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Posts tagged ‘代書借款’

不動產設定流程辦理貸款前一定要看這篇

不動產設定是房屋貸款中最重要的一個環節,民眾在辦理貸款時,無論是向銀行貸款或是民間貸款,在簽訂「借貸合約」的同時,也會向地政機關辦理「不動產抵押權登記」,也就是俗稱的「房屋設定」。簡單來說,就是保障債權人的「債權權益」的一條法律。

先搞懂債權人?債務人?

  • 債權人:也就是金主,拿錢借給他人的一方,有可能是銀行或是個人。
  • 債務人:也就是屋主或地主,向金主借錢的一方。

不動產抵押設定保障雙方權益

  • 保障債務人:不動產完成抵押設定後,借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等,白字黑字載明清楚。
  • 保障債權人:完成抵押權設定後,債權人會拿到一張「他項權利證明書」,假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時,債權人可以向法院聲請拍賣;需注意設定有順位優先問題,由第一順位債權人(一胎),二胎,三胎依序排列。

不動產抵押權5大特色

  • 保障債權
    當借款人無法履行債務責任時,債權人可以向法院聲請拍賣求償,在償還貸款後,剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。
  • 物權追擊效力
    不動產被設定後,無論是被賣掉或是轉讓給他人時,債權人還是可以執行抵押權權利,一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力,如果購買到有他項權利的房屋,可能會被聲請拍賣來清償債務,所以要非常小心謹慎。
  • 不可分性
    被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時,對該抵押權不受任何影響。
  • 從屬性
    債權如果已經清償時,債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是,如果是向不入流的貸款公司借款,對方可能會拖延或是做些小動作,反而造成還款後抵押權還存在的情況,所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所,如蘇代書事務所。
  • 順序性
    假設一塊土地有設定五個債權人,當債務人無法履行債務責任時,法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人,也就是第一順位(一胎),第二順位(二胎),第三順位(三胎)…依序取得債務償還金額,也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。

    舉例來說,一塊地被聲請拍賣,拍出來的金額為1000萬,一胎設定800萬,二胎設定150,三胎設定100萬,那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。

抵押權分兩種:普通抵押權、最高限額抵押權

  • 普通抵押權:債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產,可以就該不動產賣得價金優先受償之權。
  • 最高限額抵押權:稱最高限額抵押權者,債務人或第三人提供不動產作為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定的抵押權。

他項權利是什麼意思?

他項權利,意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人,所謂「他項權利」指的是房屋的物權中,除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。

雖然他項權利多達7種,但是其實實務上只有「抵押權」較為常見。

若想知道名下的不動產是否有「他項權利」,可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。

項目 費用 對象 說明
訂立契約手續費 各1,000元 債權人
債務人
他項權利移轉登記 4,000元 債權人
債務人
抵押設定登記 4,000到6,000元 債務人
塗銷登記 2,000元 債務人
預告登記 4,000元 債務人
書狀補發、換發 4,000元 債務人 陳情書或合約書

設定規費線上試算

抵押權設定需要準備哪些資料?多久可以完成?

一般流程為兩天內可以完成,申請設定要準備以下資料:

  1. 登記申請書
  2. 抵押權設定契約書
  3. 所有權狀(房屋、土地)
  4. 申請人身分證及印章

民法不動產抵押權相關條文

第 878 條 抵押權人於債權清償期屆滿後,為受清償,得訂立契約,取得抵押物之所有權,或用拍賣以外之方法,處分抵押物。但有害於其他抵押權人之利益者,不在此限。
第 893 條 質權人於債權已屆清償期,而未受清償者,得拍賣質物,就其賣得價金而受清償。
約定於債權已屆清償期而未為清償時,質物之所有權移屬於質權人者,準用第八百七十三條之一之規定。
第 895 條 第八百七十八條之規定,於動產質權準用之。
第 906-2 條 質權人於所擔保債權清償期屆至而未受清償時,除依前三條之規定外,亦得依第八百九十三條第一項或第八百九十五條之規定實行其質權。

不動產抵押設定總結

辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角,無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎,畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額,一不小心可能會後悔莫及。蘇代書建議民眾在辦理貸款前,一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司,最基本也要有實體店面,否則出問題之後,對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時,一定要看清楚合約內容,不要亂簽名;收費最好是事成之後再收取費用,像蘇代書一樣,未過見前不收取費用,否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事;在辦理過程中,如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場,不要硬著頭皮待下去。

如果您有任何需求,歡迎填寫免費貸款諮詢表單或是來電 0931-331-166,24小時隨時為您服務。

房屋增貸申請被拒絕怎麼辦?

房屋增貸是什麼?

