房屋土地估價是什麼？

不動產估價不是一個簡單的工作，不過現在Goolge搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人估價。
如果看完這篇文章還是對估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。
房屋土地估價服務，3種線上估價方式及4大影響貸款因素。

3種房屋鑑價方式

銀行行員鑑價
這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。
建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價：
完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！

委託銀行鑑價
委託銀行鑑價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。
值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。

蘇代書免費房屋土地鑑價
蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書30分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。

影響房屋土地貸款額度的因素

1. 貸款者的信用條件
2. 房屋土地的價值
3. 政府對於房市的態度
4. 國際情勢

貸款者的信用條件
首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。除了信用條件外，銀行還會依據薪資收入或是財力證明來作為核貸的依據，薪水越高或是名下資產越多貸款的額度就越高。如果領22K，還有學貸、車貸，那麼銀行有可能會借你300萬嗎？

房屋土地的價值
銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。
還有一個情況是：貸款人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？除非這個地主利用人脈或是給紅包…等走後門的方式，否則銀行是絕對不可能會通過這個貸款申請。

政府對於房市的的態度
在台灣，政府對於房市的態度有很大的差別，如果有政黨輪替的情況，金融政策也會跟著改變。假設執政者打房，造成房價下跌，就會影響到銀行願意核貸的意願及成數。舉例來說，1000萬的房子向銀行借了700萬，結果1年後房價下跌至700萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才400萬，在這個案子中銀行就虧損了300萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧300萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。

國際情勢
現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。

房屋線上估價工具

估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。

> 內政部:::不動產交易實價查詢服務網 – 實價登錄
> 591房屋交易網實價登錄
> 信義房屋實價登錄資訊查詢
> 永慶房仲網實價登錄
> 樂屋網實價登錄查詢，不動產房價行情
> 好房網實價登錄
> 中信房屋成交行情
> MyGo實價登錄列表

創業貸款分為3種

創業貸款是最多人向蘇代書諮詢的項目，其次是投資、企業週轉、短期融資。蘇代書的客戶中不乏許多中小企業的老闆，無論是正在籌備創業、剛創業或是已經創業多年的老闆們都會遇到一件煩惱的事：資金周轉。創業貸款可以分為創業前、中、後期，其中銀行和政府只能辦理創業中後期的貸款，如果公司還沒營運是無法辦理貸款的；民間創業貸款就不在此限，民間創業貸款比銀行創業貸款還要來得寬鬆，且可以短期融資不用綁約，沒有違約金的問題。

政府創業貸款

我國經濟部中小企業處有提供「青年創業及啟動金貸款」，補助創業家取得公司設立5年內的營運資金。

申請對象：
以個人名義申請：

1. 需年滿20歲～45歲並在中華民國設有戶籍。
2. 3年內受過政府認可單位開辦創業輔導相關課程（至少20小時或取得2學分證明）。
3. 登記出資額應占該公司實收資本額20%以上。

以事業體（公司）名義申請：

1. 需依法辦理公司、商業登記或立案。
2. 設立登記或立案未超過5年。
3. 負責人須符合前述個人名義中1、2的規定。

申請額度：
不同的貸款用途可以分次申請及分批動用。

1. 準備金及開辦費用：各項準備金及開辦費用，貸款額度最高為新台幣200萬元。特別注意，必須在公司依法登記立案後8個月內提出申請。
2. 週轉性支出：營業所需週轉性支出，貸款額度最高為新台幣300萬元；經中小企業創新育成中心輔導培育後，可提高至新臺幣400萬元。
3. 資本性支出：為建構事業所需的軟硬體設備，貸款額度最高為新臺幣1200萬元。

申請所需文件

1. 創業貸款計畫書。
2. 申請人資料（以公司名義申請，則提供負責人資料）： 國民身分證影本、貸款切結書、貸款貸後輔導同意書、近3年內曾參與創業輔導課程的證明。
3. 所創事業依法辦理設立登記或立案的證明文件。
4. 其他必要佐證資料或經金融機構指定書件。

銀行創業貸款

銀行創業貸款只限於「創業後的貸款」，也就是說公司還沒開始營運前，是無法辦理銀行貸款。銀行創業貸款有一個小撇步，公股銀行比較容易辦理，因為公股銀行每年都會有固定的配額，所以核貸率會比民營銀行來得高。

