先搞懂債權人？債務人？

• 債權人：也就是金主，拿錢借給他人的一方，有可能是銀行或是個人。
• 債務人：也就是屋主或地主，向金主借錢的一方。

不動產抵押設定保障雙方權益

• 保障債務人：不動產完成抵押設定後，借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等，白字黑字載明清楚。
• 保障債權人：完成抵押權設定後，債權人會拿到一張「他項權利證明書」，假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時，債權人可以向法院聲請拍賣；需注意設定有順位優先問題，由第一順位債權人（一胎），二胎，三胎依序排列。

不動產抵押權5大特色

• 保障債權
  當借款人無法履行債務責任時，債權人可以向法院聲請拍賣求償，在償還貸款後，剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。
• 物權追擊效力
  不動產被設定後，無論是被賣掉或是轉讓給他人時，債權人還是可以執行抵押權權利，一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力，如果購買到有他項權利的房屋，可能會被聲請拍賣來清償債務，所以要非常小心謹慎。
• 不可分性
  被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時，對該抵押權不受任何影響。
• 從屬性
  債權如果已經清償時，債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是，如果是向不入流的貸款公司借款，對方可能會拖延或是做些小動作，反而造成還款後抵押權還存在的情況，所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所，如蘇代書事務所。
• 順序性
  假設一塊土地有設定五個債權人，當債務人無法履行債務責任時，法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人，也就是第一順位（一胎），第二順位（二胎），第三順位（三胎）…依序取得債務償還金額，也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。
  舉例來說，一塊地被聲請拍賣，拍出來的金額為1000萬，一胎設定800萬，二胎設定150，三胎設定100萬，那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

抵押權分兩種：普通抵押權、最高限額抵押權

• 普通抵押權：債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，可以就該不動產賣得價金優先受償之權。
• 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，債務人或第三人提供不動產作為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定的抵押權。

他項權利是什麼意思？

他項權利，意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人，所謂「他項權利」指的是房屋的物權中，除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」，可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

抵押權設定需要準備哪些資料？多久可以完成？

一般流程為兩天內可以完成，申請設定要準備以下資料：

1. 登記申請書
2. 抵押權設定契約書
3. 所有權狀（房屋、土地）
4. 申請人身分證及印章

民法不動產抵押權相關條文

不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角，無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎，畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額，一不小心可能會後悔莫及。蘇代書建議民眾在辦理貸款前，一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司，最基本也要有實體店面，否則出問題之後，對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時，一定要看清楚合約內容，不要亂簽名；收費最好是事成之後再收取費用，像蘇代書一樣，未過見前不收取費用，否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事；在辦理過程中，如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場，不要硬著頭皮待下去。

如果您有任何需求，歡迎填寫免費貸款諮詢表單或是來電 0931-331-166，24小時隨時為您服務。

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房屋增貸是許多民眾取得資金的一種管道，額度多而且利率也比其他貸款來得低。

房屋增貸有時也會伴隨著轉貸一起辦理，因為每間銀行的貸款方案不一，而且鑑價的房屋價值也不一樣，有時候可以差距到數百萬；房屋增貸還有一個好處是，不需要變賣房子就可以取得現金，還可以享受之後房價上漲獲利售出的結果。

房屋增貸的好處

房屋增貸有5個好處：

• 利率低：拿房屋作抵押貸款是所有貸款項目中利率最低的。
• 期限長：房貸最長可達30年，甚至40年。
• 變現快：不需等待買賣房屋的時間，可以直接拿房屋向銀行貸款，工作流程約7至14個工作天。
• 成本低：銀行房貸的年利率約1.6%至2.5%之間，綁約2年後可以提前清償。
• 房屋增值：拿房屋貸款，房屋依然還在你的名下，所以未來如果房屋增值，還可以賣出獲利。

