有了負債後，很多時候，我們根本靜不心來去思考其他事情，但是，無論你現在心裡多浮躁，最後還是要面對已經發生的一切，因為所有問題，都會有解決的辦法。
最近這幾年市面上琳瑯滿目的金融產品，到處都有推銷廣告。俗話說：『常在河邊走，哪有不濕鞋』，很多人沒逃過這些誘惑，最後深陷負債的沼澤中，既然發生了就坦然去面對，根據幾年的金融行業工作經驗提出對負債的一些看法。

合理規劃債務

房屋貸款、汽車貸款、網貸、土地貸款、信用貸款，我們很多人都用過，有的人辦了十幾張卡，甚至有的人用過幾十家網路貸款，至於為什麼用這麼多，原因有千百種，提前消費、創業資金不足、家人生病等等，那麼，今天不說債務如何產生的問題，只說怎麼去解決負債問題。

首先，對於市面上合規的金融產品，我們要選擇優先償還，對於超過國家法定利率的金融產品，可以酌情去償還或跟平台協商分期，因為現在大部分貸款都上徵信，徵信會影響到以後的生活規劃，甚至將來會影響子女上學、出國留學、報考公務員等，所以守護好自己的徵信很重要。

其次，很多人已經逾期，既然逾期了，要及時跟金融公司溝通，對於惡意騷擾，違規暴力催收的一些公司，我們也要採取法律的手段保護好自己的權益，如果催收真的影響到借貸人的正常工作，從而導致了失業，恐怕短時間內，他們也很難收回本金了，這對他們沒有什麼任何好處，金融公司應該也會知道這些。

分筆優先還清

對於名下信用卡和貸款特別多的人，優先還利息最高的貸款，其次是利息低的貸款，只要能周轉的過來，信用卡可以選最後去還，因為貸款你每用一次，就會查你一次徵信，徵信查詢越多，你就會被金融機構判定為風險客戶。
因為你不停的申請記錄，讓他們會覺得你特別缺錢，而信用卡用起來不會查詢徵信，也會比較靈活，就不多說了，一定要保證信用卡不逾期的情況，金融機構裡，銀行是最權威的機構，有時候一家逾期，會引起連鎖反應，所以銀行是重中之重。

腳踏實地工作

為啥要說腳踏實地？因為我們大部分都是普通人，現在自媒體平台，短視頻太氾濫，簡直顛覆了三觀，很多人為了流量，為了吸引粉絲，真的無所不用其極，經常刷到某個人說，我做什麼什麼，早就已經月入十萬，當然不排除一些大網紅能達到這個標準，甚至年入千萬上億的人也有，但那隻有鳳毛麟角的存在。

一旦影片看多了，會讓我們產生一種錯覺，身上一萬拿不出來，卻覺得百八十萬是一筆小錢，也總覺得自己以後能賺大錢，久而久之，就有了好高騖遠的心理，從而忽略了大部分人的真實收入，其實大部分人群收入，普遍在四五千左右，如果淨收入能達到八千以上，真的算是一個比較好的工作了。

水滴石穿效應

就算每個月的收入，像薄弱的水滴，如果能持之以恆下去，不停擊打債務這塊巨石，終會有打穿的一天，在這期間，別去做盲目的投資。
就算你身邊有創業成功的人，你的能力也比他強，但也要慎重考慮，因為一身債務的人，連容錯率的機會都沒有，現在不是靠實體打天下的時代了，如果你真有超過普通人的能力和才華，不需要投資的平台也有很多，到處有能綻放的舞台。

別為了增加收入，再花錢學習別人口中的高收入技能，別人說學會了能月入多少，如果交完學費，就可以輕鬆又快速的掌握一門技能，那我們讀那麼年書，豈不是人人都是聖人了，真正傑出的事業往往都要走過艱辛又漫長的路。
那些高收益理財產品，這時期也別去碰，最近這幾年，理財公司暴雷的不計其數，錢放在哪裡最安全，我覺得只有在自己卡裡，還有基金股票等，但凡有風險的就別去碰，實打實的還債，才是解決問題的根本。

及時與家人溝通

銀行和機構不是慈善家，你當初看中了他們的本金，他們也看中了你的利息，逾期後的產生的罰息，違約金，利息，這些加在一起是一筆不小的數目，如果家人可以幫助的情況下，別為了所謂的面子，從而失去一個最佳的選擇機會，家人的錢可以慢慢還，早點還清外面債務，還清負債後，把賺來的錢都花在家裡難道不更好嗎。

