近年來房貸利率屢屢創新低，這讓早期買房的人紛紛申請房貸轉貸，但房屋轉貸真的有比較划算嗎？有哪些隱藏的成本是我們沒看到的？以下蘇代書將分成5大重點來解析如何申請房貸轉貸最省錢！

什麼是房貸轉貸？

房貸轉貸又稱房屋轉貸，就是將房屋貸款從原本利率較高的舊銀行轉移至利率較低的新銀行，把現有的房貸餘額交給新的銀行來承接，等於說要再跑一次跟當初買房子一樣的貸款申請流程。

什麼情況下可考慮申請房貸轉貸？

• 降低房貸利率以減少利息支出。
• 爭取寬限期暫時不還本金。
• 同時有增貸的需求。
• 延長貸款年限。

申請房貸轉貸前需要評估哪些方面？

房屋轉貸最主要分為人、物及成本3大考量重點：

1. 所有權 ( 人 )：也就是房屋持有人，先評估自己
   • 近半年房貸還款是否正常，是否有遲繳紀錄
   • 信用卡是否有使用循環利息以及卡費遲繳造成信用不良等情況
   • 工作收入及本身負債比是否足以支付房屋貸款，財力狀況是否健康
2. 抵押品(物)：也就是房屋擔保品
   • 近幾年是否有增值，附近是否有學區、捷運等
   • 房屋條件是否為熱門商品，如2房或3房好脫手的物件
3. 成本：轉貸不像當初買房一樣，另外所衍生的費用主要有4項
   • 原銀行違約金：一般銀行綁約期限大多落在2到3年左右，若要提前清償、轉貸或賣屋而解約，則需支付房貸金額 0.5%～1% 的違約金，假設房貸金額為 800 萬，違約金為 1%，則須支付 8 萬元給銀行當作違約金，所以務必在申請轉貸前先和銀行確認是否還在合約內，別成了冤大頭。
   • 銀行手續費：若沒有上述違約金的問題，但銀行仍然有一些申辦的手續費，如房屋鑑價費、帳務管理費、徵信手續費、轉貸代償費，林林總總加起來約 5000元 ～ 10000元不等。
   • 代書費：代書代辦費及代塗銷費加起來約 2500元 ～ 6000元不等。
   • 地政規費：這是由政府收取的地政設定規費，為貸款金額的 0.12 %，假設房貸金額為 500 萬，就須繳 6000 元給政府。

綜合上述3點，其中第1、2點人跟物主要是銀行端來審核你，依據你的財力收入及聯徵紀錄來評估你可貸款的金額及利率，至於成本則是由你來評估所有轉貸的花費是否划算，假設新銀行利息降低了一碼，也就是 0.25%，每貸款 100 萬一年就省了 2500 元，如果我們貸款金額為 800萬，每年就省了 20000 元，若你房貸轉貸的成本全部加起來為 15000 元，這樣你每年省下的利息大於轉貸成本，那麼你就可以考慮選擇申請轉貸。

申請房貸轉貸流程

1. 準備資料：將下列資料交由欲轉貸銀行來做審核，銀行會針對房屋重新鑑價，並對申請人財力及信用條件作評估
   • 雙證件
   • 財力證明 (工作薪轉存摺近6個月的明細及封面)
   • 勞保異動明細
   • 土地及建物權狀
   • 戶籍謄本
   • 房貸近一年繳款明細 (銀行繳款收據或銀行對帳單)
2. 簽約對保
   若申請人對新的轉貸銀行所審核通過的貸款金額、利率、申辦所需費用都沒問題後，銀行會和你約當面簽約對保，也就是打契約書。
3. 設定抵押權
   新的轉貸銀行會請你填寫抵押權設定契約書，也就是要將新的轉貸銀行這筆貸款資料設定在謄本的他項權利部，順位還是在原貸款銀行的後面。
4. 清償
   新的轉貸銀行會將你原銀行所有的貸款全部代清償掉，這時你要和原銀行索取一張清償證明。
5. 塗銷並設定新的抵押權
   當你拿到清償證明後，要準備抵押權設定契約書、身分證、土地及建物權狀正本及私章到地政事務所辦理舊貸款的塗銷，並且設定新銀行的抵押權，設定好後再請領一份新的土地及建物謄本，此時新謄本上的他項權利部就會是新銀行的資料了。