適合辦理房屋增貸的族群

• 個人創業：創業貸款非常難辦理，要準備一大堆資料，還不一定辦的下來，所以房屋增貸就成了創業者非常好用的管道。
• 企業融資：中小企業的負責人常常會遇到資金週轉的困難，這時就可以用房屋增貸來取得資金。
• 理財投資：部份民眾會投資一些報酬率高過房貸利率的投資工具，像是股票、期貨、基金或保險；只要年殖利率高過房貸利率，就可以獲利，但是投資有賺有賠，要做好風險評估。
• 買地購車：汽車折舊快所以車貸利率普遍都偏高，而且車貸利率都要5%到10%，相較於房貸2%來說，算是非常高的利率。還有民眾會拿原有的房屋去貸款，這樣就可以取得資金買土地買房子，因為有些土地或房屋可能不容易貸款。
• 生活調度：個人或是家庭需要資金調度，且金額不在小數，就可以考慮房屋增貸。
• 債務整合：如果有信用卡債、車貸、信貸等利率較高的貸款，可以用房貸來整合，利息上可以省下許多金錢。

房屋增貸條件

房屋增貸並非每個人都可以辦理，除了基本條件之外，要注意有些會被銀行拒絕的情況，如近期增貸、短期聯徵次數過多、負債比過高、沒有固定收入…等等。

房屋增貸基本條件

• 20歲至65歲本國國民
• 銀行信用條件良好
• 貸款沒有遲繳紀錄
• 有固定收入，證明增貸後依然負擔得起

房屋增貸流程

• 準備資料：向同一家銀行辦理房屋增貸要準備的資料比較少，如果有更多財力證明才需要提供，如果是不同間銀行需要多準備身分證影本、土地建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單）。
• 送件審核：銀行會對房屋土地重新鑑價，如果房價有上漲那過件的機率就會高出許多，相反的房價下跌過件機率就會不高。銀行還會對申貸人的信用狀況做評估。
• 簽約對保：銀行審核通過後，就會提出貸款方案，包含利率、金額、還款方案等，雙方沒問題後就會簽約對保。
• 抵押設定：因為多一筆債權，所以謄本上會多出一筆設定項目。
• 撥款：以上流程都完成後，款項就會撥入指定的帳戶。

房屋增貸被銀行拒絕怎麼辦？

如果被銀行拒絕增貸，可以試試看另一個管道：民間貸款。民間貸款的利率是以月計息，每月0.8%至2.5%之間，適合需要短期週轉的民眾。民間貸款的特點就是審核寬鬆和撥款快速，而且不需要調查信用狀況和調閱聯徵紀錄，也不用財力證明、薪轉證明，就算有信用瑕疵、債務協商都能夠辦理。

會辦理民間貸款的情況還有一種：被銀行拒絕貸款，所以先辦理民間貸款取得資金，拿到錢後先將銀行帳面美化，待3至6個月後再向銀行申請貸款。以蘇代書的客戶來說，9成以上都能夠順利貸款，少部分的民眾因為沒有聽蘇代書的建議，拿到錢後沒有將帳面美化，所以又再次被銀行拒絕。

如果有房屋增貸的需求歡迎下方留言給蘇代書，我們提供免費房屋鑑價、法律諮詢，還有實體店面，是一間合法立案的事務所，我們也提供銀行代辦服務，未過件前絕不收費。

2、 加LINE ID：@hye5566q　或使用手機掃描以下QRCode線上諮詢服務。

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房屋土地鑑價不是一個簡單的工作，不過現在 Goolge 搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人鑑價。

如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。

不動產鑑價有3種管道

1. 請銀行估價
   這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。

   建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價

   • 完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
   • 土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！
2. 委託銀行進行完整估價
   委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。
   值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。
3. 蘇代書免費不動產估價
   蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。

影響不動產價格的4大因素

• 貸款者的信用條件
• 房屋土地的價值
• 政府對於房市的態度
• 國際情勢

申貸者的信用狀況

首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。

不動產的市場行情

銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。

還有一個情況是：申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？

政府對於房市的態度

舉例來說，2000萬的房子向銀行借了1500萬，結果1年後房價下跌至1500萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才1300萬，在這個案子中銀行就虧損了200萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。

國際經濟情勢是否看好

現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。

免費房屋線上鑑價工具

不動產估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。

591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
樂屋網實價登錄查詢，不動產房價行情
好房網實價登錄
MyGo實價登錄列表

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今天蘇代書要幫各位講解如何使用「地上權住宅」來取得資金，若是有任何問題都歡迎下方留言。