戒掉攀比的心裡

我們大部分上班族，去掉房貸、車貸或者交完房租，再去掉交通吃飯，手裡所剩的幾乎不多了，但同樣上班的人，別人可以名牌包包，新手機，最新款的鞋，別忘了，我們工作是在同一起跑線上，但家庭背景不一定也在。
幾年前，有個同事，來公司應聘時，領導不在公司，就讓我去面試下，聊了許久，他一直沒問過薪水問題，直到最後，我主動告訴了他，他才說多少無所謂，只是學習一下經驗，後來才看見，他每天上下班開的是一輛雙門轎跑，跟這樣的人，我們比不起，還是得從實際情況出發。

拒絕透支的習慣

這個月沒錢了，先用這個吧，反正月底還上就好了，這個習慣一旦養成，你會覺得金錢就是一個數字，反正大家都這樣，一旦這種從眾心理產生，別人說這個靠譜，你就去嘗試一下，直到最後，你可能會花錢去找別人口中所說的靠譜的貸款，於是，我們很多數人的負債就這麼來了。
以前，勤儉是一種美德，也不知道從什麼開始，各種消費節，購物節，別人都在買，自己不買的話，總覺得自己有點另類，如果所有的買都建立在透支的前提下，那別忘了一句話，雪崩的時候，根本沒有一片雪花是無辜的。

沒有一直屹立不倒的產品，早晚有一天會對你抽貸斷貸，別說你一次逾期沒有，也別說你信用多好，無論那個企業機構有多厲害，一旦資金盤子端得太大，終究會有破碎的一天，那時，我們難道又要拆東牆補西牆嗎？

最後，我想說，拒絕提前透支，真正的財富是你一分沒有虧欠過。

信用不良貸款確實會受到不少影響，至於影響多少就要你目前信用分數等級，普通情況原則上影響很小，比較嚴重會無法過件，所以你要先了解信用不良狀況，依據情況再來做下一步的解決方式。
 

銀行根據哪些標準來核貸？

銀行在核准貸款通常會依據以下幾個資料來做為參考：

• 在職工作證明
  你目前在職工作證明會是銀行很重要審核的一環，銀行通常很重視申辦人是否有穩定的工作。
• 薪轉證明
  有正當在職工作就會有薪轉證明，你每月多少薪資會是重要財產證明，這份證明會是核貸最關鍵因素。
• 擔保品
  除了薪轉證明以外，你能額外提供動產或不動產證明來做擔保品，對於核貸幫助會非常大。
• 當保人
  主動提出貸款當保人，許多人都不方便提供保證人，如果你可以主動提供的話，對於審核過件會有很大的加分效果。
• 信用分數
  你過往有信用不良會導致信用分數不高，信用分數很高對於核貸會有些微幫助，但是你信用分數很低，對於核貸會有極大影響。

信用不良是否可以順利辦貸款？

信用不良能否順利核貸主要看幾個因素：

• 針對信用不良來判定能否貸款，主要看不良等級，依據等級來決定你個人信用分數，這將會是影響過件因素之一。
• 你偶爾有 1 ~ 3 天債務遲繳，屬於較低等級，你的信用分數不用太大變動，這部分對於申辦貸款影響不大。
• 你有 7 ~ 30 天遲繳情況就已經中等級，信用分數就會開始下滑了，對於申辦貸款過件就已經開始影響了。
• 你有 30 天以上遲繳會列為最高級，你的信用分數會大幅下滑，原則上你申辦任何貸款都很難過件。

 

因為信用不良導致無法過件怎麼辦？

當你因為信用不良關係無法申貸，統整幾個解決方向可以參考：

• 因由信用不良關係導致影響核貸，絕對是你不良等級很高，目前信用分數應該會是 400分以下。
• 正歸解決方式要先把信用分數拉回600分以上，再提出申辦貸款，這樣核貸成功率至少提升 50% 以上。
• 倘若你急著申辦貸款，只能往民間去試試看，通常它們審核標準比較低，但利率比較高；這段時間要慢慢修正信用分數，恢復正常後，要銀行申貸才方便。

 

各個分數等級影響哪些申貸層面？

信用滿分為800分，原則上分為四個等級，各個等級會影響幾個層面：

• 800分~700分，這範圍分數是等級最高，代表你過往沒有遲繳情況，也沒有高負債比，申貸方面應該會很順利。
• 700分~400分，這範圍分數算次等，你過往有一些不良情況，不過對於核貸不會有直接影響，當然也不會幫助。
• 400分~200分，此範圍分數已經來到危險邊緣，申貸已經會有直接影響了，能否過件就要看你其他的財力證明了。
• 200分以下，此情況是銀行應該會直接拒絕你，說明你目前信用分數太低了，不給予你申辦貸款。

