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不動產設定流程辦理貸款前一定要看這篇
不動產設定是房屋貸款中最重要的一個環節,民眾在辦理貸款時,無論是向銀行貸款或是民間貸款,在簽訂「借貸合約」的同時,也會向地政機關辦理「不動產抵押權登記」,也就是俗稱的「房屋設定」。簡單來說,就是保障債權人的「債權權益」的一條法律。
先搞懂債權人?債務人?
- 債權人:也就是金主,拿錢借給他人的一方,有可能是銀行或是個人。
- 債務人:也就是屋主或地主,向金主借錢的一方。
不動產抵押設定保障雙方權益
- 保障債務人:不動產完成抵押設定後,借貸合約上會標注出借款人、貸款期限、違約金、貸款金額、責任義務等等,白字黑字載明清楚。
- 保障債權人:完成抵押權設定後,債權人會拿到一張「他項權利證明書」,假如借款人沒有履行債務責任或按時繳納利息時,債權人可以向法院聲請拍賣;需注意設定有順位優先問題,由第一順位債權人(一胎),二胎,三胎依序排列。
不動產抵押權5大特色
- 保障債權
當借款人無法履行債務責任時,債權人可以向法院聲請拍賣求償,在償還貸款後,剩餘的拍賣金額會歸還給所有權人。 - 物權追擊效力
不動產被設定後,無論是被賣掉或是轉讓給他人時,債權人還是可以執行抵押權權利,一樣要履行債務責任。所以在購買房屋時一定要注意是否有他項權力,如果購買到有他項權利的房屋,可能會被聲請拍賣來清償債務,所以要非常小心謹慎。 - 不可分性
被設定抵押的不動產被分割或是轉贈部分給其他人時,對該抵押權不受任何影響。 - 從屬性
債權如果已經清償時,債務人或抵押品所有權人可以向法院聲請塗銷抵押權。要注意的是,如果是向不入流的貸款公司借款,對方可能會拖延或是做些小動作,反而造成還款後抵押權還存在的情況,所以在借款時一定要找專業且正派經營的貸款事務所,如蘇代書事務所。 - 順序性
假設一塊土地有設定五個債權人,當債務人無法履行債務責任時,法院會依照設定順序將拍賣金額依序償還給債務人,也就是第一順位(一胎),第二順位(二胎),第三順位(三胎)…依序取得債務償還金額,也有可能會出現後面順位的債權人拿不回錢的情況。舉例來說,一塊地被聲請拍賣,拍出來的金額為1000萬,一胎設定800萬,二胎設定150,三胎設定100萬,那麼三胎的債務人只拿得到50萬的金額。
抵押權分兩種:普通抵押權、最高限額抵押權
- 普通抵押權:債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產,可以就該不動產賣得價金優先受償之權。
- 最高限額抵押權:稱最高限額抵押權者,債務人或第三人提供不動產作為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定的抵押權。
他項權利是什麼意思?
他項權利,意思是一筆土地的所有權人將自己的權利設定給他人,所謂「他項權利」指的是房屋的物權中,除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權、農役權、耕作權等7種他項權利。
若想知道名下的不動產是否有「他項權利」,可以調閱土地謄本。如果沒有出現他項權利這4個字就代表沒有被設定。
項目 | 費用 | 對象 | 說明 |
---|---|---|---|
訂立契約手續費 | 各1,000元 | 債權人 債務人 |
|
他項權利移轉登記 | 4,000元 | 債權人 債務人 |
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抵押設定登記 | 4,000到6,000元 | 債務人 | |
塗銷登記 | 2,000元 | 債務人 | |
預告登記 | 4,000元 | 債務人 | |
書狀補發、換發 | 4,000元 | 債務人 | 陳情書或合約書 |
抵押權設定需要準備哪些資料?多久可以完成?