地上權住宅貸款如何提高成數？

如開頭所述，地上權住宅只有房屋權狀，並沒有土地所有權，如果未來貸款繳不出來時需要處分時會非常困難，所以銀行或是民間債權人在鑑價時都會比較謹慎。銀行貸款大約只有5成的空間，民間則可以到7成，不過實際上還是要看申貸人的信用狀況及房屋地段來評估，向蘇代書也有辦理過一件地上權住宅貸款，我最後核貸成數可以到8成5，因為申貸人的條件很好，房屋也在市中心內。所以說幾成幾成真的只是參考用，真正可以影響成數高低只有自身條件和房屋條件而已。

地上權住宅可以向銀行貸款嗎？

地上權住宅要向銀行貸款非常的難，目前僅有少數幾家銀行有承作，而且利率是用信貸的利率，大約在5%以上，10幾%的案件也非常常見。

如果只是需要短期的資金，或是被銀行拒絕的話，可以考慮民間貸款，所謂的民間貸款就是除了銀行之外的貸款公司如蘇代書。民間貸款是以月計息，利率會比銀行高些，每月為0.8%至2.5%之間，如果超過2.5%就算是違法的利息。

地上權住宅容易脫手嗎？

地上權住宅有收租收益和增值的空間，但大多數地上權住宅皆有使用年限，因此在買賣時，「剩餘年限」是影響房屋價值和買方意願的最大因素。普遍來說，地上權產品通常在新成屋前5年轉手較容易，屋齡一旦超過5年之後，轉手性的困難度會越來越高。

此外，第二手買方要向銀行貸款的難度會比第一手買方高出許多，即使是黃金地段的地上權住宅，債權人也會因為擔心房屋殘值快速縮減，而不願意承作貸款，或是貸款成數降低，也可能只願意以較高利率來放貸。

地上權狀宅貸款總結

地上權住宅貸款算是目前市場上興起的一種貸款項目，不過由於屋主缺乏土地所有權而導致貸款的成數降低，又或者只願意以較高利率承做貸款，大多數銀行也不願意承作此類貸款。不過沒關係，可以向蘇代書申請貸款，我們事務所每月最低利率只要0.8%起（最高2.5%），只要符合條件即可申請，歡迎利用免費貸款諮詢表單。

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房屋二胎是什麼？

房屋二胎又稱二胎房貸，是將已向 A 銀行申請過貸款的房屋再次用相同的房屋當擔保品向 B 銀行申請貸款，房屋二胎和一般新買房子的房屋貸款不一樣，房屋二胎是你名下已經有房子了再向銀行申請的一筆貸款。

房屋二胎利率及額度是多少？

一般來說約落在3.5%～15%，最長貸款年限為15年，額度上限是300萬，但每家銀行審核條件皆不相同，貸款的利率及額度也會有所差異。

房屋二胎條件有哪些？

因為房屋二胎是由銀行來做放款，銀行除了考量人的條件之外，房屋價值一樣會列入考慮，銀行的申貸條件為原房屋貸款繳款滿一年信用正常且有正常收入者，只要能列舉收入證明，不管是上班族的薪轉或是接案的收入、房租收入及股息股利都可作為收入證明。

另外在房屋的部分銀行會重新鑑價看是否還有剩餘的殘值空間可做貸款，這部分就會考量你房屋的區域位置，未來增值空間等等，但每家銀行看的角度都不一樣，有些只看人的條件，有些只看房屋條件，有些甚至看房子有沒有裝潢，格局是否為2房3房這種好脫手的房型，所以說只能透過大量的比較才能曉得哪家銀行是最適合你的。

房屋二胎流程

房屋二胎申辦流程其實和新買房的流程類似，但會快上許多，因為不用辦理清償過戶那些手續，只需要重新鑑價、設定抵押權等這些步驟，一般申請流程如下：

• 檢附資料：需附上土地及建物權狀、近一年房貸繳款明細、財力收入證明等。
• 審核評估：銀行會針對房屋座落位置、生活機能及屋況等因素進行重新鑑價。
• 簽約對保：銀行核准後會告知申貸人利率、額度及還款年限，雙方若對合約內容沒問題後，就會約當面簽約對保。
• 設定抵押：銀行會在他項抵押權上設定新的二順位房貸，可向銀行拿最新的一類謄本資料。
• 銀行撥款：上述流程都完成後銀行就會撥款了。