 

信用不良多久可以恢復？

信用不良紀錄多久會消除必須要了解幾個重點：

• 信用不良紀錄查詢需要向聯徵中心提供資料才會給你閱覽或給複製本，符合資格查詢的有當事人、檢察署、法院。
• 你有逾期、催收、呆帳的紀錄，自清償日起揭露3年，呆帳最長不超過自轉銷之日起揭露5年。
• 破產宣告的紀錄或清算裁定註記，自宣告日或裁定開始清算日起揭露10年。
• 信用卡戶帳的資料揭露期，自繳款截止日起揭露1年，催收及呆帳紀錄自清償日起揭露6個月，呆帳紀錄未清償者，自轉銷日起揭露5年。
• 其他不良紀錄，自發生日起揭露5年，但其他法令或契約對於各該資料揭露利用限期另有約定者，在從其規定。

銀行如何判斷不良標準？

• 一般的商業銀行對個人信用都以逾期還款6次或以上，來作為個人是否有不良信用的節點，銀行會有一定的處理空間，一般有6次以上住房貸款不良紀錄的均不批公積金貸款，其申請將會作退件處理。
• 個人使用信用卡或貸款出現偶爾一兩次短期逾期等負面信息，一般情況下，商業銀行在辦理信用卡或貸款審查時是不會將作為不良紀錄。

蘇代書小結

你有信用不良紀錄，審核容易被刁難，你只能提供有利證明，否則很難過件。

不動產鑑價是什麼？

房屋土地鑑價不是一個簡單的工作，不過現在 Goolge 搜尋很方便，有許多線上估價工具可以運用，不用再麻煩別人，或是付錢請人鑑價。

如果看完這篇文章還是對不動產估價不太了解，蘇代書事務所提供免費房屋土地估價的服務，只要利用下方表單填寫資料就可以免費得知不動產的價值，歡迎多加利用。

不動產鑑價有3種管道

1. 請銀行估價
   這是最常見的鑑價方式，如果還沒找到貸款的銀行，可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉鎮都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。

   建議民眾主動提供下列資料，以利行員估價

   • 完整地址：有了完整地址才可以調閱謄本，裡面記載了坪數、屋齡、地段等資訊。
   • 土地謄本：如果能主動提供謄本就可以大幅縮短行員調閱的時間，也許五分鐘就能知道價格了！
2. 委託銀行進行完整估價
   委託銀行進行完整估價是指「請銀行派出專業的鑑價師到不動產所在地及內部進行估價」，鑑價結果會作為貸款的主要依據，所以準確性也會比行員高出許多。但是，委託銀行鑑價需要支付鑑價費用，還要等待鑑價工作天數及申請天數。
   值得注意的是，銀行鑑價的標準不一，造成鑑定出的價格也不同，有時差距可能兩、三百萬以上。所以蘇代書不推薦委託銀行鑑價。
3. 蘇代書免費不動產估價
   蘇代書擁有十多年豐富的貸款經驗，對於台灣房地產非常熟悉，從南到北沒有估不出來的價格，我們也提供免費估價的服務，只要拍攝權狀給蘇代書 30 分鐘就可以取得不動產的價值，還可以了解貸款額度。歡迎利用下方表單詢問。

影響不動產價格的4大因素

• 貸款者的信用條件
• 房屋土地的價值
• 政府對於房市的態度
• 國際情勢

申貸者的信用狀況

首先，任何貸款一定要先衡量自身的財力。一般來說，如果信用方面都沒有遲繳紀錄，卡債、貸款都按時繳清，沒有用過「最低繳款」，沒有借過現金卡，這類民眾在貸款時一定比較容易過件。但是相反的，如果信用瑕疵、信用不良、有債務協商，貸款常常遲繳，這類民眾要貸款就相當困難了。

不動產的市場行情

銀行房屋貸款的額度最高為市價的7成，土地貸款則從5成到7成不等，以往動輒8成5、9成的情況已不多見。銀行不動產估價是有一套專門的算法，絕非看實價登錄就直接決定的。