房屋增貸是許多民眾取得資金的一種管道,額度多而且利率也比其他貸款來得低。

房屋增貸是指當初買房的的貸款,在償還一段時間後,可以再次向同一家銀行辦理「房屋增貸」;
還有一種是房屋沒有貸款、沒有設定抵押,想要透過貸款來取得資金者。

房屋增貸有時也會伴隨著轉貸一起辦理,因為每間銀行的貸款方案不一,而且鑑價的房屋價值也不一樣,有時候可以差距到數百萬;房屋增貸還有一個好處是,不需要變賣房子就可以取得現金,還可以享受之後房價上漲獲利售出的結果。

房屋增貸的好處

房屋增貸有5個好處:

  • 利率低:拿房屋作抵押貸款是所有貸款項目中利率最低的。
  • 期限長:房貸最長可達30年,甚至40年。
  • 變現快:不需等待買賣房屋的時間,可以直接拿房屋向銀行貸款,工作流程約7至14個工作天。
  • 成本低:銀行房貸的年利率約1.6%至2.5%之間,綁約2年後可以提前清償。
  • 房屋增值:拿房屋貸款,房屋依然還在你的名下,所以未來如果房屋增值,還可以賣出獲利。

適合辦理房屋增貸的族群

  • 個人創業:創業貸款非常難辦理,要準備一大堆資料,還不一定辦的下來,所以房屋增貸就成了創業者非常好用的管道。
  • 企業融資:中小企業的負責人常常會遇到資金週轉的困難,這時就可以用房屋增貸來取得資金。
  • 理財投資:部份民眾會投資一些報酬率高過房貸利率的投資工具,像是股票、期貨、基金或保險;只要年殖利率高過房貸利率,就可以獲利,但是投資有賺有賠,要做好風險評估。
  • 買地購車:汽車折舊快所以車貸利率普遍都偏高,而且車貸利率都要5%到10%,相較於房貸2%來說,算是非常高的利率。還有民眾會拿原有的房屋去貸款,這樣就可以取得資金買土地買房子,因為有些土地或房屋可能不容易貸款。
  • 生活調度:個人或是家庭需要資金調度,且金額不在小數,就可以考慮房屋增貸。
  • 債務整合:如果有信用卡債、車貸信貸等利率較高的貸款,可以用房貸來整合,利息上可以省下許多金錢。

房屋增貸條件

房屋增貸並非每個人都可以辦理,除了基本條件之外,要注意有些會被銀行拒絕的情況,如近期增貸、短期聯徵次數過多負債比過高、沒有固定收入…等等。

房屋增貸基本條件

  • 20歲至65歲本國國民
  • 銀行信用條件良好
  • 貸款沒有遲繳紀錄
  • 有固定收入,證明增貸後依然負擔得起

房屋增貸流程

  • 準備資料:向同一家銀行辦理房屋增貸要準備的資料比較少,如果有更多財力證明才需要提供,如果是不同間銀行需要多準備身分證影本、土地建物權狀、近半年房貸繳款證明、財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單)。
  • 送件審核:銀行會對房屋土地重新鑑價,如果房價有上漲那過件的機率就會高出許多,相反的房價下跌過件機率就會不高。銀行還會對申貸人的信用狀況做評估。
  • 簽約對保:銀行審核通過後,就會提出貸款方案,包含利率、金額、還款方案等,雙方沒問題後就會簽約對保。
  • 抵押設定:因為多一筆債權,所以謄本上會多出一筆設定項目。
  • 撥款:以上流程都完成後,款項就會撥入指定的帳戶。

房屋增貸被銀行拒絕怎麼辦?

如果被銀行拒絕增貸,可以試試看另一個管道:民間貸款。民間貸款的利率是以月計息,每月0.8%至2.5%之間,適合需要短期週轉的民眾。民間貸款的特點就是審核寬鬆和撥款快速,而且不需要調查信用狀況和調閱聯徵紀錄,也不用財力證明、薪轉證明,就算有信用瑕疵債務協商都能夠辦理。

民間貸款是許多SOHO族、個人工作室、中小企業老闆的貸款首選,因為有些民眾可能只需要短期資金周轉,但是銀行貸款都需要綁約兩年,這樣算下來民間貸款反而還比較划算。

會辦理民間貸款的情況還有一種:被銀行拒絕貸款,所以先辦理民間貸款取得資金,拿到錢後先將銀行帳面美化,待3至6個月後再向銀行申請貸款。以蘇代書的客戶來說,9成以上都能夠順利貸款,少部分的民眾因為沒有聽蘇代書的建議,拿到錢後沒有將帳面美化,所以又再次被銀行拒絕。

如果有房屋增貸的需求歡迎下方留言給蘇代書,我們提供免費房屋鑑價、法律諮詢,還有實體店面,是一間合法立案的事務所,我們也提供銀行代辦服務,未過件前絕不收費。

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不動產免費鑑價服務,影響貸款額度的4個原因

不動產鑑價是什麼?

