款成數
  網路上比較少講到貸款成數，因為房子座落區域以及房子屬性的關係，大樓、透天厝及套房這些貸款成數都不太一樣，主要還是以銀行鑑價為主，一般貸款成數保守抓 7 ~ 8 成，自備 3 成的頭期款是最安全的

房貸利率比較列表

銀行	專案名稱	首期利率	利率結構
第一商業銀行	青年安心成家購屋優惠貸款專案(分段式利率)	1.19%	浮動利率
台灣中小企業銀行	青年安心成家購屋優惠貸款(分段式利率)	1.19%	浮動利率
全國農業金庫股份有限公司	青年首次購屋優惠貸款	1.19%	浮動利率
台灣銀行	青年安心成家購屋優惠貸款(二段式機動利率)	1.19%	浮動利率
兆豐國際商業銀行	青年安心成家優惠購屋貸款(第二案)	1.19%	浮動利率
中國信託商業銀行	青年安心成家房貸(二階段利率)	1.19%	浮動利率
中國信託商業銀行	公教員工購屋優惠貸款	1.31%	浮動利率
彰化商業銀行	公教人員房屋貸款【無自用住宅貸款】	1.31%	浮動利率
台灣中小企業銀行	「幸福貸」房屋擔保貸款	1.31%	浮動利率
兆豐國際商業銀行	優利房貸專案	1.31%	浮動利率
全國農業金庫股份有限公司	公教人員房屋優惠貸款	1.31%	浮動利率
第一商業銀行	醫護人員/專業人士/金鑽客群優惠房貸專案	1.33%	浮動利率
遠東國際商業銀行	指數型房貸(首購)專案	1.33%	浮動利率
上海商業儲蓄銀行	指數型房貸專案	1.35%	浮動利率
日盛國際商業銀行	好厝來貸	1.35%	浮動利率
彰化商業銀行	定儲指標利率房貸	1.35%	浮動利率
玉山商業銀行	e指房貸	1.35%	浮動利率
第一商業銀行	醫護人員/專業人士/金鑽客群優惠房貸專案	1.35%	浮動利率
國泰世華商業銀行	A+尊榮專案	1.37%	浮動利率
華南商業銀行	優質菁英專案	1.38%	浮動利率
彰化商業銀行	首購宅急貸	1.40%	浮動利率
中國信託商業銀行	青年安心成家房貸(一段式利率)	1.40%	浮動利率
第一商業銀行	青年安心成家購屋優惠貸款專案(一段式利率)	1.40%	浮動利率
台灣銀行	青年安心成家購屋優惠貸款(一段式機動利率)	1.40%	浮動利率
彰化商業銀行	安心Go 購 Home貸款	1.40%	浮動利率
台灣銀行	國軍房貸優惠專案	1.40%	浮動利率
中國信託商業銀行	購屋自住房貸(買賣/轉貸皆適用)	1.44%	浮動利率
台新國際商業銀行	購屋貸款	1.45%	浮動利率
台灣中小企業銀行	『鑫滿意築』房屋擔保貸款	1.45%	浮動利率
華南商業銀行	捷運專案	1.47%	浮動利率
凱基商業銀行	指數型房貸-二段式	1.47%	浮動利率
台灣銀行	大台北都會區捷運沿線房屋購置貸款優惠專案	1.48%	浮動利率
玉山商業銀行	指數型房貸	1.48%	浮動利率
日盛國際商業銀行	菁英優貸	1.49%	浮動利率
第一商業銀行	一般指數利率房貸	1.50%	浮動利率
華南商業銀行	保障型房屋貸款(遞減型)	1.50%	浮動利率
凱基商業銀行	指數型房貸-一段式	1.51%	浮動利率
永豐商業銀行	「2021成家首購」房貸專案(買賣/轉貸皆適用)	1.54%	浮動利率
台灣土地銀行	個人一般購屋貸款(指數型房貸指標利率按月調整)	1.55%	浮動利率
台北富邦銀行	青年安心成家購屋優惠貸款-一段式指數利率	1.56%	浮動利率
日盛國際商業銀行	指數型房貸專案	1.56%	浮動利率
華南商業銀行	定儲利率指數型房貸	1.57%	浮動利率
渣打國際商業銀行	一般指數型利率房貸	1.60%	浮動利率
第一商業銀行	一般指數利率房貸	1.60%	浮動利率
王道銀行	一般房貸(買賣、轉貸、原屋融資適用)	1.61%	浮動利率
兆豐國際商業銀行	歡喜樂活(以房養老)	1.61%	浮動利率
板信商業銀行	(月)定儲利率指數型房貸專案-自用住宅	1.62%	浮動利率
中國信託商業銀行	房屋抵押貸款(住家/商辦皆適用)	1.64%	浮動利率
台灣銀行	房屋輕鬆貸優惠專案	1.65%	浮動利率
渣打國際商業銀行	MortgageOne 靈活房貸 30% 抵利型	1.70%	浮動利率
台中商業銀行	安心成家住宅專案貸款	1.71%	浮動利率
元大商業銀行	指數型房貨	1.75%	浮動利率
三信商業銀行	三信商銀房屋擔保貸款-質優人士(利率按月調整)	1.77%	浮動利率
三信商業銀行	三信商銀房屋擔保貸款-質優人士(利率按季調整)	1.77%	浮動利率
板信商業銀行	(月)定儲利率指數型房貸專案-非自用住宅	1.82%	浮動利率
安泰商業銀行	以房養老房貸專案	1.85%	浮動利率
渣打國際商業銀行	MortgageOne 靈活房貸 50% 抵利型	1.85%	浮動利率
三信商業銀行	三信商銀房屋擔保貸款-一般人士(利率按季調整)	1.86%	浮動利率
三信商業銀行	三信商銀房屋擔保貸款-一般人士(利率按月調整)	1.86%	浮動利率
大眾商業銀行	指數型房貸專案-一段式	1.97%	浮動利率
玉山商業銀行	理財型房貸	1.98%	浮動利率
日盛國際商業銀行	活利貸(理財型房貸)	1.99%	浮動利率
華泰商業銀行	分期型房貸	2.00%	浮動利率
高雄銀行	低利指數型房貸專案	2.00%	固定＋浮動利率
渣打國際商業銀行	MortgageOne 靈活房貸 100% 抵利型	2.05%	浮動利率
台中商業銀行	理財指數型房貸	2.09%	浮動利率
瑞興商業銀行股份有限公司	理財型房貸	2.18%	浮動利率
中國信託商業銀行	理財型房貸(回覆型房貸)	2.22%	浮動利率
華南商業銀行	理財循環貸-隨借隨還型	2.25%	浮動利率
王道銀行	理財型房貸	2.27%	浮動利率
安泰商業銀行	理財型房貸	2.30%	浮動利率
元大商業銀行	理財型房貸	2.35%	浮動利率
安泰商業銀行	二順位房貸專案	2.50%	浮動利率

