Archive for 8 月, 2021
房屋增貸申請被拒絕怎麼辦？
房屋增貸是什麼？
房屋增貸是許多民眾取得資金的一種管道，額度多而且利率也比其他貸款來得低。
房屋增貸是指當初買房的的貸款，在償還一段時間後，可以再次向同一家銀行辦理「房屋增貸」；
還有一種是房屋沒有貸款、沒有設定抵押，想要透過貸款來取得資金者。
還有一種是房屋沒有貸款、沒有設定抵押，想要透過貸款來取得資金者。
房屋增貸有時也會伴隨著轉貸一起辦理，因為每間銀行的貸款方案不一，而且鑑價的房屋價值也不一樣，有時候可以差距到數百萬；房屋增貸還有一個好處是，不需要變賣房子就可以取得現金，還可以享受之後房價上漲獲利售出的結果。
房屋增貸的好處
房屋增貸有5個好處：
- 利率低：拿房屋作抵押貸款是所有貸款項目中利率最低的。
- 期限長：房貸最長可達30年，甚至40年。
- 變現快：不需等待買賣房屋的時間，可以直接拿房屋向銀行貸款，工作流程約7至14個工作天。
- 成本低：銀行房貸的年利率約1.6%至2.5%之間，綁約2年後可以提前清償。
- 房屋增值：拿房屋貸款，房屋依然還在你的名下，所以未來如果房屋增值，還可以賣出獲利。
適合辦理房屋增貸的族群
- 個人創業：創業貸款非常難辦理，要準備一大堆資料，還不一定辦的下來，所以房屋增貸就成了創業者非常好用的管道。
- 企業融資：中小企業的負責人常常會遇到資金週轉的困難，這時就可以用房屋增貸來取得資金。
- 理財投資：部份民眾會投資一些報酬率高過房貸利率的投資工具，像是股票、期貨、基金或保險；只要年殖利率高過房貸利率，就可以獲利，但是投資有賺有賠，要做好風險評估。
- 買地購車：汽車折舊快所以車貸利率普遍都偏高，而且車貸利率都要5%到10%，相較於房貸2%來說，算是非常高的利率。還有民眾會拿原有的房屋去貸款，這樣就可以取得資金買土地買房子，因為有些土地或房屋可能不容易貸款。
- 生活調度：個人或是家庭需要資金調度，且金額不在小數，就可以考慮房屋增貸。
- 債務整合：如果有信用卡債、車貸、信貸等利率較高的貸款，可以用房貸來整合，利息上可以省下許多金錢。
房屋增貸條件
房屋增貸並非每個人都可以辦理，除了基本條件之外，要注意有些會被銀行拒絕的情況，如近期增貸、短期聯徵次數過多、負債比過高、沒有固定收入…等等。
房屋增貸基本條件
- 20歲至65歲本國國民
- 銀行信用條件良好
- 貸款沒有遲繳紀錄
- 有固定收入，證明增貸後依然負擔得起
房屋增貸流程
- 準備資料：向同一家銀行辦理房屋增貸要準備的資料比較少，如果有更多財力證明才需要提供，如果是不同間銀行需要多準備身分證影本、土地建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單）。
- 送件審核：銀行會對房屋土地重新鑑價，如果房價有上漲那過件的機率就會高出許多，相反的房價下跌過件機率就會不高。銀行還會對申貸人的信用狀況做評估。
- 簽約對保：銀行審核通過後，就會提出貸款方案，包含利率、金額、還款方案等，雙方沒問題後就會簽約對保。
- 抵押設定：因為多一筆債權，所以謄本上會多出一筆設定項目。
- 撥款：以上流程都完成後，款項就會撥入指定的帳戶。
房屋增貸被銀行拒絕怎麼辦？
如果被銀行拒絕增貸，可以試試看另一個管道：民間貸款。民間貸款的利率是以月計息，每月0.8%至2.5%之間，適合需要短期週轉的民眾。民間貸款的特點就是審核寬鬆和撥款快速，而且不需要調查信用狀況和調閱聯徵紀錄，也不用財力證明、薪轉證明，就算有信用瑕疵、債務協商都能夠辦理。
民間貸款是許多SOHO族、個人工作室、中小企業老闆的貸款首選，因為有些民眾可能只需要短期資金周轉，但是銀行貸款都需要綁約兩年，這樣算下來民間貸款反而還比較划算。
會辦理民間貸款的情況還有一種：被銀行拒絕貸款，所以先辦理民間貸款取得資金，拿到錢後先將銀行帳面美化，待3至6個月後再向銀行申請貸款。以蘇代書的客戶來說，9成以上都能夠順利貸款，少部分的民眾因為沒有聽蘇代書的建議，拿到錢後沒有將帳面美化，所以又再次被銀行拒絕。