為何房屋二胎利率會比一般房屋貸款還要高？

這關係到債權順位的問題，在一開始買房子時的貸款稱為一順位房貸，若是債權人無法正常繳還一順位房貸開始積欠貸款時，銀行就會將房屋拍賣掉來換回現金，但會優先償還一順位貸款的銀行，若有剩餘的金額才會輪到二順位房貸，也就是房屋二胎。

所以對於二順位房貸的銀行來說，放款風險就較大，相對就會提高利率來分散放款風險，但對於這種有擔保品的貸款來說，利率都會優於大多數人所申請的信用貸款，因為信用貸款存粹是靠個人的信用來向銀行申貸，並沒有附上任何的抵押品，對銀行來說風險更大，所以若你名下有房子同時又有資金需求，那利用房屋來申請貸款絕對是不二首選。

房屋二胎申請注意事項

在申請房屋二胎之前，有些地方還是要先檢視一下自己是否有”違規”，蘇代書列出以下這7點：

• 是否有繳信用卡最低應繳造成循環利息產生。
• 近一年是否有申請過信用卡預借現金。
• 近 3 個月內調聯徵次數是否達 3 次( 會被銀行列為警示戶 )。
• 名下負債總額是否超過月收入的 22 倍 ( 負債比過高銀行會認為你沒有還款能力 )。
• 銀行存款數字是否未超過 5 位數 ( 月光族 )。
• 從未申請使用過信用卡 ( 信用小白 )。
• 房貸還款近 12 個月內有連續遲繳紀錄 ( 信用不良 )。

若以上 7 點你都沒違規，當然申請房屋二胎不會有太大的問題，但若你有誤觸其中的某幾項，可能就會被銀行扣分。
為什麼說可能呢？其實在文章的開頭就有提到，因為每家銀行所看的條件都不一樣，也許有些違規事實對某些銀行來說並不是什麼大問題，所以貸款這個專業領域還是需要多家比較才會知道自己最適合誰。

如何知道自己適合哪間銀行的房屋二胎方案？

坦白說若要找到自己最適合的銀行，無非就是所有銀行的貸款方案全部通通比較過後，就會找到答案了，但一般正常人是不太可能有時間做這樣的事，除了耗時之外，許多貸款相關的專業知識也不清楚，很容易被銀行呼嚨拐騙，也容易忽略申請貸款時該要注意的細節，其實現在市場上已經有許多政府合法立案的專業貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的貸款諮詢服務，他們與超過60家銀行及金融機構合作，每月更新各家銀行最新的貸款方案，協助你從中找尋並篩選最適合的貸款專案，提供一對一免費諮詢，個人信用健檢等服務，針對你個人條件來評估及搓合利率及額度最有利於你的銀行。

若有信用條件不好的情況他們也能協助你處理，這是自己一個人較難做到的地方，透過一對一諮詢來了解自己的優劣勢，也對申請貸款有個明確的方向，我們最希望的是能透過房屋這項資產拿到一筆資金，不管是處理緊急的財務狀況還是投資等等，若能以較低的利率申請到貸款，也能降低未來還款的壓力，減少許多利息支出，這些諮詢都是免費的，不會有其他費用產生！

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負債百萬怎麼辦？該如何還清債務？錢的難關總是能輕易將人逼入絕境，我們也為您焦急，聯繫我們，著手評估您的條件，用最合適的方法幫您申辦負債整合。負債人生怎麼過？其實您除了自怨自艾外，還有更務實的管道，蘇代書通常都會建議找銀行或代書辦理債務整合，但是如何申請負債整合，一直是許多人想詢問了解的重要問題。其實，整合負債的方法有很多種，這篇文章裡蘇代書幫您整理出三個負債整合的辦法，幫助您成功申貸。

我該如何還清債務？申請債務整合有哪些方法？

負債整合最大的功用就是，讓您本身有擔保品的負債例如：汽車貸款、房屋貸款，與無擔保品的負債例如：信用卡循環、信用貸款、預借現金等，全部的負債整合成一筆債務，降低您每月的月付金與利息，並延長貸款的期限，讓您還能維持一定的生活水平。但是並不是所有的債務可以整合，還是得視個人情況而定，以下整理三個方法提供您參考。

