因為繼承或婚姻的關係擁有了房屋共同持分權，但是又因為缺乏資金或離婚而想賣掉換現金，這時候其他的共同持有人卻不同意，該怎麼辦？相信這是許多人都可能會遇到的棘手問題，既不想撕破臉又想要有資金，有沒有什麼好的解決方法呢？關於房屋共有同持分的買賣，你必須要知道以下幾件事：

什麼是房屋共有與持分土地？

所謂的房屋共同持分，指的是一間房屋由兩個人以上共同持有。假設有3人持分，那每個人持有的房屋所有權為1/3。如果有4個人就是1/4，以此類推。會造成房屋持分的原因不外乎是繼承或分割，就法律上來說，每位持有人所擁有的都不是完整的權利。

延伸閱讀：什麼是房屋持分？我可以用持分的房屋辦貸款嗎？

持分土地的房屋可以做買賣嗎？

就法律上而言，持分的房屋是可以做買賣的。只是依據民法第819條規定：「各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有土地物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」又依據土地法第34條之1民法給予的特別規定：「只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可出售共有物。如果其應有部分逾三分之二時，且可不論其同意出售之共有人、人數是否已逾半數。」
雖然是可以出售持分的房屋，但是這也牽涉到目前社會上的許多問題，例如：兄弟姊妹繼承房屋，其中一個人想賣掉，可是其他人卻不同意；又或者是夫妻結婚時共同購入一間房子，但後來離婚了，其中一方想賣掉房子，可是對方卻不配合。以上這些問題是否有解決的方式呢？

以下有幾種方式，提供給房屋共有同持分土地想賣掉的你做為參考：

1. 再溝通：如果可以藉由協商達成房屋買賣，是再完美不過的結局。可以告知家人或另一半你的困難處，用誠懇的心去做溝通，或許也可能會有奇蹟出現。
2. 請律師協助：假如你有時間與金錢，又想公正的把這件事情處理掉，那麼這時候就只有找律師這一個管道可以嘗試了。只是如果是自己的家人，要鬧上法院也是非常撕破臉的事情。奉勸大家別衝動行事，凡是三思而後行。
3. 找代書協助：如果以上兩個方式仍然無法達成共識，這時候就建議可以找民間代書協助。代書的職責領域就是在處理所有土地與不動產的大小事，對於相關的法律也很熟悉，他們肯定可以幫助你做房屋持分的買賣。至於該如何找到好的代書以及應如何申辦，洽詢 0931-331-166 蘇代書。

許多人可能都會遇到這樣的情況：家裡的房屋是由自己與其他兄弟姊妹共同持分、房屋共有，又或是同一棟公寓中擁有部分的所有權。當有資金的需求時，徵求其他房屋持有人的同意想貸款，可是只要有一個人不同意，向銀行申請貸款時，就會因為房屋持有權不完整而被退件。但為什麼網路上仍有很多資料顯示可以用房屋持分做貸款，甚至是買賣呢？這篇文章將會為你做完整的解惑。

什麼是房屋持分？

房屋持分的意思是，一間房屋由兩個人以上共同持有。假設有3人持分，那每個人持有的房屋所有權為1/3。如果有4個人就是1/4，以此類推。會造成房屋持分的原因不外乎是繼承或分割，就法律上來說，每位持有人擁有的都不是完整的權利了。

哪裡可以申辦房屋持分貸款？

如同文章開頭所說，持分一部分的房屋所有權是無法向銀行申請貸款或是做買賣的。那麼有哪裡可以申辦房屋持分貸款呢？答案就是：民間貸款機構。

為什麼銀行達不到的事情，民間貸款機構卻可以做到呢？其實這跟民間貸款機構審核條件寬鬆有關。只要確認是自有房屋，無論坪數、屋齡、持分，又或者是個人信用不良、無收入證明、短期週轉、當日急用資金…，這些銀行無法申辦的條件，民間貸款機構都是可以申辦且能夠過件的。

房屋持分貸款需要準備哪些資料？

想要跟民間貸款機構申辦房屋持分貸款，只要準備以下3樣資料即可辦理：

1. 所有權狀正本。
2. 身份證正本。
3. 印鑑證明與印鑑章。

程序也非常簡潔，申辦並由民間貸款機構估價後，之後就會開始審核資料，然後設定撥款。從此不需要再擔心只有持分房屋，卻沒辦法貸款了！

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貸款廣告滿滿是，每間銀行都形容的天花亂墜：低利率、高額度、一天就撥款… 等等。 不過當滿懷著興奮的心情去申請，往往就被打槍、被婉拒…怎麼申請都過不了， 這到底是什麼原因呢?