如果有房屋增貸的需求歡迎下方留言給蘇代書，我們提供免費房屋鑑價、法律諮詢，還有實體店面，是一間合法立案的事務所，我們也提供銀行代辦服務，未過件前絕不收費。
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不動產免費鑑價服務，影響貸款額度的4個原因
不動產鑑價是什麼？
房屋土地鑑價不是一個簡單的工作，不過現在 Goolge 搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人鑑價。
如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。
不動產鑑價有3種管道
- 請銀行估價
這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價
- 完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
- 土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！
- 委託銀行進行完整估價
委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。 - 蘇代書免費不動產估價
蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。
影響不動產價格的4大因素
- 貸款者的信用條件
- 房屋土地的價值
- 政府對於房市的態度
- 國際情勢
申貸者的信用狀況
首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。
除了信用條件外，銀行還會依據薪資收入或是財力證明來作為核貸的依據，薪水越高或是名下資產越多貸款的額度就越高。如果領22K，還有學貸、車貸，那麼銀行有可能會借你300萬嗎？
不動產的市場行情
銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。
還有一個情況是：申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？
除非這個地主利用人脈或是給紅包…等走後門的方式，否則銀行是絕對不可能會通過這個貸款申請。
政府對於房市的態度
舉例來說，2000萬的房子向銀行借了1500萬，結果1年後房價下跌至1500萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才1300萬，在這個案子中銀行就虧損了200萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。
在台灣，政府對於房市的態度有很大的差別，如果有政黨輪替的情況，金融政策也會跟著改變。假設執政者打房，造成房價下跌，就會影響到銀行願意核貸的意願及成數。
國際經濟情勢是否看好
現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。
免費房屋線上鑑價工具
不動產估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。
內政部:::不動產交易實價查詢服務網 – 實價登錄
591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
永慶房仲網實價登錄
樂屋網實價登錄查詢，不動產房價行情
好房網實價登錄
中信房屋成交行情
MyGo實價登錄列表
1、 申請．免費來電 0931-331-166 或線上諮詢，了解目前資金狀況與條件後，尋找適合的貸款方案。LINE小祕書，帳號：@hye5566q