還有一個情況是：申貸人高估了不動產的價值。假設一筆不動產只有價值1000萬，地主想要向銀行貸款1200萬，銀行有可能會放貸嗎？

政府對於房市的態度

舉例來說，2000萬的房子向銀行借了1500萬，結果1年後房價下跌至1500萬，結果屋主還不出錢來被法拍，法拍的價格才1300萬，在這個案子中銀行就虧損了200萬，還不加上金錢、人力及時間成本。假設銀行每個案子都虧200萬，那麼銀行一定會倒閉；所以，銀行絕對不會做這麼蠢的事，政府也不會隨意放任這類情事發生。

國際經濟情勢是否看好

現在國際社會牽一髮動全身，在非洲發生的事有沒有可能影響到我們？從石油危機、兩伊戰爭、中東戰爭、台海風暴、亞洲金融風暴、美國次級房貸風暴、希臘破產、冰島破產、英國脫歐、日本海嘯、中美貿易戰…等等，以上種種都會導致台灣的房市波動，進而影響到我們的貸款額度。當然如果國際情勢看好，金融指數飆高，我們的房價也會上升，額度也會提高。

免費房屋線上鑑價工具

不動產估價有很多種方式，如成本法、比較法、收益法、土地開發分析法…等等。對於普通民眾來說，一般的實價登錄系統就非常足夠了；實價登錄系統有內政部和民間房仲業者，收錄的房屋價格都非常具有參考性，也是蘇代書估價常用的工具。不過要注意的是，有些特別低的價值有可能是親屬之間做的買賣，不具參考的價值，特別高的價格也有蹊蹺，所以最好是參考中間值。另外透天、店面、公寓、電梯大樓、中古屋等行情也都不一樣，路段也是，臨路大小（大路小路）都會影響價格。

內政部:::不動產交易實價查詢服務網 – 實價登錄
591房屋交易網實價登錄
信義房屋實價登錄資訊查詢
永慶房仲網實價登錄
樂屋網實價登錄查詢，不動產房價行情
好房網實價登錄
中信房屋成交行情
MyGo實價登錄列表

地上權住宅貸款是近年來興起的貸款模式，也是我們事務所承作案件非常多的項目。

地上權住宅的最大優點就是便宜，價格大約為當地市價的5至7折；但是相對的也有缺點，如地上權設定期限、剩餘使用年限、貸款成數較低、銀行不願意承作貸款等等。

今天蘇代書要幫各位講解如何使用「地上權住宅」來取得資金，若是有任何問題都歡迎下方留言。

地上權住宅貸款如何提高成數？

如開頭所述，地上權住宅只有房屋權狀，並沒有土地所有權，如果未來貸款繳不出來時需要處分時會非常困難，所以銀行或是民間債權人在鑑價時都會比較謹慎。銀行貸款大約只有5成的空間，民間則可以到7成，不過實際上還是要看申貸人的信用狀況及房屋地段來評估，向蘇代書也有辦理過一件地上權住宅貸款，我最後核貸成數可以到8成5，因為申貸人的條件很好，房屋也在市中心內。所以說幾成幾成真的只是參考用，真正可以影響成數高低只有自身條件和房屋條件而已。

地上權住宅可以向銀行貸款嗎？

地上權住宅要向銀行貸款非常的難，目前僅有少數幾家銀行有承作，而且利率是用信貸的利率，大約在5%以上，10幾%的案件也非常常見。

如果只是需要短期的資金，或是被銀行拒絕的話，可以考慮民間貸款，所謂的民間貸款就是除了銀行之外的貸款公司如蘇代書。民間貸款是以月計息，利率會比銀行高些，每月為0.8%至2.5%之間，如果超過2.5%就算是違法的利息。

地上權住宅容易脫手嗎？

地上權住宅有收租收益和增值的空間，但大多數地上權住宅皆有使用年限，因此在買賣時，「剩餘年限」是影響房屋價值和買方意願的最大因素。普遍來說，地上權產品通常在新成屋前5年轉手較容易，屋齡一旦超過5年之後，轉手性的困難度會越來越高。

此外，第二手買方要向銀行貸款的難度會比第一手買方高出許多，即使是黃金地段的地上權住宅，債權人也會因為擔心房屋殘值快速縮減，而不願意承作貸款，或是貸款成數降低，也可能只願意以較高利率來放貸。

地上權狀宅貸款總結

地上權住宅貸款算是目前市場上興起的一種貸款項目，不過由於屋主缺乏土地所有權而導致貸款的成數降低，又或者只願意以較高利率承做貸款，大多數銀行也不願意承作此類貸款。不過沒關係，可以向蘇代書申請貸款，我們事務所每月最低利率只要0.8%起（最高2.5%），只要符合條件即可申請，歡迎利用免費貸款諮詢表單。