如何選擇適合自己的房貸轉貸銀行？

一般來說需要自己一間間銀行去詢問，但口頭詢問沒真正送件，所得到的答案都只是「大概」、「可能會落在…」，你無法得到一個很肯定的答案，畢竟只是口頭問問，而有些銀行則是為了搶客戶，在你詢問時會給你很高的額度及相對低的利率來誘使你申辦，但最後送審出來的結果卻天差地遠，這時你就浪費了一次聯徵紀錄，這就像你玩遊戲一樣，只有3條命的機會，若使用過多次就會引起銀行關注，他們會認為你近期有多次調聯徵的紀錄，是不是其他家銀行審核未通過而又跑到另一家去申請，這時就要小心了，之後就算新的轉貸銀行申請核可，貸款金額及利率應該也不會太漂亮，大多數的人其實都曾遇到相同的狀況，

那該怎麼解決比較好？

現在有許多政府合法且正規的貸款顧問公司，專門辦理一般民眾的房屋轉貸、房屋重新鑑價、個人貸款評估、一對一免費諮詢，幫你評估各家貸款專案、信用健檢等服務，他們根據60間以上銀行及金融機構搓合比對當月最新貸款專案，再針對申請者個人條件推薦適合的貸款方案，若你有信用不良及信用瑕疵的情況，這些公司都有辦法協助你處理，他們和許多間銀行及金融機構合作，幫你篩選出最適合你的貸款方案，這是你自己一間間銀行詢問也做不來的，所以建議你可透過這些合法且正規的專業貸款顧問公司來詢問，並選擇其中一間最適合你的方案，這些諮詢都是免費的，不用擔心有額外的費用產生。

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房屋增貸是什麼意思？

房屋增貸就是運用房屋再次取得貸款，可以在同一間銀行辦理增貸，或是透過另外一間銀行辦理。會需要增貸一定是眼前有資金需求，也許是公司融資周轉、投資、結婚、留學、家中需要資金等等，若是處理得當的話，還能夠降低利率、延長房貸期限，達到房屋貸款最佳化的目標。
房屋增貸往往伴隨著房屋轉貸，兩者有些微不同。

• 房屋增貸：償還貸款一段時間後，可以再次向銀行申請貸款，也就是「增貸」。通常增貸的額度就是已經償還的金額。房市好的時機點也許可以提高貸款額度，要取決於每間銀行的規定而有所不同。第二種是可以用信用貸款（利率較高）增貸。
• 房屋轉貸：透過B銀行對房屋重新鑑價，將現有貸款移轉到B銀行。房市好的時機點可以提高貸款空間，達到降息跟延長繳款期限的目標。
  房屋增貸有很多種方法與管道，每種管道的利率及額度都不甚相同，到底該如何選擇呢？容我以下說明。

房屋增轉貸如何順利申請？最常見的增轉貸問題通通在這！

房屋增貸5種方法

• 同間銀行辦理房屋增貸：向原本貸款的銀行申請增加房屋貸款，銀行會對房屋重新鑑價。若房屋貸款額度與市價有空間可以增貸，就可以成功增貸。銀行貸款通常為市價的7至8成。
• 另間銀行辦理轉貸增貸：請B銀行評估，並將貸款轉移至B銀行。這個方法可以增加額度及降低利率。不過還是要取決於房屋的價值。
• 銀行房屋二胎貸款增貸：在A銀行有貸款，可是A銀行拒絕增貸的要求。這時可以找有做房屋二胎的銀行如玉山銀行、台新銀行。銀行二胎貸款的額度較低、利率較高。
• 民間房屋二胎貸款增貸：若銀行房屋二胎貸款的額度不夠，可以向民間貸款公司，如：蘇代書申請房屋二胎貸款。條件好的話，額度可以達到房屋的市價，利率每月最低也只要0.8%起。
• 房屋信用貸款：向銀行申請房屋信用貸款，並提供房屋作為擔保品。一方面可以提高額度，利率也會比個人信貸來得低。