一、債務協商
債務協商就是已經欠多筆債務的債務人提出申請與債務最高的債權銀行透過債務協商機制溝通還款事宜。達到降低月付金與利率的目的，且最長可攤還至15年。

二、轉增貸銀行或是民間貸款公司
1. 銀行轉增負債整合還清債務
是將名下的所有負債(如：信貸、現金卡、信用卡)重新整合在一間銀行，降低月付金，拉長繳款期限，利用銀行轉增貸來進行負債整合是不會影響您個人的信用狀況，反而是提高您個人的信用評分，但是，不是全部的狀況都適合負債整合。如果你本身無擔保品負債已經超過法定薪資的22倍規定，銀行會要求您提供擔保品（汽車、房子、土地），否則就只能申請債務協商了。想要申請銀行負債整合，除了負債不得超過薪資22倍以外，銀行方也是非常看重您本身在聯徵中心的信用評分，如果有房貸遲繳記錄、信用瑕疵、無薪轉證明等等，銀行一樣不會核貸，這樣的情況，蘇代書會建議您進行債務協商。

2. 民間貸款公司負債整合還清債務
如果您在銀行有貸款遲繳記錄、信用瑕疵、無薪轉證明，甚至已經有跟當舖、地下錢莊等利率較高的民間貸款管道借錢的話，建議您這時就非常適合尋找合法的民間貸款公司，幫您評估您目前的狀態是否能夠負債整合，例如：蘇代書貸款等各種民間合法經營的貸款公司。

三、善用房屋、土地二胎貸款提高貸款額度
對銀行來說有擔保品的貸款能夠相對降低銀行方的風險，能夠承貸的額度也會比較高，有提供擔保品的貸款利率當然也一定會比較低。所以善用房屋土地二胎貸款，將利率較高的信用卡、信用貸款、當舖、預借現金等轉換成利率較低的房貸，解決您沉重的壓力。

那麼，如果房屋或土地已經有貸款了怎麼辦？此時您可以申辦房屋二胎、土地二胎。不動產二胎貸款又分為銀行二胎貸款與民間二胎貸款。

銀行二胎貸款
銀行二胎貸款的條件門檻高、條件嚴苛，大都還是依據客戶個人財力證明，薪資證明，信用狀況而定，要準備的資料多程序也多借貸的成數也較低。申辦銀行二胎貸款等待期較長，對於急迫需要資金周轉的您比較不適合。

民間二胎貸款
民間二胎貸款提供了短時需要資金周轉的便利途徑，因為申辦手續簡便，放款速度快，非常適合短期借貸，中小企業借款周轉。

民間二胎貸款申辦條件寬鬆，只要您名下自有房屋或土地都可以申辦，不限坪數，不限屋齡，持分土地、持分房屋也可辦理，更不論您是否有貸款遲繳記錄、信用瑕疵、信用評分低、無薪轉證明等都可以申辦。並且自由選擇分期融資額度、還款彈性、隨借隨還、按月計息、借多少本金就還多少利息，活化資產價值，讓人生更精彩。

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房貸二胎及房屋增貸是什麼？

房屋增貸：向原銀行申請增加貸款
在房屋還有進行中的貸款時，有些債權銀行可以接受申請人用房產的「殘值」申請第二次貸款，這種貸款方式就成為房屋增貸。而殘值指的是房屋的市價估值扣除尚未償還的貸款金額，假如房產的貸款額度是300萬，尚未償還的的貸款為150萬，那房產的殘值就是150萬，銀行會以150萬去核算貸款的額度和利率。

房貸二胎：向其他銀行或是民間機構申請二次房貸
房貸二胎的核貸方式一樣是根據房屋殘值去判定，但由於申請貸款的機構與原貸款不同，需要設定第二順位抵押權，因此稱為二胎房貸。這種貸款方式對申辦機構來說風險比較大，通常利率會比較高，額度也比較少，但有些民間機構會給出超過房屋殘值的貸款額度，適合需要大量資金的人。

（延伸閱讀：二胎是什麼？、二胎房貸是什麼？完整解析申請條件、流程及常見問題）

房貸二胎及房貸增貸條件、利率及優缺點比較

雖然房貸二胎和房貸增貸都是二次房屋貸款，但利率、貸款額度及申請條件都不太相同，其中房貸二胎還可以進一步細分為銀行房貸二胎、民間房貸二胎，以下將提供3者的比較表作為參考：