房貸試算

一般來說，我們都會簡單抓一個大概數字，假設房貸 30 年、利率 2%，每貸款 100 萬的話本利攤就是 4,000 元，這是最快也最好記的公式。

若一間房子 1,000 萬，假設銀行可貸 8 成 800 萬，那每個月房貸要繳的金額 ( 本利攤 ) 為 4,000 x 8 = $32,000，那我們今天進階一點來計算，我買得起一間1,000萬的房子嗎？

假設上述 1,000萬 的房子，你有足夠的頭期款，加上這間銀行可貸款 8 成 800 萬，你一個月要繳 $32,000 的房貸，銀行是以你身上的負債比來計算，若你身上沒有其他的消費貸款，像信貸、車貸這些，一般銀行認定你薪資收入的6成可以拿來付貸款，也就是說 $32,000 / 60% = $53,333，你一個月收入只要超過 $53,333，你就可以貸的起價值 1,000 萬的房子。

但若你身上已經有其他負債了呢？

假設你有車貸每個月要繳 $8,000，等於說買房的話每個月要支出 $32,000 + $8,000 = $40,000，$40,000 / 60% = $66,666。

變成你每個月收入要有 $66,666 才有辦法貸的起價值 1,000 萬的房子，否則，你就要退而求其次，買總價較低的房子，假設你每個月薪水收入$50,000元，有車貸每個月$8,000要繳，這樣你能買多少錢的房子？