2、 估價．評估所提供不動產狀況、銀行貸款狀況等。
3、 審核．規劃貸款額度、利率、相關費用、貸款細節等見面詳細說明。
4、 設定．備齊相關資料向地政事務所送件設定審核。
5、 撥款．完成設定辦理手續後，立即撥款對保運用資金。
地上權住宅貸款成數如何提高？
地上權住宅貸款是近年來興起的貸款模式，也是我們事務所承作案件非常多的項目。
所謂的地上權住宅為「擁有房屋權狀，但沒有土地權狀」。
地上權住宅的最大優點就是便宜，價格大約為當地市價的5至7折；但是相對的也有缺點，如地上權設定期限、剩餘使用年限、貸款成數較低、銀行不願意承作貸款等等。
今天蘇代書要幫各位講解如何使用「地上權住宅」來取得資金，若是有任何問題都歡迎下方留言。
地上權住宅貸款如何提高成數？
如開頭所述，地上權住宅只有房屋權狀，並沒有土地所有權，如果未來貸款繳不出來時需要處分時會非常困難，所以銀行或是民間債權人在鑑價時都會比較謹慎。銀行貸款大約只有5成的空間，民間則可以到7成，不過實際上還是要看申貸人的信用狀況及房屋地段來評估，向蘇代書也有辦理過一件地上權住宅貸款，我最後核貸成數可以到8成5，因為申貸人的條件很好，房屋也在市中心內。所以說幾成幾成真的只是參考用，真正可以影響成數高低只有自身條件和房屋條件而已。
所以想要提高地上權住宅的貸款成數，最快速的方法就是找民間貸款，我們事務所也有承作，最低每月只要0.8%起。
地上權住宅可以向銀行貸款嗎？
地上權住宅要向銀行貸款非常的難，目前僅有少數幾家銀行有承作，而且利率是用信貸的利率，大約在5%以上，10幾%的案件也非常常見。
如果只是需要短期的資金，或是被銀行拒絕的話，可以考慮民間貸款，所謂的民間貸款就是除了銀行之外的貸款公司如蘇代書。民間貸款是以月計息，利率會比銀行高些，每月為0.8%至2.5%之間，如果超過2.5%就算是違法的利息。
地上權住宅容易脫手嗎？
地上權住宅有收租收益和增值的空間，但大多數地上權住宅皆有使用年限，因此在買賣時，「剩餘年限」是影響房屋價值和買方意願的最大因素。普遍來說，地上權產品通常在新成屋前5年轉手較容易，屋齡一旦超過5年之後，轉手性的困難度會越來越高。
此外，第二手買方要向銀行貸款的難度會比第一手買方高出許多，即使是黃金地段的地上權住宅，債權人也會因為擔心房屋殘值快速縮減，而不願意承作貸款，或是貸款成數降低，也可能只願意以較高利率來放貸。
除非可以找到資金充裕的買方，否則就算使用年限還長，也不容易轉手。
地上權狀宅貸款總結
地上權住宅貸款算是目前市場上興起的一種貸款項目，不過由於屋主缺乏土地所有權而導致貸款的成數降低，又或者只願意以較高利率承做貸款，大多數銀行也不願意承作此類貸款。不過沒關係，可以向蘇代書申請貸款，我們事務所每月最低利率只要0.8%起（最高2.5%），只要符合條件即可申請，歡迎利用免費貸款諮詢表單。
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交割款不足怎麼辦？股票交割代墊撥款最快上哪找？蘇代書幫您處理！
股票交割代墊是許多股民急用資金的好幫手。違約交割會嚴重影響投資人的信用。違約交割所需負擔之責任不只是支付違約金而已，投資人未來還可能因為信用記錄不佳，面臨不能下單股票、不能辦信用卡、申請房貸與信貸等等狀況，除了信用不良造成的影響之外，投資人還可能須負擔刑事責任。
面對投資市場的變化，真的發生違約交割時要從哪裡找到代墊款項？
相信也是許多民眾與投資人的疑問和頭痛的地方。目前銀行的貸款業務，因受到全球經濟局勢與疫情狀況的影響，貸款成數的都趨於保守，且申辦貸款到款項核准還需要好幾個工作天。蘇代書這邊提供所有投資人及時的資源，二十四小時隨時在線為您解決資金上的任何困難。
股票交割代墊是什麼？
投資市場有起有落，當面臨違約交割真的將要發生的狀況時，蘇代書建議民眾應當盡量找足資金好將股款付清，以防面臨違約交割發生之後的連帶責任與罰金。那麼有哪些管道可以找到違約交割代墊的周轉資金？蘇代書整理以下三種。
