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名詞解說 – ㄉ 字部

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遞減型房貸
遞減型房貸的定價基礎,通常也是以中華郵政二年期定儲機動利率加碼計息。但從這類房貸的名稱不難推想,加碼利率為逐年遞減,也就是甫貸款的前幾年利率較高,但隨著還款時間增長、貸款金額漸減,利率也會越來越低。

抵利型房貸
抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金,存款的部份不計貸款利息也不計存款息,存款本身依舊在房貸戶名下。選擇抵利型房貸,卻可 讓承貸戶因此減少利息支出,降低每月攤還金額或縮短還款期。此外,抵利型房貸最大的好處,就是當承貸戶在有需求的時候,仍可動用此一 存款。適合希望手上同時留有部份資金作投資的人,也正因為如此,其利率往往比一般房貸,至少高出約一%。

定存質借
是指當你在銀行有定存單,且即將到期,若有急需短期周轉,則可以定存單跟銀行質借來周轉,因為定存若中途解約利息會打折,可借成數通常是定存金額的九成,而質借利率則為定存利率+1.5%年息計算(依各銀行規定),故你實際負擔的利率只有1.5%,因為銀行還是會支付你定存利息,但若是定存單距到期日還很久,則是解約會比較划算。

對保
辦理貸款,借款人、保證人攜帶身分證到銀行簽借據或本票的動作,我們稱「對保」。銀行經辦在借據或本票上也須蓋章負責核對是借款人、保證人本人無誤。我們稱銀行的經辦人員為「對保人」。

擔保品
申請貸款所抵押的有價物品,衡量的依據在於物品的價值、變現性、折舊率等。

抵押權設定
「抵押權設定」是指當債務人向銀行或其他債權人借款時,債權人會要求債務人提供擔保品,如土地或建物,此時,債務人須將提供的擔保 品設定為擔保之抵押權。

第一順位、第二順位
同一不動產抵押權設定予數人,依民法規定,不動產之所有人因擔保數個債權,設定數個抵押權者,其順位依登記之先後定之,因此設定抵 押有其順位之別,若債權人不繳款至抵押品拍賣,所得之價金,按各抵押權人之序分配之,即發生拍賣求償問題時,拍賣所得之金額,第一順位之債權得先獲得清償,其剩餘價值,第二順位債權人才可得之,此為保障銀行權益。

大公
計算公設比的方式之一,一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施,如屋頂突出物及屋頂避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部分。由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用,所以在計算大公設分配比例時,通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。

都市公共設施
根據都市計劃法規定,被歸為公共設施的項目包括:
1. 道路、公園、綠地、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
2. 學校、社教機構、體育場 所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
3. 上下水道、郵政、電信、變電所及其他 公用事業用地。
4. 該法第四章規定之其他公共設施用地。

斷頭戶
房屋出售在簽約後因故無法完成產權過戶程序,業者乃沒收原購屋者所繳付之訂金或部分購屋款後,重行出售該房屋,俗稱為斷頭戶,也就是辦理退屋的客戶所退訂或退購的房屋。由於無法完成過戶程序的時間通常都已經完成交屋後一段時間了,業者為了能盡快將餘屋出清,會將這類所謂斷頭戶的房屋以較低的價格出售,因為業者已經先收取部分訂金,等於有前人替後來購屋者先繳付了一筆購屋款,所以可以比較好的價格買到相同的房屋。

代書
土地登記專業代理人,其業務性質與仲介業相似,係指領有職業證書,可執行代理他人申請土地登記事件之業務者。

地價稅
地價稅屬於持有稅,指所有權人於土地持有期間內就其使用收益所課徵之財產稅;已經規定地價的土地須依法課徵地價稅,所以只要持有土地的一天,就必須繳納。所謂地價又可以分為公告地價及申報地價兩種,目前政策概以公告地價的八成為該土地的申報地價;此外,地價稅的課徵方式,是依照申報地價標準按土地所有權人持有土地面積的地價總額,依課稅等級分成六級,採累進計算方式課徵,如果土地符合自用住宅用地者,其地價稅以千分之二的稅率課徵之。

地主保留戶
建商與地主合作開發興建,由地主保留分得而尚未出售之房屋,稱為地主保留戶。當建築物完工後,地主通常也會將所分得的房屋出售,所以有時候可以看到同樣一個房屋銷售個案,卻有兩、三個甚至更多的業者或銷售仲介公司在銷售房屋,其中就有這些地主的保留戶,因為與合建建商價格不合或急於脫手,所以自行委由銷售仲介公司處理;當然,由於地主保留戶並無開發成本考量,所以經常會以低於建商所訂售價極多的價格賣出,只不過由於一般合建分屋的原則是,地主分得低層樓的房屋,停車位也未必理想,所以選擇性會比較少。

登記面積
建築物在結構體興建完成後,必須請領使用執照並於地政機關辦理地政總登記,將各層樓地板面積及總樓地板面積、專有部分與共用部分面積、公共設施分攤面積與比例、基地實際面積及房地持分比例等辦理登記,其登記結果就稱為登記面積。

丁種建築用地
係供工廠及有關工業設施建築使用者。

地政士簽證
指委託地政士代辦不動產權利移轉或設定負擔時,經地政士查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人,並核對其身分為真正後,在不動產契約或協議書上簽證以示負責時,得免附義務人印鑑證明,地政機關亦得免重複查核簽訂人身分。

