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Archive for 八月, 2013

引文

土地抵押貸款 央行放寬

中時電子報

藍鈞達

中央銀行房市管控似有鬆綁現象,中央銀行昨(15)日發函各大金融機構,表示已借款者還款降低土地抵押貸款成數到6.5成的最後截止日可延長,且即日起生效。也就是原本借款高於6.5成者,降低借款成數至6.5成的時間可向後延長。

市場人士對此解讀,此舉可能讓建商養地時間拉長,透露央行可能逐步放寬房市管控。

為了讓房地產市場降溫,去年1月和8月,央行陸續祭出針對建商和自然人土地抵押貸款的「針對性審慎措施」,限制成數最高僅能到6成5,希望透過控管融資,提高炒房養地的難度。

考慮實際執行面,央行也附有「落日條款」,其中自然人的部分,如果是前年12月31日後才到期的案件,可以有一年的寬限期,借款人應在期間逐步還款,將貸款成數降到6成5以下,以符合央行規定。

至於建商的部分,則規定去年到期的案件都可享有1年的寬限期,今年才到期者則沒有寬限期。

據悉,今年初寬限期限結束後,銀行向央行反映,有不少客戶來不及降低成數,其中不乏建商,央行評估後決定鬆綁,火速向銀行發出函令。

依照新規定,扣除原有寬限期後,自然人部分由金融機構和客戶自行協商,將未能於時限內環款的差額在3年內攤還即可;至於建商,則不限期間,給予每個舊案一次寬限期機會。

央行官員解釋,有些建商去年到期,依規定原本就可使用寬限期,但有其它建商反映,今年到期的貸款沒有1年的緩衝,並不公平,央行因而進行調整。
市場人士則認為,相關規定早就公布,理論上不管何時到期,都應在短期內盡速提早還款並調整貸款成數,建商以今年的案子「沒有適用機會」而放寬規定,等於讓部分建商多了一年可以養地,政策似有隨房市降溫而放寬的跡象。

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7月房貸餘額 續登頂

經濟日報

陳美君

奢侈稅上路已滿二年,房市買氣顯著升溫。央行統計資料顯示,7月房貸與建築貸款餘額連袂上漲,除象徵房市需求面的房貸餘額瀕臨5.5兆元外,供給面的建築融資也即將突破1.5兆元,雙雙創下歷史新高紀錄。

根據央行昨(27)日公布的消費者貸款餘額顯示,7月房貸餘額為5.495兆元,續創歷史新高,較6月爆增231億元;央行經研處副處長陳一端分析,可能是民俗月前,市場湧現一波提前交屋潮,推升房貸餘額攀升並締造新高水位。

陳一端補充說,儘管房貸餘額續創新高,但進一步觀察年增率,7月房貸餘額年增率2.71%,創下去年11月以來、9個月新低,顯示房貸增幅趨緩。

央行日前公布,台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行等五大銀行,7月新承作房貸大增102億元,這五大銀行市占率近四成;新增房貸金額大於還款金額,使房貸餘額步步高升。

央行表示,7月青年安心成家房貸餘額為2,988億元,較6月增加133億元,顯示本月新增的房貸戶多數屬於自住客、而非投資客。

陳一端表示,7月五都房市移轉移棟數增加,屬於民俗月前的季節性因素,因為國人向來不喜在民俗月買賣房地產,因此提前於6、7月完成交易。

銀行主管預估,適逢民俗月的8月,房貸與建築融資可能下滑,再加上美國量化寬鬆可能於9月啟動退場機制,房市交易風氣將比今年上半年明顯降溫,有助房價持穩。

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孳息他益信託 課稅範圍擴大

經濟日報

吳泓勳


北區國稅局局長李慶華昨(27)日表示,財政部發布新函令,對股票信託孳息他益合約,如受益人為企業時,由於獲配股利盈餘不屬投資獲得,應納入所得課徵營所稅。
她指出,國稅局已選案查核,了解是否有漏報所得或超額分配股東可扣抵稅額情形。