＊ $50,000 x 60% = $30,000 ( 銀行認定你每個月可以承擔的貸款支出 )
＊ $30,000 – $8,000 = $22,000 ( 扣掉車貸的支出 )
＊ $22,000 / $4,000 = 5.5 ( 每貸款100萬每月付 4,000 元本利攤 )

等於說你能貸款550萬的房子，再加上2成自備款上去，你大約能買總價約660萬～690萬的房子。

延伸閱讀：
房貸利率比較收藏篇！免費房貸試算！申請房貸不為人知的2個秘密！

房貸隱藏成本

買房除了準備頭期款跟仲介費外，另外還要契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、代書費、履保費及保險費等等，頭期款準備 2～3 成，仲介費為買房成交價的 2%，其他林林總總的費用加起來約 6～8 萬左右，抓 10 萬較保險，另外還有買了新家之後的裝潢費以及購置傢俱家電這些成本，算到這邊很多人已經關閉網頁了。

延伸閱讀：
買房流程0到1實戰拆解！從簽約到交屋完整買屋流程一次告訴你！

申請房貸的2個秘密

• 愛情麵包三選二
  通常申請房貸我們主要看中這 3 點，房貸利率、房貸成數以及是否有寬限期，最多只能 3 選 2，等於說我們只能擇其中 2 個自己比較關心的項目來挑選，銀行不會讓你以上皆是給你無限上綱，除非你條件非常非常好，但這機率通常非常低，蘇代書之前有寫一篇文章關於房貸銀行推薦，他們會從各家銀行中依你的條件幫你篩選出最適合你的銀行！
• 轉貸的威脅
  在你寬限期時間快截止前，打電話給銀行客服說你要申請房貸轉貸，此時銀行會很緊張，百般勸說你不要轉貸，會不划算很麻煩等等，其實只是希望銀行能繼續延長寬限期，通話中你就要透露你想要申請延長寬限期，這時就可以和銀行慢慢談判了！

  但這邊還是要留意一下，除非你是投資房地產，否則雖然一開始只繳利息很輕鬆，但後面要開始本利攤時壓力就會變很大，所以在買房前務必要計算好自己每個月的現金流，以免讓生活品質變了樣。

看得到，吃不到的房貸利率

許多人看完上面房貸利率比較表後就直接去找房貸利率最低的那間銀行申辦，其實這是錯誤的觀念，蘇代書之前有寫一篇關於房貸銀行推薦，就在說明銀行看重的貸款條件百百種，每間銀行都不一樣，每間銀行對房子的地段各有所好，對於房屋的鑑價也有會有所落差。

另外還要再搭配貸款人的個人條件、存款、工作薪資、是否有不動產擔保及保人夠不夠力，這些都是攸關房貸利率和成數的重要條件，雖然有些人也推薦到自己的薪轉銀行、信用卡銀行以及買房附近有開分行的銀行申辦房貸，但這有個缺點是有些銀行的主力商品並不在推廣房貸上，可能是信貸、車貸或其他金融證券等這些業務，利率當然會比其他間銀行高很多，所以這也只能當作參考了。

買房是件開心的事，但先計算好自己每個月的現金流才是最最最重要的！

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]]> 房貸寬限期真的好嗎？哪些人比較適合申請？為何有些人打死都不願意申請寬限期？蘇代書列出6點在申請房貸寬限期你一定要知道的重要觀念！

1、 房貸寬限期是什麼？

房貸寬限期意指在貸款還款上寬限的期間，就是在寬限期間內只需繳利息不需還本金，一般寬限期銀行大多給 1～3 年，有的甚至到 5 年，這段時間負擔會較小，無須馬上面臨還本金的壓力。

2、 房貸寬限期的好處？

對於剛買房的有殼族來說可以降低不少資金壓力，畢竟剛買房時有許多隱藏費用要付，頭期款、裝潢費、傢俱家電、代書費及仲介費等等，若買房初期每個月能先以較低的費用來負擔房貸，可以舒緩不少，延緩也能有更充沛的時間去賺更多的錢，為未來還本金做好準備。

