房子持分貸款該如何申辦呢?5分鐘教您利用房子持分貸款也能成功申辦
房子持分貸款也就是房屋持分貸款最多人頭痛的問題,不知道該如何申辦貸款?
有申辦過的人都知道房子持分對於銀行是完全無法受理申辦貸款的,房子持分對於銀行的認知就是產權不完整,因此很多人手上持有房子持分想辦理融資週轉,卻不知從何尋找管道。
房子持分貸款申辦您可以透過民間貸款公司來幫您解決煩惱,只要您有下列這些條件即可申辦!
●自有房屋或土地
●不論持分比
●不限坪數屋齡
不必在看其他持有人的臉色也能融資週轉,其他像是房子二胎貸款、房子增轉貸等問題都可以免費幫您諮詢!
如何辦理建物權狀申請、物所有權第一次登記範例
依目前法規條例的房屋登記申請順序是:
1.建築執照 2.使用執照 3.建物(房屋)所有權狀 4.建物登記謄本
民國57年6月6日前(建管前)蓋的房屋應該有房屋稅繳款書或水費、電費繳納證明或曾於該建物設籍之戶籍謄本或門牌編釘證明...
如果以前曾經繳過房屋稅,而目前因未達起徵點不用課征而免繳納房屋稅(房屋現值會折舊),請至稅捐處申請”房屋稅籍證明”並註明”起課年期”,再至地政事務所辦理建物所有權第一次登記。
※ 只要有以上其中一項文件,要辦理”建物所有權第一次登記”是很簡單的。
辦理”建物所有權第一次登記”需附資料及程序:
(需做二件申請案件)
【第一件】
1.建物測量申請書一份(地政事務所提供)
2.房屋稅籍證明影本一份(或其它證明文件)
3.身分證影本一份(正反面)
4.普通印章一枚(蓋章)
※ 地政事務所測量員至現場勘測無誤後,會核發”建物測量成果圖”,領取”建物測量成果圖”後,再申請第二件 。
【第二件】
1.土地登記申請書一份(地政事務所提供)
2.登記清冊一份(地政事務所提供)
3.房屋稅籍證明影本一份(或其它證明文件)
4.建物測量成果圖一份
5.身分證影本一份(正反面)
6.普通印章一枚(蓋章)
※1.地政事務所收件後即依法審查,如需補正者,應於接到通知之日起十五日內依補正通知書所載內容補正,逾期未補正或未照補正事項完全補正者,則予以駁回。
※2.案件經審查無誤後即予以公告十五日。
※3.公告期滿無人提出異議,則予以登記繕狀;公告期間如有人提出異議者,依土地法第五十九條規定辦理。
※4.登記完畢後,申請人應持收件收據及印章至領件櫃台領取建物所有權狀。(並可申請建物謄本閱覽內容是否有誤)
【地政規費】
第一件 建物測量規費:$4000元
第二件 第一次登記規費:權利價值 2 /1000+書狀費一份$80元
※ 若委託代書辦理則代書費約$5000元左右。
民法第832條
稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。
土地登記規則 (民國 95 年 06 月 19 日 修正)
第 48 條
申請建物所有權第一次登記,於計收登記規費時,其權利價值,依下列規定認定之:
一 建物在依法實施建築管理地區者,應以使用執照所列工程造價為準。
二 建物在未實施建築管理地區者,應以當地稅捐稽徵機關所核定之房屋現值為準。
第 79 條
申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者,並應附其他相關文件:
一 、 區分所有之建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人分配協議書。
二 、 申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。
實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉 (鎮、市、區) 公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
一 、 曾於該建物設籍之戶籍謄本。
二 、 門牌編釘證明。
三 、 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
四 、 繳納水費憑證。
五 、 繳納電費憑證。
六 、 未實施建築管理地區建物完工證明書。
七 、 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
八 、 其他足資證明之文件。
前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣 (市) 政府主管建築、農業、稅務及鄉 (鎮、市、區) 公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
第二項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。
如何申請房屋增貸或二胎?【11個常見問題】
【問題一】增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?
【答:】
洪慧純指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年前,小陳將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。
而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小黑有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小黑把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。
民眾如果有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品,所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。洪慧純表示,申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。
民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。
【問題二】房屋二胎還是房屋增貸好?
【答:】
洪慧純表示,以上述的例子來看,小黑把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,小黑在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,小黑一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給小黑的錢少,那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。
正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。
而如果小黑利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,小黑必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。
【問題三】房屋貸款增貸資格條件
【答:】
台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。
各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。
【問題四】房屋增貸是要如何申辦?
【答:】
洪慧純表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。
【問題五】房屋增貸的可能性(機率)
【答:】
洪慧純表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。
【問題六】房屋增貸利率多少?