財政部2011年曾發布函令,個人簽訂孳息他益的股票信託契約,如果在契約簽訂前,已知道被投資公司將分配盈餘、或對投資公司盈餘分配具控制權,依實質課稅原則,應向委託人課徵綜所稅與贈與稅。但孳息受益企業,依規定,受贈取得財產免納所得稅。

李慶華表示,今年7月31日發布新函令,企業因信託契約取得股利淨額、盈餘淨額,因為不屬於投資獲配,需納入所得額課徵營所稅;而獲配的可扣抵稅額,也不可計入股東可扣抵稅額帳戶餘額。

舉例來說,黃先生2011年5月將股票交付信託,合約上註明本金自益,未來三年孳息他益,受益人為甲公司。

受益人甲公司2011年獲配股利60萬元,依照2011年解釋令,應認定為委託人黃先生所得,並課徵綜所稅、贈與稅。而受益人甲公司取得的孳息受益權,依法免納入營所稅課徵。

但在今年,甲公司獲配股利70、80萬元,依最新函令,因該筆股利不是因為企業投資獲配,甲公司應將股利歸入所得額課徵營所稅,獲配股東可扣抵稅額,也同樣不計入股東可扣抵稅額帳戶。

引文

每坪1147萬 北市中華路一段新天價


新加坡私募基金首峰資金管理公司昨天砸下24.75億元,向夆典科技(3052)買進台北市中華路一段約215.7坪土地,換算一坪約1147.5萬元,改寫全國素地單價新高。
該筆土地中華路一段與忠孝西路交界處,原為夆典科技開發持有,是原本預售建案「首都門」的預定地。因買方出天價「求親」,雙方最後以每坪1147.5萬元成交,改寫去年11月台北市中正區城中段土地每坪1068萬元的交易紀錄。

夆典昨天出售的土地,原本是總銷30億至40億元的「首都門」預售建案,原規畫為18坪至40坪、平均總價2、3千萬元的房屋;不過還沒開賣,夆典就將土地出售。

業界分析,建商寧可售地換現金也不推案,顯示房市後市景氣值得觀察。

夆典發言體系表示,評估後發現,直接出售土地比興建預售屋更賺,才決定出售土地、取得資金,未來夆典將持續在大台北各區域獵地。

夆典表示,目前手上僅剩北市羅斯福路上的「台大寰宇堂」預售案,總銷金額20億至22億元,台北市內湖區「百富」及文山區「上河苑」則將於下半年陸續交屋;中華路一段土地出售後目前手頭無庫存土地,將持續在大台北開發土地。

據了解,此次新加坡私募基金願意拉高價碼追價,除了該筆商四土地容積率加上獎勵容積後,容積率高達980%,加上背後已有國際知名旅館品牌的合作默契,因此由私募基金出面,待完成交易後再由國際旅館品牌進駐經營,預計3年後營運。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示,近期2筆單價超過千萬元的土地都落在西區,主要是由於該區多是商四土地(容積率800%),因此土地單價容易拉高。

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購屋貸款餘額 8月可望破5.5兆

聯合報

羅兩莎

中央銀行昨天公布,7月底止本國和外商銀行承做購屋住宅貸款及建築貸款雙創歷史新高。其中,購屋餘額5兆4,955.65億元,較6月底增加230.94億元,建築貸款放款餘額1兆4,814.33億元,較6月底增加82億元。
央行官員表示,8月進入農曆7月即俗稱的「鬼月」,購屋者為避免在鬼月買賣房子,趕在農曆7月前提前辦理交屋,受到季節性因素影響,致7月分購置住宅貸款較上月增加230億元。

銀行業者指出,8月分雖然是鬼月,但房市成交量不小,且房價續漲,預估到8月底止,購置住宅貸款餘額可望突破5.5兆元大關。

不過,央行官員則指出,7月分購屋住宅年增率僅2.71%,建築貸款年增率則是1.49%,與2010年金融海嘯後房市交投熱絡,房貸和建築貸款年增率動輒2位數比較,成長已明顯趨緩。

央行官員說,從去年開始購屋貸款年增率即介於2%至3%之間,而建築貸款年增率亦一路往下走,「7月分只是增加一點,不到100億元。」


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