3、 房貸寬限期適合誰？

房貸寬限期蘇代書認爲僅適合那些已經做好財務規劃的人。

• 投資客：買房時先申請寬限期2年並出租，等房地合一稅降到 20% 後再出。
• 換屋族：因購置新房但舊房無法馬上賣掉以至於名下有 2 間房子，同時要繳2間房貸壓力會很大，若前期新房先申請寬限期，這段期間則可慢慢出售舊房，等舊房賣掉後就有充沛的資金來支付房貸的本利攤。

4、 房貸寬限期好申請嗎？

房貸是以人+物去做放款的綜合評估，當然有些銀行只重視物，也就是房子本身，也有銀行較看種人的條件，房子的部分銀行會審視是否為較好脫手的物件，像是 2～3 房的格局、區域位置或周遭環境都會影響銀行評估的結果。

另外人的條件像是個人歷年信用紀錄是否良好、使用信用卡的習慣、是否有負債或循環利息等，銀行也會參考聯徵分數，若你是自住需求而非投資，加上首購的話是較容易申請到寬限期的，額外有保人的話更能加分不少。

延伸閱讀：
聯徵分數代表什麼意思？銀行沒告訴你的影響信用評分6大關鍵！
循環利息內藏玄機？使用信用卡前你必須先搞懂的3件事！

5、 房貸寬限期的隱憂？

• 本金加重：現在房貸基本上以 30 年期為主，假設申請了 3 年寬限期，意味著剩下的27年要繳原本30年平均分攤的本金，每個月的還款本金會加重許多
• 利息提高：利息是以剩餘本金去做計算，前 3 年寬限期完全沒還到本金，剩餘的 27 年就當然就比原本一開始就還本金無寬限期的利息還要高

蘇代書總結

寬限期畢竟是一種先甘後苦型的付款方式，對於自住客來說也只是暫時不用還本金，不代表著完全不用還，一定要先了解到本利攤真正要還款的金額，並計算自己的能力是否能負擔得起，不能一味的將問題拋諸於未來，等以後時間到時再去思考如何解決，這是非常風險的。

若未來無法正常繳交房貸，房子就有可能被法拍或是因急售而被仲介賤價給賣掉，屆時還會賠上大筆費用，賺到的反而是市場上的投資客，可說是得不償失，不能只為了買房而買房，一定要先做好財務上全盤的規劃，也不要因為仲介說的繳房租的錢都可以抵掉房貸這種話術而去衝動買房，買房是有目的性、規劃性以及多面向考量的結果。

有殼族表面上雖然看似很威風，另一種層面卻是背房貸的房奴，先了解自己為的是什麼，想要的是什麼，再去做決定也不遲，說搬就搬又沒房貸壓力的的租屋生活又何嘗不是種享受！

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]]> 買房子是終生大事，挑選房貸銀行更是重要！現在物價通膨，房貸利率更要斤斤計較！但銀行金融機構百百間，有哪家是房貸銀行推薦的？那家房貸利率最低？房貸成數最高？蘇代書這篇文章將分成5大重點和你做分析比較！

房貸銀行推薦就這一間！幫你過濾及篩選辦到最適合自己的方案

想申請房貸利率最低、成數最高，一定是需要經過好幾家銀行來回比較，不管你是新買房子、申請二胎房貸、房屋轉貸及房屋抵押貸款等等，但在你「尚未確認」要申辦哪間銀行之前，銀行給你的利率跟成數都「只是概估」，不管你是到分行臨櫃詢問或是打銀行 0800 客服專線詢問，你都只能得到「大概」的答案，因為銀行也知道你只是來比較的，也怕同業情蒐，沒有任何一間銀行可以向你保證貸款最終的結果，除非你已經確定要申辦。

填了申請書及檢附相關房屋及財力資料之後，銀行才會「認真」幫你審核並調聯徵紀錄查詢，也有些銀行為了搶生意，開出非常誘人的利率及成數，只為了行員自己的業績，沒想到最後申辦出來的結果跟行員當初所承諾的天差地遠，對銀行的信任度也大打折扣，這也是為什麼現在大家會選擇市面上專業的貸款顧問公司，也是多數人申辦房屋貸款優先諮詢的管道，他們是政府合法立案的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的個人貸款評估、一對一免費諮詢、評估最適合的貸款專案、信用健檢服務等，市面上較知名，也是大多數人申辦房貸較推薦的貸款顧問公司，如：蘇代書事務所。