透過上表的整理可以發現，二胎房貸和房屋增貸各有優缺點，適合申請的情況也不同，應該根據自身的條件去選擇合適的方案，接下來本文將告訴您如何選擇適合自己的貸款方案。

房貸二胎、房屋增貸分別適合什麼人？3大判斷依據選擇合適的貸款方案

申請人的信用條件
房屋增貸對信用條件的要求較嚴格，適合信用條件優良的人申請，如果本身有信用瑕疵導致原銀行不受理房屋增貸，就必須向其他銀行或是民間貸款機構申請二胎房貸。

資金需求多寡
房屋增貸的貸款額度通常比較低，如果資金的需求大於房屋增貸的額度，建議諮詢二胎房貸能夠提供的貸款額度，有些民間貸款機構可以提供超過房屋殘值的貸款金額。現在銀行跟民間貸款機構都會提供免費諮詢和額度試算的服務，幫助你初步估算貸款的金額。

資金需求的緊急性
無論是房貸二胎或是房屋增貸，透過銀行申請貸款的作業時間通常需要7～14天以上，而民間二胎房貸最快當天就能拿到貸款資金，因此對於資金需求很緊急的人來說，申請民間房貸二胎會是比較好的選擇。

申請貸款是一件慎重的決定，在申請事前一定要謹慎評估自己的條件，並規劃好還款計畫，如果對自己的財務狀況不夠了解，建議先諮詢專業的理財顧問公司，申請貸款會比較有保障。
我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。

二胎房貸申請前，你是否了解其中的風險及注意事項？
二胎房貸有風險嗎？房屋二胎貸款方案總整理
融資房屋二胎貸款是什麼？跟銀行二胎房貸差在哪？

蘇代書為您量身規劃二胎房貸方案

蘇代書擁有超過20年的貸款服務經驗，專業顧問都是銀行體系出身，秉持誠信、專業、快速的精神服務每一位客戶，為客戶量身規劃最佳的理財方案。

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房屋二胎意思是什麼？將房產做為第二順位抵押品

在房產已經有貸款的情況下，向另一家銀行再次申請房屋貸款，此時銀行擁有的房產債權是第二順位，因此稱為二胎房貸。二胎房貸對銀行來說風險比較大，所以利率比較高，核貸的金額也比較少，通常是在原本銀行無法增貸或是轉貸的情況下，才會申請的貸款選項。

二胎是什麼？

如何申請二胎房貸？二胎房貸申請流程及條件

申請二胎房貸條件有哪些？
並不是每一間銀行都會接受二胎房貸的申請，根據銀行的方案不同，要求的條件也不一樣，通常會要求個人聯徵紀錄及收入證明，如果信用分數太低，很可能會導致申請失敗或是核貸金額不高。遇到有信用瑕疵的情況，建議申請民間貸款機構的二胎房貸，雖然利率較高，但對信用條件的要求較寬鬆，核貸金額高，對有資金需求的人來說是很好的選擇。

二胎房貸申請流程

1. 備妥相關文件：身分證、房屋權狀、收入證明、第一順位房貸繳款紀錄等文件。
2. 房貸審核：填寫申請書並將相關文件送審，銀行會針對房屋殘值進行估價。
3. 簽約對保：審核完畢會告知申請人貸款利率及貸款金額，核對資料後進行簽約。
4. 抵押設定：將房屋的債權設定抵押給銀行。
5. 資金撥款：完整跑完流程之後，貸款資金會撥款到指定帳戶。

如何挑選二胎房貸的申請管道？
申請二胎房貸的管道主要分為銀行及民間機構兩種，主要差別在於申請的條件要求、貸款利率及貸款成數。

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銀行二胎房貸的優勢是貸款利率低，但信用條件的審核嚴格，而民間二胎房貸的利率雖然比較高，但對信用條件的要求寬鬆，且可以拿到較多的貸款金額，適合信用有瑕疵或是急需大量資金的人。