【答:】
洪慧純表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。
一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。
【問題七】增貸、轉貸有手續費嗎?
【答:】
洪慧純表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。
如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。
【問題八】信用不良如何房屋轉增貸?
【答:】
中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。
因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。
【問題九】房屋增貸與保證人問題
【答:】
以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。江龍名表示,銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。
但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。
【問題十】辦理房屋增貸的時間要多久
【答:】
江龍名表示,如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。
【問題十一】房屋貸款是否需要辦二胎房貸
【答:】
江龍名表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。
但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。
而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。
2013 新型態房屋詐騙
新竹市某路段店面,姓吳的屋主先生出租給一個也是姓吳的先生,租約簽定時,承租方要求屋主影印一份身分證給他,保障承租方,屋主也沒想太多,也認為給承租方方便。後來簽訂合約完成後,承租方也已得知屋主的姓名,吳姓承租方就到戶政事務所更改名字,變跟屋主同名同姓。
後來承租方的吳先生開始向多方的借錢管道詢問借款,辯稱我的房子需要借款,可是權狀押在錢莊那裡,無法設定,必需先還100萬才能換回權狀,詢問多家後,其中有一間民間貸款公司願意借他100萬,想說房子也看過了,身分證上與房屋謄本的所有權人也相同,應該沒問題。
之後民間公司載著吳姓男子就一同開一台車前往吳姓男子說的大樓交付100萬給錢莊換回權狀,到了樓下吳姓男子說他一個人上去就可以了,很快就下來,說錢莊的人只許他一個人上去,所以請民間貸款公司人員在一樓等他,於是吳姓男子上去後就沒在下來了,民間公司報警後才發現是個騙局。
這個案例還是提醒大家要提防詐騙。
最新型態房屋詐騙手法
最新型態房屋詐騙手法
如果說你的房產權狀、身分證件、甚至印鑑證明都好端端的鎖在銀行保險箱,既沒被偷走甚至從來都沒見過光,房子有一天卻被騙走過戶到別人名下,你相信嗎?最近我聽聞一種新的詐騙手法,甚至有朋友差點被以此模式詐騙,不由得讓人感到發毛。
詐騙化身房客小心多年新血付之一炬
台灣的房產登記制度是世界有名的,不僅官方設立地政事務所處理房產移轉登記事務,土地法也規定「登記有絕對效力」,代書業甚至就是為房產移轉登記的繁瑣與嚴謹而生的行業,地政機關甚至有「地政基金」救濟可歸責於公部門的登記錯誤,那詐騙集團要如何將房產硬生生的騙走?
我來講一個故事,你有一間在精華地段價值3000萬元的房屋,經過多年努力,房貸也清償完畢,正在出租中,為了節稅,你將戶籍設在該房屋,有天來了一個人,毫不殺價又付現的租了你的房子,你還開心的去吃大餐慶祝,結果這個房客前二三個月還正常付房租,之後就開始沒付房租,打電話也找不到人,你感覺有異前往查看時,發現房子已經是別人在住,對方說這房子是他剛跟仲介買的,還拿出有對方名字的所有權狀,你去查證,發現房子真的過去到別人名下,原來的房客卻人間蒸發,這是怎麼回事?
原來這個房客甲君住進去的那一剎那就開始詐騙的程序,他先偽造一張有你簽名面額5000萬元的本票,然後向地方法院申請「本票裁定」,此時,地院會發一個雙掛號到你戶籍地址,問你有沒有欠甲君5000萬元,不過雙掛號來時,當然你收不到,代你收信的卻是甲君,10~14天後,法院得不到你的回答,便認為你「默認」有欠甲君5000萬元,於是發給甲君「本票裁定確定證明書」,甲君拿著這個證明書,要求法院強制執行拍賣你這間不動產,這時法院又會發雙掛號到你戶籍地址,告知你的房子將被拍賣,同樣的,信又被甲君收走,你還是不知道。
正式法拍時,第一拍通常都會流標,此時,甲君就趁流標時,向法官表示願意「以債權人身分承受」,用你欠甲君的5000萬元債務「抵繳」價值3000萬元的房產,甲君不花一毛錢取得了法院發的「不動產權利移轉證書」,並依現行規定,單獨到地政事務所過戶給自己;之後,甲君再速速的委託不知情的仲介賣出,得款後遠走高飛。這時或許你仍不知房子已經被騙走,各式證件也都好端端的沒被動過。
該如何預防?這個詐騙伎倆的最重要環節,就是你的戶籍要設在出租的房屋,而歹徒得攔截到法院寄給你的掛號信;因此,當你非得因為節稅或其他原因而要將戶籍設在出租房屋中時,切記一定要有信得過的人替你收信;否則等歹徒取得本票裁定後,不知情的你又拖過了法律給的抗告或確認之訴時限,就很難阻止後續的程序了。