自行申辦與透過貸款顧問公司申辦比較

1. 自行向銀行申請
   • 只得到一間銀行方案，僅獲得該家銀行方案，資訊無法多家比較
   • 僅一位業務專員服務，只確認基本條件便申請，易造成退件並影響後續申貸
   • 非多元服務，就客戶的申請的貸款屬性項目處理，無法從多種產品中篩選出真正適合的項目
2. 由專業貸款顧問公司申請
   • 多家銀行方案媒合，掌握各家銀行資訊，找到適合客戶的申貸方案
   • 專業分工服務，診斷客戶條件並精準媒合銀行方案
   • 一對一免費專業諮詢，上萬人次服務經驗，精確篩選並依客戶條件提供較有利的產品屬性
為什麼房貸推薦的銀行並不適合每一個人

房貸銀行推薦並不適用於每個人！

每個人所購買的房屋類型及區域都不相同，有人買電梯大樓、舊公寓、透天厝或套房等等，每個買房的人背景也不一樣，有不同的身份、職業、收入、信用狀況等，各家銀行喜歡核貸的條件也有所差異，每間銀行也都有自己喜歡核貸的房屋類型及座落區域，你的信用紀錄是否良好 ( 長期使用信用卡且繳款正常 )、你的職業別、你的存款數字和是否有保人，這些都是攸關銀行對你核貸的結果，任何的房屋貸款、二胎、轉貸都是一樣的原理，並不是網路上房貸推薦的銀行就是最適合你的，蘇代書希望大家在選擇房貸銀行之前都需要先知道的訊息！

延伸閱讀：
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買房流程0到1實戰拆解！從簽約到交屋完整買屋流程一次告訴你！

房貸推薦的銀行利率就會比較低？

我想這是大多數人都想要知道的資訊，在各大網站上找到的訊息都是一些通則的資料，你常會看到各家銀行貸款利率比較的表格，當你看到銀行廣告貸款利率最低的那間，你以為到這間銀行申請房貸就能享有最低的利率方案，那就大錯特錯了！

每個人條件不一樣，銀行審核的情況也不相同，每間銀行都有各自偏好的人及房屋條件特性，有些銀行為了業績，他選擇削價競爭對你主動調降利率，甚至有些銀行為了擴大業務，針對條件不好的申辦人他們也退而求其次讓他過件，但貸款利率就不會太漂亮，在銀行業界之間有一種不用說的默契，詳細資訊並不會對外公開，通常都要求你主動打電話或至臨櫃詢問，而房貸臨櫃專員都會和你說目前利率大約落在多少多少，其實這樣的範圍有講跟沒講其實差不多，

所以，網路上許多房貸銀行推薦的方案並不適用於每一個人，不要相信那些在網路上號稱申辦房貸利率最低的銀行，並不見得適合你。

房貸利率範圍大概是多少？

很多申請人常常不清楚銀行的房貸放款利率其實不是看銀行端，而是看申請人本身的工作收入及資產負債等條件，目前房貸利率區間落在1.44%~2.50%左右，要注意有些銀行會採取二段式機動利率，前2年低，第3年開始調高利率，有些則是有寬限期，但利率可能就不會太好，所以要注意銀行優惠利率所綁定的條件是哪些。

而二胎房貸部分會比新購屋還來的高些，當然還是要視每個人自身的條件而定，沒有絕對，另外大部分銀行也都會有限制清償的時間，大約都綁定前2~3年不得提前償還，否則會有違約金產生，若你有對房貸利率加分的條件，如存款、基金股票、其他不動產、額外收入、汽車或條件好的保人，自然你貸款的利率就能夠再調降一些，這也是你能和銀行談條件的重要籌碼！

房貸推薦的銀行貸款成數是最高的嗎？

這個問題又回歸到了上面提到的「房貸銀行推薦並不適用於每個人」，基本上任何資深的貸款經理人都無法準確告知你哪家銀行貸款成數是最高的， 原則上能符合銀行進件門檻的都有機會貸高，剩下的差別就在於每間銀行所偏好的核貸項目，有些銀行偏重申請人本身、有些則是只看房屋條件，有些銀行特別看重房屋座落位置、格局喜好2~3房、內部有裝潢會加分，申請人本身條件反而不怎麼看，連資料都不太會要求你提供。