為何跟預期差距如此的大? 在我們看來，貸款申請被婉拒不外乎以下幾點：

1. 不同銀行對於不同身份的要求

   多數人看到了銀行網站貸款頁面就直接申請了，恍然不知自己根本不是銀行眼中的目標客戶… 例如你對某家銀行有好感、熟悉度也高，殊不知該行對於目標客戶的設定框架嚴格，除非公教人員其餘根本無法承做，申請也是浪費時間及白白犧牲聯徵被查詢紀錄而已。

   不同銀行有對不同客戶的偏好，在申請前得要好好了解自身的職業條件是否在該銀行的授信框架之內。

2. 信用小白或紀錄有瑕疵

   信用貸款既然是「信用」，免不了就是依申貸人的「信用紀錄」來著墨… 無不良紀錄、且完全沒有紀錄也不是銀行想要的，我們非常強調，可能辦信用卡時務必先申辦，額度不用計較、最重要的是先和銀行一點一滴累計你的信用紀錄。
   正常還款且不用循環利息是基本的…有了良好的信用紀錄後，即擺脫信用「小白」的身份，未來與銀行往來授信業務也可以比較順暢。

   另外避免同一時間多家銀行申請信貸、信用卡，舉個例子，若三個月內有三家以上銀行以新業務名義查過你的聯徵報告，基本上銀行會視做信用瑕疵，不可不慎喔！

3. 申請資料填寫不實

   小編曾經有個經驗，因為人情幫忙申請信用卡… 後來竟然被婉拒！ 非常愛惜、且維持良好信用紀錄的小編完全丈二金剛摸不著頭腦… 事後才知道，是辦卡的業務員私自以立可白塗改了申請表格的相關個資所致… 但傷害已造成，信用報告中已有一個申辦信用卡被婉拒的紀錄。

   申請時將你的相關個資據實以填是相當重要的，連塗改都不該發生，若填寫不實被銀行發現輕則不予核貸，重則列入黑名單、甚至涉及偽造文書等詐欺等指控就更加得不償失了。

4. 收入不明確

   收入是很重要的審核依據，有收入才可能還的起貸款、繳的起月付金是天經地義的道理。 薪資證明、或是明確的存款明細，常常是銀行判斷的要件。（大型上市櫃公司可以薪資單判斷、一般企業以存摺明細判斷）

   若收入不明確的現金收入族群確實比較不容易申貸，我們建議養成存款的習慣，即便存款後馬上領出，都要做好這樣的金流軌跡紀錄，未來需要申貸才可以讓銀行作為相關收入的評估。

5. 資金用途填寫不明確、不正面

   貸款用途可以隨便寫嗎？

   確實，信用貸款的錢入帳後，隨你愛怎麼花銀行其實管不著，但銀行徵審人員希望看到的資金用途是「正面」的，例如：寫「投資理財」就勝過「股票炒作」、「房產投資」、「期貨投資」等 ; 前者字面上看起來穩健、後者風險性就感覺高了些 …

   另外，填寫「償還其他銀行負債」也算是正面，但銀行可能會要求指定代償（本次貸款幫你清償他行負債）。
   但若填寫「償還民間借貸」就有被婉拒的可能… 原因是銀行看不到這「錢坑」有多深，研判未來極可能因此有壞帳風險的產生。

6. 電話照會有異

   申請貸款或信用卡，銀行有權依你填寫的電話確認你本人的真實性，若電話照會時另一端拿起電話表示沒你這個人、說是家裡卻如公共場所般吵雜、或是以為是推銷電話而拒接… 這些後果都會造成銀行對申貸人資料真實性的懷疑，也可能造成申貸婉拒的原因。

7. 身份是否適合

   身份是否適合申請信貸？雖然每家銀行限制不一，但交集多數銀行希望承作的客戶都是「收入不一定要高但需穩定」、「公司規模」、「被取代性不高」的職業最受青睞。

   至於無底薪的業務、現金收入、小黃司機、自營者、自由業等等並不適合申請銀行信貸… 不過金融科技之下普惠金融正慢慢解決這樣的問題，未來有可能以其他行為分析的方式給予信用評分給予貸款。

   現階段該族群申貸建議另謀出入，例如原車融資、房屋增貸、坊間一些非銀行體系的正派經營 P2P 借貸也可以考慮。

8. 負債太高

   負債過高、即使信用紀錄優秀，負債比一算過高的狀況下，神仙也幫不了你！

   台灣的銀行放款有 DBR22 倍的限制，也就是貸款人名下銀行無擔保借款總金額不得超過月薪的22倍，利用這限制，申貸人也可以容易惦惦自己的斤兩，知道自己可以信用貸款的上限是多少… 要申貸超過也絕不可能的~

以上，被婉拒原因大致都列出了，若有一天申請信貸莫名其妙被婉拒，可以看看到底哪一點出了問題，再加以改善，申貸成功機率自然就高…