銀行二胎房貸比較圖
以下我們整理出了2020各家銀行的二胎房貸比較表格：

什麼人需要二胎房貸？適合申請房貸二胎的3種情況

1. 個人信用有瑕疵
   申請人的信用分數表現不佳，無法向原本的銀行申請房屋增貸，就只能向其他銀行詢問二胎房貸的可能性，如果多數銀行都不能接受申請人的信用分數表現，也可以向信用條件要求較低的民間貸款機構提出申請。
2. 申請房屋增貸的額度太低
   如果申請房屋增貸的額度無法解決眼前的資金問題，可以向其他銀行申請二胎房貸來補足資金的缺口，銀行二胎房貸通常可以申請房產市值70%左右的資金，民間二胎房貸最高則可能超過100%。
3. 原有房貸是政府優惠房貸
   如果申請第一次房貸時是使用政府優惠房貸，申請房屋轉貸就必須放棄原本的優惠利率，在不想放棄優惠利率的情況下，申請別家銀行或是民間機構的二胎房貸，是解決資金需求的好辦法。

二胎房貸利率高嗎？會不會有風險

二胎房貸的申請管道很多，有時會隱藏陷阱，在申請前一定要謹慎評估。接下來將進一步介紹二胎房貸利率問題以及是否安全（二順位房貸常見問題請點此），幫助您深入了解其中風險。

二胎房貸利率高嗎？
二胎房貸因為債權是第二順位，對銀行或民間機構來說風險比較大，所以利率也會比較高，但通常還是會低於無抵押品的信用貸款，因此在名下有房產的情況下，多數人還是會選擇以二胎房貸來解決資金問題。每一間銀行或是民間機構的核貸標準不同，二胎房貸的利率也不一樣，建議多方比較，找出最好的方案。

房貸二胎找民間貸款機構安全嗎？
民間貸款機構的選擇很多，也有不少非法經營的高利貸公司，有些不肖業者甚至會在完成房貸申請之後，收取高額的代辦費用，因此在選擇民間貸款機構時一定要謹慎評估，選擇合法、專業的貸款機構，簽約時也要詳細閱讀合約內容，保障自身的權益。

人在急需用錢的時候難免會被利益沖昏頭，很容易成為非法公司或詐騙集團下手的對象，如果對自己的財務狀況不了解，不知道如何選擇合適的貸款方案，建議找專業的理財顧問公司，協助您進行財務規劃，以專業的角度解決資金問題。

二胎房貸有風險嗎？房屋二胎貸款方案總整理

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蘇代書擁有超過20年的貸款服務經驗，專業顧問都是銀行體系出身，秉持誠信、專業、快速的精神服務每一位客戶，為客戶量身規劃最佳的理財方案。

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我適合申請二胎房貸嗎？申請前先了解自身的條件

在了解二胎房貸的風險及注意事項之前，先檢視自己是否適合申請二胎房貸，主要可以透過以下2點來分析：

1. 有沒有條件更好的貸款抵押品？
   解決資金需求的方法很多，在申請之前先確認二胎房貸是不是最好的選項？如果名下還有其他房屋、汽車等抵押品可以拿到更好的利率和額度，就不一定要選擇二胎房貸。
2. 申請人的信用狀況
   如果申請人的信用有瑕疵，通常無法透過原銀行申請房屋增貸，因此必須向其他銀行詢問二胎房貸的可能性，或是向信用要求較低的民間貸款機構提出申請。

綜合來說，申請房貸二胎前一定要先了解自身的財務狀況，才能做出對自己最有利的選擇。

二胎是什麼？
二胎房貸是什麼？完整解析申請條件、流程及常見問題

二胎房貸優缺點分析，一胎、二胎房貸及信用貸款有什麼不同？

房貸二胎、一胎及信用貸款比較表

貸款方法	一胎房貸	二胎房貸	信用貸款
抵押品	有（第一順位債權）	有（第二順位債權）	無
貸款額度	房屋鑑定價格的60%～80%	根據房屋殘值評估，上限為500萬。	不得超過貸款人薪資的22倍
貸款年利率	2.1%～2.5%	3.5%～10%	3.5%～18%
貸款年限	20～30年	7～10年	5～7年
申請時間	5～10個工作天	5～7個工作天	3～5個工作天
財力證明