房屋增貸有哪些條件？

名下必須要有不動產（房屋土地皆可），有沒有貸款都可以。
房屋貸款增貸是指屋主償還貸款一段時間後，另外有其它資金需求而想再次利用同一間房屋抵押申請貸款，換句話說，把還回銀行的錢再次跟銀行借出來。
再次申請房屋貸款，等同重新貸款一樣，所以會有兩張契約，利率不同，繳款日期也不同。

房屋增貸的流程

跟申請銀行貸款一樣，備妥資料約7-14個工作天，若資料不足會需要更久時間，最好先問清楚需要哪些資料才能如期取得貸款。銀行會重新查詢個人聯徵紀錄、信用狀況、屋況，若以上條件都有達到銀行要求，流程可以縮短許多。最好可以跟專員保持聯絡，請專員回報進度。

銀行房屋申貸流程

1. 房屋估價、查詢聯徵紀錄
2. 填寫申請書送審
3. 回報客戶核定利率及額度
4. 現場簽約對保
5. 撥款

房屋增貸利率多少，年限多久？

將貸款轉移至另一間銀行辦理房屋轉貸增貸，市面上銀行轉貸利率最低約在1.6%左右，貸款年限可延長至30年。蘇代書提醒您，轉貸必須先支付1至2萬的帳管塗銷費用，若有綁約還有違約金的費用，轉貸前要算清楚是否划算。

2019銀行轉貸利率比較

	王道銀行	上海商銀	渣打銀行	國泰世華	遠東商銀	中國信託
利率	1.65%起	1.75%起	1.58%起	1.61%起	浮動利率	1.75%
額度	均市價7至8成不等
年限	40年	30年	30年	30年	30年	30年
費用	6000	6000	洽分行	洽分行	5000	8500
特色	線上申辦	無	地政規費補助8000	寬限期3年	無	無

房屋增貸要重新鑑價嗎？

要，房屋價錢會隨著市場行情、總體經濟環境、銀行鑑價方式而有所不同。普遍來說，房屋價值都會緩慢增值。所以申請增貸時，銀行會為房屋重新鑑價。

房屋增貸申請通過機率高嗎？

如果房屋貸款還款情況良好，沒有繳款紀錄，再加上還有空間可以貸款，大部分銀行都會願意增貸給客戶。
若是有信用卡遲繳、信用瑕疵、增貸空間不足、負債比過高、聯徵次數超過4次…等情況，銀行可能就會拒絕你的增貸申請。此時你可以考慮先透過民間貸款取得一筆資金，短期內把信用分數拉高，待3至6個月後再向銀行申請貸款。民間貸款不會看信用狀況、聯徵分數，而且最快可以當日撥款，是解決燃眉之急的好方法。我們提供利率最低0.8%的優惠活動，請參考房屋二胎、土地二胎。

銀行貸款跟民間貸款差別在哪？

	銀行	民間
撥款時間	約14個工作天	撥款速度取決資料是否齊全
利率	年息4%-10%	月息1.5%-2.5%
額度	不動產市價5-7成	最高達市價9成
條件	須拉聯徵紀錄 審核條件嚴格 過件率低	不拉聯徵紀錄 審核條件寬鬆 過件率高
適用對象	長期週轉 有收入證明、財力證明 信用狀況良好	短期週轉 無收入證明、財力證明 信用狀況有瑕疵