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名詞解說 – ㄍ 字部

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固定型房貸
這款房貸產品,就是固定式的利率。最大的好處,是較不受利率上漲影響,且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡,有效的規劃每月的財務收支。

管理要素
指貸款人的還款意願以及能力。銀行會以貸款人的過往紀錄來評估,譬如是否有遲繳、拒絕往來、信用不良等拒絕付款的問題,如有以上問 題,則會增加申貸上的困難度。

公設比
公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。至於各區分所有部分的公設比計算方式,則應該以各個區分所有建物部分,依照其主建物面積(包含陽台、雨遮等附屬建物)所應分配比例之公共設施面積,與各個區分所有建物總面積之百分比值;在計算公設比時,因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃,營建業者有時為了降低或增加公設比,會以停車位所佔的面積做增減處理,通常停車位的面積大約在十到十二坪間為合理值。

公共建築
是指具有公用性或公益性的建築,因此,只要是一般大眾有權使用的都可被歸為公共建築。例如:學校、郵局等。

公共基金
為落實公寓大廈的管理維護,關於公寓大廈之共同利益及修繕、維護事項,需設置公共基金以作為其經費來源,因此有關該大廈之共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良等費用,均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
公共基金的來源有四種:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
其中,由起造人提列第一種基金來源,如果是在84年6月28日以前就已取得建造執照的公寓大廈,僅能適用後三種的基金來源,購屋者無權向建築業者追討第一種基金費用。

公共設施
公寓大廈的公共設施部分即指其共用部分,包括住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但不包括約定共用部分的面積。

共同使用的公共設施面積在辦理登記時,是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有,因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣,確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等,避免分攤到無用途的公設面積。


共用部份
根據都市計劃法規定,被歸為公共設施的項目包括: 共用部分通常指公寓大廈的公共設施空間,因此在專有部分以外的其他部分以及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用的屋頂突出物、法定空地、防空避難室及機電空間等皆屬於共用部分,而且不可以獨立登記為專有部分,但可以做為約定專有使用。此外,公寓大廈的起造人或建築業者,不可以將共用部分包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等空間,讓售給特定人或區分所有權人以外之特定人,設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益的行為。

工程受益費
工程受益費是指因各級政府推行都市建設,提高土地使用或便利交通而興建或改善之公共設施等工程,就直接受益之公私有土地及其房屋或改良物所有人徵收之稅捐,並以稅捐機關為經徵之機關。工程受益費的計算方式是以直接面臨興建或改善工程之受益線,與其周側一定深度範圍內的受益面積為基準計算之,繳納期限為一個月;通常工程受益費都會延遲繳納,只有在土地或房屋發生移轉或設定典權時,才會查明是否有欠繳工程受益費,如有欠繳情形時,必須繳清後才能辦理後續過戶手續。

國家公園區
為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地,並供國民育樂及研究,由國家公園主管機關依國家公園法實施國家公園計畫之地區。

古蹟保存用地
係供保存古蹟使用者。

國土保安用地
係供國土保安使用者。

更正登記
土地權利因登記人員或利害關係人於登記完畢後,發現登記錯誤或遺漏時所為之登記。如姓名更正、住址更正登記等。

公地
所有權歸屬於國家或地方自治團體之土地為公有土地,依其權利歸屬可分為國有、直轄市有、縣(市)有或鄉(鎮、市)有土地。一般政府組織之鐵公路局、郵政局、電信局所有土地,亦屬公有土地。至如台糖公司、中國石油公司法人組織形態之國營事業土地,則非屬公地。

公用土地
指各機關、部隊、學校、辦公、作業及宿舍使用之公務用土地,或直接供公共或事業使用之公共用及事業用之土地等均屬之。

公地放領
公地管理機關及縣(市)政府依據法令規定之實體與程序,准許符合規定之承租農民依照規定程序申請承領,於繳清全部放領地價後,移轉土地所有權,以扶植該承領農民成為自耕農之私法上分期付款之買賣行為。

公地撥用
公地撥用乃政府行使公法上之權力,使需地機關取得所需之公有土地,除依法令規定辦理有償撥用,應移轉所有權外,以無償撥用為原則,故公地撥用之性質為使用權之讓與,而非物權之變更。

國有耕地
國有耕地放租實施辦法所稱國有耕地,依該辦法第二條規定,係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地或同使用分區範圍內暫未依法編定之田、旱地目土地,或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地,或國家公園區內經國家公園管理處會同有關機關認定之耕地。

管轄權
指一個國家基於主權,而對某一特定人、物或事務,實施行政或司法上管理、處分的權利。

國土資訊系統
乃是結合全國各種具有空間分佈特性之地理資料,以分工合作方式達到資料共享與多目標應用之整合性分散式地理資訊系統。

耕地總歸戶
「耕地」之定義,依據農業發展條例規定,係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。耕地總歸戶原係以地籍總歸戶之精神,於耕作移轉買賣時先行歸戶以杜絕炒作,原係依據農業發展條例之規定辦理並由本司開發應用系統,惟該條例經修正後,現已廢除耕地超過二十公頃之買賣移轉限制。

公差
任何測量,基於施測條件〈如氣壓、溫度、折光、測量儀器、人為因素〉之限制均有誤差,因此法令規定有各項測量結果之容許誤差範圍,此項容許誤差,即為俗稱之公差。

公共設施用地界樁
豎立於公共設施用地邊界之樁。也就是在公共設施邊界與道路中心線或另一公共設施用地界線之交點,所設立之樁位,經測量確定坐標後豎立混凝土樁,以供都市計畫區內指定建築線及土地分割測量之依據。

公告土地現值
公告土地現值係直轄市及縣(市)政府對於轄區內土地,由所調查之買賣或收益實例資料,據以估計區段地價,經地價評議委員會評定後,於每年一月一日公告。主要作為土地所有權移轉或設定典權時,審核土地移轉現值之標準。

公告地價
公告地價係指政府辦理規定地價或重新規定地價時於當年一月一日所公布之土地價格,以供土地所有權人申報地價之參考。規定地價後,每三年重新規定地價一次,必要時得延長之。

灌坪數
建物所有權狀內實際登載之樓地板面積及土地分別共有的持分面積。權狀所載面積是由地政機關完成總登記後,依照登記面積登載於權狀後再發給所有權人,此即建物及土地所有權狀;權狀面積應該詳細登載建築基地的座落、建號、門牌號碼、完成建築的日期、主要建材與主要使用用途、樓層數、主建物的面積、附屬建物的面積及登記名稱、權利範圍、土地共同持有部份的面積及其持分之權利範圍,如果有登記車位,並應該將車位編號及權利範圍登載清楚。

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