股票質押
股票質押貸就是以股票為擔保品，向金融機構借出擔保品價值內的金額。一般來說，上市上櫃企業及債信信用評等佳的企業之股票，融資的比率都有機會在股票市值的5、6成。與信用交易融資比較，股票質押貸款條件相對寬鬆，但目前願意承接股票質押業務的銀行很少，且股票質押貸款的資金用途會受到限制。
融資融券
融資融券就是投資者向證券公司提供擔保品，然後借入資金，進行買入證券或賣出證券的行為。融資就是一般俗稱的「買空」，民眾使用從券商公司借來的資金購買證券，待合約到期之後民眾再償還本金與利息。融券就是一般俗稱的「賣空」，民眾向卷商公司借證卷來賣，待合約到期之後民眾再還給卷商公司相同種類、相同數量之證卷，同時支付利息。
但成交數量少的股票是無法融卷的，而且股票的股價走勢與公司基本面時常不能預測，一定有強制回補的風險在，而且股票的價格沒有極限，這等於融券的虧損是無限大的。融資融券並不是最保險的代墊交割款管道，甚至可以說是最具有風險的了。
不動產抵押
用不動產抵押取得違約交割資金是三種管道之中最容易的，因為不動產價值較穩定，金融機構會比較願意辦理，但實際貸款利率與貸款成數，仍然依民眾持有的不動產條件而定。不過一般金融機構的不動產抵押貸款都需要審核時間，如果民眾需要立即性的資金周轉，只有蘇代書可以立刻辦理、立刻幫忙，蘇代書的不動產抵押貸款和金融機構不同，成數可達全額，條件寬鬆，合約內容彈性，在民眾面臨可能發生違約交割時，是最方便且容易辦理的管道！
違約交割會發生什麼情況？違約交割的連帶影響
一般而言交割日當天上午9：00開始營業員就會對交割帳戶餘額不足的投資人進行催款，提醒投資人應補足股款。如果投資人交割日當天上午10：00仍未能補足股款到交割帳戶的話，證卷商就必須向證卷交易所呈報違約交割，未來的交易也會受到限制。
帳戶凍結
違約交割一旦發生，投資人的帳戶就會被凍結。證卷商有權對投資人違約的股票進行處置，直接賣出以償還違約交割產生的債務，假如處置之後金額仍然不足以償還原本的股款，卷商也會繼續對投資人進行追討的動作。
違約交割是會影響信用紀錄的，一旦被記錄違約交割，往後都會被金融機構視為信用不良用戶。也就是說發生違約交割情況之後，不但有可能信用卡辦理無法通過，更有可能無法申請銀行的房貸、車戴、信貸等等，且證卷商與銀行如果看到違約交割紀錄，很有可能會拒絕投資人申請開戶。
法律責任
因違約交割被認定為擾亂股票市場的行為，發生違約交割的投資人可能會面臨刑事跟民事的責任。
- 民事責任：券商可以向發生違約交割的投資人收取違約金，最高可收成交金額的7%。
- 刑事責任：違約交割之情節重大，致足以影響市場秩序的投資人，可能面臨3年以上至10年以下之相關刑責。
違約交割的定義？違約交割關鍵時間點
「交割」是指股票市場上一手交錢，一手交貨(股票)的流程。
在台灣的股票市場，是允許投資人在口袋沒錢的狀況下購買股票的，因為股票成交之後，證卷商或銀行才會在交割日對投資人進行扣款。
也就是說，就算投資人購買股票的當下沒有錢，只要在下單之後兩天之內匯款完畢即可，這被稱為T+2制度。
但如果投資人在下單日的第2日（T+2日）的早上10點前都沒有完成付款，就稱為「違約交割」。
T+2制度股票交易時程表
| T日（今天） | T+1日（明天） | T+2日（後天） |
|---|---|---|
| 購買股票 | 取得股票 | 上午10：00支付股款 |
當投資人在T日購買一張股票，T+1日(隔天)時才會正式收到這張股票，也就是T+1 ( 隔天 ) 才能夠委託賣出這張股票。
而該張股票必須支付的股款，必須在T+2日(後天)早上10點之前存入證券交割帳戶，假如是T+2日早上10點後帳戶裡面的餘額仍然不夠支付此次交易股款，就會被視為違約交割。
違約交割案例說明
小明在（T 日）買進 1 張每股單價 $10 元的股票，應付股款一共10 x 1000=10000元。