房屋土地鑑價不是一個簡單的工作,不過現在 Goolge 搜尋很方便,有許多線上估價工具可以運用,不用再麻煩別人,或是付錢請人鑑價。

如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解,蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務,只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值,歡迎多加利用。

不動產鑑價有3種管道

  1. 請銀行估價
    這是最常見的鑑價方式,如果還沒找到貸款的銀行,可以打電話到所在地的分行詢問鑑價;所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解,再加上內部有系統可以輔助查詢,最快可以半小時就完成估價,也有可能該分行業務較繁重,需要好幾天的時間。

    建議民眾主動提供下列資料,以利行員估價

    • 完整地址:有了完整地址才可以調閱謄本,裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
    • 土地謄本:如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間,也許五分鐘就能知道價格了!
  2. 委託銀行進行完整估價
    委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」,鑑價結果會作為貸款的主要依據,所以準確性也會比行員高出許多。但是,委託銀行鑑價需要支付鑑價費用,還要等待鑑價工作天數及申請天數。

    值得注意的是,銀行鑑價的標準不一,造成鑑定出的價格也不同,有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。
  3. 蘇代書免費不動產估價
    蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗,對於台灣房地產非常熟悉,從南到北沒有估不出來的價格,我們也提供免費估價的服務,只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值,還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。

影響不動產價格的4大因素

  • 貸款者的信用條件
  • 房屋土地的價值
  • 政府對於房市的態度
  • 國際情勢

申貸者的信用狀況

首先,任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說,如果信用方面都沒有遲繳紀錄,卡債、貸款都按時繳清,沒有用過「最低繳款」,沒有借過現金卡,這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的,如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商,貸款常常遲繳,這類民眾要貸款就相當困難了。

除了信用條件外,銀行還會依據薪資收入或是財力證明來作為核貸的依據,薪水越高或是名下資產越多貸款的額度就越高。如果領22K,還有學貸、車貸,那麼銀行有可能會借你300萬嗎?

不動產的市場行情

銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成,土地貸款則從5成到7成不等,以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法,絕非看實價登錄就直接決定的。

還有一個情況是:申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬,地主想要向銀行貸款1200萬,銀行有可能會放貸嗎?

除非這個地主利用人脈或是給紅包…等走後門的方式,否則銀行是絕對不可能會通過這個貸款申請。

政府對於房市的態度

舉例來說,2000萬的房子向銀行借了1500萬,結果1年後房價下跌至1500萬,結果屋主還不出錢來被法拍,法拍的價格才1300萬,在這個案子中銀行就虧損了200萬,還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬,那麼銀行一定會倒閉;所以,銀行絕對不會做這麼蠢的事,政府也不會隨意放任這類情事發生。

在台灣,政府對於房市的態度有很大的差別,如果有政黨輪替的情況,金融政策也會跟著改變。假設執政者打房,造成房價下跌,就會影響到銀行願意核貸的意願及成數。

國際經濟情勢是否看好

現在國際社會牽一髮動全身,在非洲發生的事有沒有可能影響到我們?從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等,以上種種都會導致台灣的房市波動,進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好,金融指數飆高,我們的房價也會上升,額度也會提高。

免費房屋線上鑑價工具

不動產估價有很多種方式,如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說,一般的實價登錄系統就非常足夠了;實價登錄系統有內政部和民間房仲業者,收錄的房屋價格都非常具有參考性,也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是,有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣,不具參考的價值,特別高的價格也有蹊蹺,所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣,路段也是,臨路大小(大路小路)都會影響價格。

內政部:::不動產交易實價查詢服務網 – 實價登錄
591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
永慶房仲網實價登錄
樂屋網實價登錄查詢,不動產房價行情
好房網實價登錄
中信房屋成交行情
MyGo實價登錄列表

1、 申請.免費來電 0931-331-166 或線上諮詢,了解目前資金狀況與條件後,尋找適合的貸款方案。LINE小祕書,帳號:@hye5566q
2、 估價.評估所提供不動產狀況、銀行貸款狀況等。
3、 審核.規劃貸款額度、利率、相關費用、貸款細節等見面詳細說明。
4、 設定.備齊相關資料向地政事務所送件設定審核。
5、 撥款.完成設定辦理手續後,立即撥款對保運用資金。