等距中線
係指該線上的各點到某國家基線上的最近點與相鄰或相向國家基線上的最近點距離相等之線,就叫等距中線。

大陸礁層
依陸地領土自然延伸至大陸邊外緣的海底區域(包括海床及底土)。

底土
為海床表土層以下之物質。

地政資訊
由於社會經濟繁榮,土地權利變更為頻繁,地政工作日形龐雜,資料安全及精確益形重要,因此,將地政業務由傳統煩雜之人工作業,改用現代科技予以資訊化、網路化,提供更正確、便捷、效能的服務。

地政電子謄本
即透過電子簽章之技術,讓民眾得於網路上取得加簽之電子地籍資料文件,藉以取代傳統紙張謄本;此經加簽之電子地籍資料,除可在網際網路上取得並可被證明是由地政機關所核發之文件,稱為「地政電子謄本」。

地政中文全字庫
係指以行政院主計處CNS11643中文標準交換碼一至七字面及十二至十五字面之字形為基礎加上地政單位之自造字(未能與中標碼對應部分)統一建置本全字庫,供地政單位透過轉碼程式、對照表、網際網路專屬伺服器運作等機制解決缺字顯示問題,達成資源分享目標。

地政電子閘門
廣義而言,「電子閘門」就是政府機關的「網路化服務窗口」,其服務的對象包括公法人、私法人、財團法人、自然人、社會各界團體與機構,公法人如政府機關,私法人如民營企業公司、自然人如一般國民,社會各界團體與機構如醫療院所、宗教、社團等各類不同機構與組織;其服務的形式即透過網際網路,提供以上各類對象的各種查詢、查驗、申辦、資料交換之服務。「電子閘門」所強調的服務是使用到資料庫的資訊服務,至於目前廣為各機關於網站上所提供的組織資訊、申辦須知、公告、法規等事項之資訊服務則不在討論範圍內。因而「地政電子閘門」係指在原地政資訊系統基礎上,運用政府網際服務網,於合於法令職掌之前提下,對外界使用單位提供資訊服務、進行資料交換所需之通路。

地籍總歸戶
所謂地籍總歸戶,係將同一個所有權人,在不同地區內,所有土地之地段、地號、地目、面積、地價等資料,透過電腦集中彙集在一起,以明瞭產權分配的情形,現本司全國土地基本資料庫即將建置完成並將各直轄市、縣(市)政府地籍資料同步異動至本資料庫,未來可於此資料庫上執行總歸戶之工作。惟依照規定,地籍總歸戶資料,應予保密,除供土地所有權人或其繼承人查詢或供公務使用外,不會對外提供的。

地政資料微縮影系統
係利用微縮影技術,將土地及建物等地籍資料拍攝、沖洗成微縮影軟片,加以典藏,并運用電腦建立索引檔,予以管理,以確保地籍資料之安全,維護人民權益。

抵費地
依平均地權條例第六十條規定,實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付,是項折價抵付之土地即簡稱為抵費地。

抵價地
區段徵收範圍內之土地所有權人,對於政府徵收土地應發給之地價補償費,可以向政府申請以徵收後可供建築土地折算抵付,這種折算抵付地價補償費之土地就是抵價地。

地籍航空測量
利用航攝飛機於空中對地面所拍攝之像片,以求得地面各點間之方向、距離與高程〈坐標〉,進而繪製各種地圖〈如地形圖、航測基本圖〉,此種科學與技術,稱為航空測量。地籍航空測量係利用航空攝影測量之原理及方法,從事地籍測量之工作。

地籍圖重測
已辦理地籍測量之地區因地籍圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因,得重新實施地籍測量。此種重新實施地籍測量,即為地籍圖重測。

地籍調查
針對每宗〈筆〉土地坐落、界址、地目、使用狀況及其所有權人、他項權利人與使用人姓名、住址等事項,查註於地籍調查表內,並由該宗〈筆〉土地所有權人之認定簽章,作為戶地測量之依據。

地籍圖
地籍圖為標明各宗(筆)土地之形狀、權利四至範圍、土地使用狀況(地目)並編有地號之平面圖。係於地籍測量後,依實地測繪結果,按一定比例尺展繪而成之圖籍。至人民因需要而依法申請地政機關發給之圖籍資料,為「地籍圖謄本」。

都市計畫範圍樁
豎立於都市計畫範圍邊界之樁。也就是都市計畫範圍邊界轉折點,邊界與道路中心線或另一公共設施用地界線之交點,所設立之樁位,經測量確定坐標後豎立混凝土樁,以供都市計畫區內指定建築線及土地分割測量之依據。

道路中心樁
豎立於道路中心之樁。也就是道路中心線交點及其起迄點所設立之樁位。若兩交點間之距離過長或因地形變化而不能通視,可中間加設中心樁,經測量確定樁位標後豎立混凝土樁,以供都市計畫區內指定建築線及公共設施分割測量之依據。若在樁位測定作業中有漏釘情形,由樁位測定機關依照釘樁有關規定補建。若原設樁位遺失,依據原樁位資料恢復。

地價指數
「地價指數」係以特定的時間點,作為地價的基準日,計算一定期間內地價上升或下降的百分比;換言之,地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動趨勢。

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