但有些就特別注重申請人的條件，要6個月內薪資轉帳證明、近一年度扣繳憑單、存款證明或其他保人等資料，蘇代書的大學同學最近剛買房，他本身為自營商，每月收入不穩定，存摺也沒有漂亮的薪轉紀錄，但他房子買在點位不錯的汐止火車站周遭，算是蠻蛋黃區的位置，在申請貸款時其中A銀行就直接表示沒有薪資證明申貸會比較困難，另一家B銀行則告訴他說你的房子位於精華地段，其他財力證明有就提供，沒有也沒關係，當然最後他就透過B銀行順利申貸成功，利率及額度都還算不錯。

所以說，你必須要大量搜集並詢問哪間銀行對應你目前當下的條件是最有利於你的，才能做適當的選擇！

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那我可以一間間銀行比較利率和成數，比到我最滿意的一間嗎？

若你是第一次申請房屋貸款，這個情況你必須要知道！ 若你向銀行申辦房貸時，銀行會向聯合徵信中心調資料，也就是所謂的聯徵紀錄，看你個人目前的信用狀況如何，每一次聯徵查詢都會註記，各家銀行都能看到，若聯徵次數過多就會遭銀行婉拒，以三個月內3次為限， 若次數過多銀行會認為你也被其他間銀行拒絕，把你列為高風險客群！

網路上有許多銀行標榜：房貸推薦超低利率優惠！免費額度試算，立即線上申辦！

許多人會覺得沒關係就試試看申請看看，若核貸結果不滿意取消就好，但要特別注意：

1. 線上提出申請，銀行可能就會去調聯徵紀錄，就算你選擇放棄，也已經用掉一次聯徵次數
2. 線上申貸不見得能滿足你的額度需求，因為銀行只就你提供的資料進行評估， 當你貸款通過但發現貸款成數不足時，在3個月內要再度申貸的成功機率會大幅降低

延伸閱讀：聯徵分數代表什麼意思？銀行沒告訴你的影響信用評分6大關鍵！

若還是不清楚自己的條件適合向哪間銀行申請怎麼辦？

回歸到文章開頭，若不確定自己的條件適合哪間銀行，建議還是先至專業的貸款公司諮詢，這些政府合法立案的貸款顧問公司專門辦理一般民眾的房屋貸款、二胎房貸、信用貸款、汽車貸款及個人貸款評估，他們和超過60間銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款專案，再針對申請者個人條件篩選適合的方案，提供一對一免費諮詢、信用健檢等服務，貸款規劃師除了貸款上的問題，另外也提供財務規劃的個別諮詢，畢竟房貸金額這麼龐大，中間過程操作若稍有不慎，最後的核貸結果可能會天差地遠，多家金融機構比較是必要的，若能申請到利率較低的貸款方案，長期下來就能省下許多利息支出，能省多少就需視你貸款利率的高低了，寧可把這些錢運用在家庭的日常生活、裝潢或是增添新的傢俱家電上，也不要白白浪費在不必要的利息方面，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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]]> 近年來房貸利率屢屢創新低，這讓早期買房的人紛紛申請房貸轉貸，但房屋轉貸真的有比較划算嗎？有哪些隱藏的成本是我們沒看到的？以下蘇代書將分成5大重點來解析如何申請房貸轉貸最省錢！

什麼是房貸轉貸？

房貸轉貸又稱房屋轉貸，就是將房屋貸款從原本利率較高的舊銀行轉移至利率較低的新銀行，把現有的房貸餘額交給新的銀行來承接，等於說要再跑一次跟當初買房子一樣的貸款申請流程。