一般流程為兩天內可以完成,申請設定要準備以下資料:
- 登記申請書
- 抵押權設定契約書
- 所有權狀(房屋、土地)
- 申請人身分證及印章
民法不動產抵押權相關條文
第 878 條 | 抵押權人於債權清償期屆滿後,為受清償,得訂立契約,取得抵押物之所有權,或用拍賣以外之方法,處分抵押物。但有害於其他抵押權人之利益者,不在此限。 |
第 893 條 | 質權人於債權已屆清償期,而未受清償者,得拍賣質物,就其賣得價金而受清償。 約定於債權已屆清償期而未為清償時,質物之所有權移屬於質權人者,準用第八百七十三條之一之規定。 |
第 895 條 | 第八百七十八條之規定,於動產質權準用之。 |
第 906-2 條 | 質權人於所擔保債權清償期屆至而未受清償時,除依前三條之規定外,亦得依第八百九十三條第一項或第八百九十五條之規定實行其質權。 |
不動產抵押設定總結
辦理貸款前一定要搞懂各種設定流程及簽訂借貸合約的眉眉角角,無論是向銀行貸款或是民間私人貸款都要非常小心謹慎,畢竟不動產動輒上百萬甚至上千萬的金額,一不小心可能會後悔莫及。蘇代書建議民眾在辦理貸款前,一定要謹慎挑選專業合法且正派經營的貸款公司,最基本也要有實體店面,否則出問題之後,對方避不見面的情況也有可能發生。在簽訂借貸合約時,一定要看清楚合約內容,不要亂簽名;收費最好是事成之後再收取費用,像蘇代書一樣,未過見前不收取費用,否則有些代辦公司可能收錢後就敷衍了事;在辦理過程中,如果感覺有任何不對勁的情況可以隨時離開現場,不要硬著頭皮待下去。
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不動產免費鑑價服務,影響貸款額度的4個原因
不動產鑑價是什麼?
房屋土地鑑價不是一個簡單的工作,不過現在 Goolge 搜尋很方便,有許多線上估價工具可以運用,不用再麻煩別人,或是付錢請人鑑價。
如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解,蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務,只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值,歡迎多加利用。
不動產鑑價有3種管道
- 請銀行估價
這是最常見的鑑價方式,如果還沒找到貸款的銀行,可以打電話到所在地的分行詢問鑑價;所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解,再加上內部有系統可以輔助查詢,最快可以半小時就完成估價,也有可能該分行業務較繁重,需要好幾天的時間。建議民眾主動提供下列資料,以利行員估價
- 完整地址:有了完整地址才可以調閱謄本,裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
- 土地謄本:如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間,也許五分鐘就能知道價格了!
- 委託銀行進行完整估價
委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」,鑑價結果會作為貸款的主要依據,所以準確性也會比行員高出許多。但是,委託銀行鑑價需要支付鑑價費用,還要等待鑑價工作天數及申請天數。值得注意的是,銀行鑑價的標準不一,造成鑑定出的價格也不同,有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。 - 蘇代書免費不動產估價
蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗,對於台灣房地產非常熟悉,從南到北沒有估不出來的價格,我們也提供免費估價的服務,只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值,還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。
影響不動產價格的4大因素
- 貸款者的信用條件
- 房屋土地的價值
- 政府對於房市的態度
- 國際情勢
申貸者的信用狀況
首先,任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說,如果信用方面都沒有遲繳紀錄,卡債、貸款都按時繳清,沒有用過「最低繳款」,沒有借過現金卡,這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的,如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商,貸款常常遲繳,這類民眾要貸款就相當困難了。
不動產的市場行情
銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成,土地貸款則從5成到7成不等,以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法,絕非看實價登錄就直接決定的。
還有一個情況是:申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬,地主想要向銀行貸款1200萬,銀行有可能會放貸嗎?
政府對於房市的態度
舉例來說,2000萬的房子向銀行借了1500萬,結果1年後房價下跌至1500萬,結果屋主還不出錢來被法拍,法拍的價格才1300萬,在這個案子中銀行就虧損了200萬,還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬,那麼銀行一定會倒閉;所以,銀行絕對不會做這麼蠢的事,政府也不會隨意放任這類情事發生。
國際經濟情勢是否看好
現在國際社會牽一髮動全身,在非洲發生的事有沒有可能影響到我們?從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等,以上種種都會導致台灣的房市波動,進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好,金融指數飆高,我們的房價也會上升,額度也會提高。
免費房屋線上鑑價工具
不動產估價有很多種方式,如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說,一般的實價登錄系統就非常足夠了;實價登錄系統有內政部和民間房仲業者,收錄的房屋價格都非常具有參考性,也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是,有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣,不具參考的價值,特別高的價格也有蹊蹺,所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣,路段也是,臨路大小(大路小路)都會影響價格。
內政部:::不動產交易實價查詢服務網 – 實價登錄
591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
永慶房仲網實價登錄
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中信房屋成交行情
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