所以，在後天（T+2 日）上午10點交割期限之前，小明的銀行交割帳戶必須要有足扣的款項供證卷商扣款。
但如果小明在交割期限（T+2日上午10點）過後，小明的銀行交割帳戶仍不足以支付股款，就會發生違約交割的情形。
股票交割代墊流程
股票交割代墊流程如下：
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股票交割代墊流程看似簡單，在實際操作上，卻有許多眉眉角角需要注意。蘇代書提醒您，借貸過程中所有的細節都要注意，避免有心人士動手腳。
我們公司提供專業代書和法律顧問團隊供客戶免費諮詢，簽約過程中在旁嚴格把關。辦理袋地貸款一定要找像蘇代書這種有實體店面、合法立案、專業代書、律師團隊的公司。
股票違約交割總結
股票違約交割是誰都不希望面臨的狀況，除了還要額外支付罰金之外，後續的連帶責任更是影響甚大。
以融資方式操作股票的民眾一直都不在少數，蘇代書的客戶中也有內行投資人來申請融資，使下一波良好入場時機能握有更多資金，以利布局。
雖然說大家都說「危機就是轉機」，但沒有子彈的話這場仗要怎麼打下去？貸款確實是銀行的方案比較划算，但是銀行有各種規範與審核以及流程時間，沒辦法給予民眾及時全面的資金協助與支持。蘇代書提供撥款快速且直接的管道，提供有需要的民眾參考、申辦，只要有土地建物都可以辦理。
如果還有任何關於股票交割代墊的相關問題，都歡迎各位聯絡蘇代書，或是有任何貸款上的問題，也歡迎利用下列表單或致電蘇代書0931-331-166，或加LINE，我們提供免費貸款諮詢，未過件絕不收費，問問題、聊聊天都歡迎。
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3、 填寫免費貸款諮詢表單。
辦理信用貸款的技巧，你都懂嗎？
對於沒房沒車的群體而言，不使用抵押物的信用貸款是貸款的最熱門選擇，可信用貸款沒有想像中的那麼簡單，條件是比較嚴格的，因此，信用貸款需要技巧。
一、徵信
聽名字就知道，信用貸款，若是徵信記錄不達標，則沒有信用可言。在貸款時，商業銀行通常在貸款客戶中選擇信用較好的發放貸款，信用差的將不能通過審批。對此，大家平時一定要注意徵信記錄，這樣才可以在貸款時給銀行好印象。另外如果想辦貸款，可以養一張信用卡，每月進行適當消費並按時還錢，因為如果是信用小白，也不受銀行喜愛。
二、工作
具有一份穩定工作，對於貸款者個人而言是很不錯的，並且在申請貸款之時，越穩定的工作越容易獲得成功。因為商業銀行看來，工作穩定的人是比較可靠的。因此，想要成功辦好信用貸款，經常換工作的事情就別做了。
三、收入
工作要穩，同樣的，收入也一定要穩定，而並不是越高越好。即使貸款人的收入不高，但如果足夠穩定，貸款是很容易通過的，也就是降點額度而已。而如果收入高卻不穩定，會長銀行覺得有放款風險，不一定能拿到貸款。
四、資產證明
辦理信用貸款時，如果可以拿出足夠的資產證明，就相當於擁有一張強力的底牌。畢竟申請信用貸款的人，並不是就一定沒有可以用來做抵押物的房子或車。因此，建議有車貸、房貸款朋友，千萬要亮出自己的產權，這樣可以表現還貸能力，打消銀行的顧慮。產權可以是信用貸款的加分項，可以幫助貸款人貸到更多的額度。
五、申請額度
辦理信用貸款時，額度方面盡量合理，不要「漫天要價」。貸款人可以依據自己的收入與資產情況申請一個合理的額度，要是想要的額度太高，與自己的還款實力不匹配，也很難通過申請。想要提高成功率，那麼貸款額度一定要注意量力而行，不能要得太高。
最後蘇代書提醒大家，如果想要讓信用貸款成功，需要記住以上的5點，但同時也要注意，不能弄虛作假、無中生有，信用貸款最注重信用，如果貸款人有不誠信的表現，那麼在這個大數據時代，想要辦理貸款時，將有可能處處碰壁。
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