根據上表可以發現二胎房貸的利率和貸款額度介於一胎房貸和信用貸款之間，所以在名下有房產的情況下，即使房屋已經申請過貸款，還是建議申請二胎房貸來解決資金需求。

二胎房貸優點

1. 貸款額度高：二胎房貸的貸款額度最高可以到500萬，相較於信用貸款22倍薪資的限制，可以解決較大的資金需求。
2. 對信用條件要求較低，不須財力證明：在有抵押品的情況下，銀行對申請人信用瑕疵的接受度比較高，有些民間貸款機構甚至不會要求審核信用分數。
3. 還款期限長：二胎房貸的還款年限最長為10年，每月還款金額較少，可以減輕還款的壓力。

二胎房貸缺點

1. 申請管道複雜：二胎房貸的申請管道很多，在申請時要謹慎選擇合法、專業的信貸機構，才能保障自身的財產安全。
2. 風險較高：申請二胎房貸之後，房產的總貸款金額可能超過本身的價值，如果沒有事先規劃好還款計畫，萬一還款狀況出現問題，會對申請人的信用紀錄產生嚴重影響。

房屋二胎4大注意事項，別讓自己的權益睡著！

1. 多方比較，選擇最有利的方案
   每家銀行及民間貸款機構的審核條件都不一樣，建議多方比較、詢問預估的利率和額度，選擇最好的方案，但切忌同時申請不同的方案，如果申請太多次個人聯徵紀錄，會導致信用分數下降，影響申請成功率。
2. 注意額外支出費用
   除了要選擇專業、合法的貸款機構之外，在簽訂合約時也要特別注意，有沒有不合理的帳戶開辦費、手續費及代辦費等高額費用，有些業者會以低利率的廣告手法吸引民眾申請貸款，申請成功後直接從貸款金額中扣除高額的代辦費用。
3. 提前制訂還款計畫
   在急需金錢週轉的情況下，取得足夠的資金固然重要，但同時也要注意自身的還款能力，在申請貸款之前建議制訂完整的還款計畫，確保貸款的金額能夠準時繳納，避免再次落入資金缺乏的情況。
4. 熟悉自身條件
   了解自己具備的條件及優勢，是申請二胎房貸前最重要的事情，只有在熟悉自身條件的情況下才能做出最好的選擇，避開貸款的風險及隱藏陷阱。如果對自己的財務狀況不了解，或是沒有時間分析、研究，建議諮詢理財顧問公司，專業的理財顧問公司可以針對個人需求提供最專業的服務。

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基隆二胎貸款其實非常容易，所需條件非常簡單：

任何人只要名下有房屋，坪數不限、屋齡不限、持分也可申請。信用不良、延遲繳款、負債比過高、無收入證明、銀行小白、信用卡被強制停卡…等等都可以申請。

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我們為每位客人量身打造貸款方案，可分期融資、彈性還款、隨借隨還、絕不綁約，讓您靈活運用資金。

不清楚二胎是什麼，請參考：二胎是什麼？

二胎就是第二順位貸款，第一順位通常為銀行或是農會。許多人都知道土地可以借款，卻不了解其實一胎貸款只能借到最多6成。其實，剩下的4成還能夠向民間貸款公司借款。蘇代書貸款事務所提供您低利率、高額度的二胎貸款，滿足您資金周轉的需求。

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基隆二胎貸款的申辦流程

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基隆二胎貸款要如何找到安心合法的公司？

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基隆二胎貸款的利息、額度多少？

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房屋二胎貸款額度試算：房屋二胎額度有多少可以貸款

基隆二胎貸款的合法公司上哪找？

很多公司打著「短期當鋪借款、門號換現金、支票貼放款、保證借款、汽機車借款免留車、免擔保品、免抵押品、免保人」…等等標語，讓想借錢的人趨之若鶩。但實際上有這麼好的事嗎？借那麼多錢怎麼可能不需要抵押品，這一些都是天大的騙局。

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基隆二胎貸款案例

甲有一間房子，價值1000萬。甲用這棟房子向銀行貸款600萬元後，想再借200萬。可是銀行對於房屋二胎貸款的條件很嚴格，而且申請時間很長。這時候就可以向民間貸款公司貸200萬。

甲認為自己房子還有貸款價值，所以他再向另一間貸款公司申請100萬貸款，也就是三胎。

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一般來說，銀行辦理貸款約7-15個工作天，若資料不足可能還會更久。

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