銀行創業貸款最基本要：

1. 上過「青創會」或「青輔會」的課程30小時
2. 有創業計畫書

另外還有些附帶條件是：

1. 有銀行往來紀錄，而且沒有貸款遲繳、債務協商、呆帳等問題。
2. 有6個月以上薪轉證明，如果是老闆，可以用公司帳戶撥薪資至個人戶頭，這個非常重要，也是銀行願意核貸的關鍵。
3. 要有401報表（銷售額與稅額申報書），也就是要開發票。
4. 營運計畫書，其中最重要的就是「還款計畫」，銀行不會管這個產業前景多好，他只會在意你的貸款是否繳得出來。

以上資料都備齊後，還要經過攏長的審核流程，如果資料不齊或是被退件，還要重新送審。

銀行	聯絡電話
台灣銀行	02-2349-3333 轉 304
合作金庫商業銀行	02-23317531 轉 816
台灣土地銀行	02-23483507
台灣中小企業銀行	02-25597171 轉 3155
第一商業銀行	02-23484231
彰化商業銀行	02-25362951 轉 2121
華南商業銀行	02-23713111 轉 1129
兆豐國際商業銀行	02-25633156 轉 2557
玉山銀行	02-23611313 轉 5727
上海商業儲蓄銀行	02-25817111 轉 4129
永豐商業銀行	02-21835290
日盛國際商業銀行	02-25615888
新光銀行	02-87587288
花蓮第二 信用合作社	03-8351161 轉 211

民間創業貸款

如果銀行拒絕辦理創業貸款，可以辦理蘇代書創業貸款。蘇代書創業貸款就相對寬鬆許多，剛上文所述的所有資料都不需要，只看房屋土地價值，且不限於創業前中後。雖然利率較銀行高些，但是過件率高，而且手續簡便；以月計息，利率為0.8%至2.5%之間。蘇代書許多客戶都會先取得資金以便公司週轉，同時一邊向銀行申請貸款，這樣一來可以減輕周轉壓力，還有一筆資金可以放在銀行戶頭裡，提高銀行放貸的意願。

你可能會有一個疑問，“我如果有不動產我就找銀行貸款就好了啊，幹嘛還要向你借？“

這個問題可以分為5個面向：

1. 額度：銀行房貸額度有限，通常只到7成，但是民間貸款可以達9成，甚至全額。土地的額度就更低了，通常只有5成，如果地點偏僻或是地目不是建地，銀行甚至不願意放貸。
2. 流程：有辦理過銀行貸款的民眾就知道，銀行貸款需要的工作天數非常久，通常為7至14個工作天，且創業貸款要準備的資料更多，如果被退件就要重新跑流程。民間創業貸款只需要線上評估權狀，如果還有價值可以承作就會約定時間地點進行簽約。
3. 審核：民間創業貸款不需要創業計畫書、營運計畫書，也不需要調閱聯徵紀錄，信用不良、沒有薪轉證明、沒有401報表也可以辦理。
4. 還款：銀行貸款通常綁約2年，採本利攤還。民間貸款則不用綁約，沒有違約金的問題，而且可以只還利息，隨時借款隨時還款，借多少利息就算多少。
5. 撥款：民間創業貸款的撥款快速，備齊資料最快當日就可撥款，對於急需資金週轉的民眾非常有幫助。銀行則需要等待漫長的審核工作，撥款慢許多。

上述幾個面向可以看出民間貸款的彈性比銀行高出許多，但是利率會比銀行高些，建議民眾在辦理前要衡量自身的負擔狀況。

蘇代書創業貸款辦理方式

1、 申請．免費來電 0931-331-166 或線上諮詢，了解目前資金狀況與條件後，尋找適合的貸款方案。LINE小祕書，帳號：@hye5566q
2、 估價．評估所提供不動產狀況、銀行貸款、土地狀況等。
3、 審核．規劃貸款額度、利率、相關費用、貸款細節等見面詳細說明。
4、 設定．備齊相關資料向地政事務所送件設定審核。
5、 撥款．完成設定辦理手續後，立即撥款對保運用資金。

創業貸款總結

創業不容易，貸款也不容易。以上幫各位整理各項創業貸款的資訊，如果您有需要辦理企業融資、短期融資、創業貸款、投資週轉，歡迎填寫下方表單或是電洽 0931-331-166 向蘇代書免費洽詢。任何詢問皆是免費，貸款未過件前絕不收取任何手續費，過程一率合法，也歡迎到我們事務所聊聊。