什麼情況下可考慮申請房貸轉貸？

• 降低房貸利率以減少利息支出。
• 爭取寬限期暫時不還本金。
• 同時有增貸的需求。
• 延長貸款年限。

申請房貸轉貸前需要評估哪些方面？

房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點：

1. 所有權 ( 人 )：也就是房屋持有人，先評估自己
   • 近半年房貸還款是否正常，是否有遲繳紀錄
   • 信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況
   • 工作收入及本身負債比是否足以支付房屋貸款，財力狀況是否健康
2. 抵押品(物)：也就是房屋擔保品
   • 近幾年是否有增值，附近是否有學區、捷運等
   • 房屋條件是否為熱門商品，如2房或3房好脫手的物件
3. 成本：轉貸不像當初買房一樣，另外所衍生的費用主要有4項
   • 原銀行違約金：一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右，若要提前清償、轉貸或賣屋而解約，則需支付房貸金額 0.5%～1% 的違約金，假設房貸金額為 800 萬，違約金為 1%，則須支付 8 萬元給銀行當作違約金，所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內，別成了冤大頭。
   • 銀行手續費：若沒有上述違約金的問題，但銀行仍然有一些申辦的手續費，如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費，林林總總加起來約 5000元 ～ 10000元不等。
   • 代書費：代書代辦費及代塗銷費加起來約 2500元 ～ 6000元不等。
   • 地政規費：這是由政府收取的地政設定規費，為貸款金額的 0.12 %，假設房貸金額為 500 萬，就須繳 6000 元給政府。

綜合上述3點，其中第1、2點人跟物主要是銀行端來審核你，依據你的財力收入及聯徵紀錄來評估你可貸款的金額及利率，至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算，假設新銀行利息降低了一碼，也就是 0.25%，每貸款 100 萬一年就省了 2500 元，如果我們貸款金額為 800萬，每年就省了 20000 元，若你房貸轉貸的成本全部加起來為 15000 元，這樣你每年省下的利息大於轉貸成本，那麼你就可以考慮選擇申請轉貸。

申請房貸轉貸流程

1. 準備資料：將下列資料交由欲轉貸銀行來做審核，銀行會針對房屋重新鑑價，並對申請人財力及信用條件作評估
   • 雙證件
   • 財力證明 (工作薪轉存摺近6個月的明細及封面)
   • 勞保異動明細
   • 土地及建物權狀
   • 戶籍謄本
   • 房貸近一年繳款明細 (銀行繳款收據或銀行對帳單)
2. 簽約對保
   若申請人對新的轉貸銀行所審核通過的貸款金額、利率、申辦所需費用都沒問題後，銀行會和你約當面簽約對保，也就是打契約書。
3. 設定抵押權
   新的轉貸銀行會請你填寫抵押權設定契約書，也就是要將新的轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本的他項權利部，順位還是在原貸款銀行的後面。
4. 清償
   新的轉貸銀行會將你原銀行所有的貸款全部代清償掉，這時你要和原銀行索取一張清償證明。
5. 塗銷並設定新的抵押權
   當你拿到清償證明後，要準備抵押權設定契約書、身分證、土地及建物權狀正本及私章到地政事務所辦理舊貸款的塗銷，並且設定新銀行的抵押權，設定好後再請領一份新的土地及建物謄本，此時新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了。

如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行？

一般來說需要自己一間間銀行去詢問，但口頭詢問沒真正送件，所得到的答案都只是「大概」、「可能會落在…」，你無法得到一個很肯定的答案，畢竟只是口頭問問，而有些銀行則是為了搶客戶，在你詢問時會給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦，但最後送審出來的結果卻天差地遠，這時你就浪費了一次聯徵紀錄，這就像你玩遊戲一樣，只有3條命的機會，若使用過多次就會引起銀行關注，他們會認為你近期有多次調聯徵的紀錄，是不是其他家銀行審核未通過而又跑到另一家去申請，這時就要小心了，之後就算新的轉貸銀行申請核可，貸款金額及利率應該也不會太漂亮，大多數的人其實都曾遇到相同的狀況，

那該怎麼解決比較好？

現在有許多政府合法且正規的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的房屋轉貸、房屋重新鑑價、個人貸款評估、一對一免費諮詢，幫你評估各家貸款專案、信用健檢等服務，他們根據60間以上銀行及金融機構搓合比對當月最新貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案，若你有信用不良及信用瑕疵的情況，這些公司都有辦法協助你處理，他們和許多間銀行及金融機構合作，幫你篩選出最適合你的貸款方案，這是你自己一間間銀行詢問也做不來的，所以建議你可透過這些合法且正規的專業貸款顧問公司來詢問，並選擇其中一間最適合你的方案，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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