房貸流程會很複雜嗎？有哪些是需要注意的地方？為何一個買房的基本常識竟然這麼少人知道？

蘇代書這篇將介紹完整的房貸流程關鍵6步驟！

房貸流程的6個步驟：估價 => 審核 => 照會 => 對保 => 設定 => 撥款

一、 房貸流程首重房貸銀行

房貸流程首要就是在找房貸銀行，找的方式以 2 種管道為主，第一是找自己工作薪轉的銀行或是主要存款的銀行，第二是找知名品牌仲介經常配合的房貸金融機構，通常代書也會在簽約時和簽約後向你介紹他們常合作的銀行，而這些經常性配合的銀行也因為品牌仲介的關係在貸款上也會比較順利，前提是個人工作收入以及信用方面都維持良好的狀態，當然蘇代書個人是是建議在簽約前就先做估價的動作，把你要購入房產的地址先給有認識的代書或銀行專員估價，了解這間房子貸款大概能貸多少，了解自己頭期款大概要準備多少，讓自己心裡先有個底，也能評估自己是否有能力來負擔。

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夫妻買房大哉問！平均月薪10萬元該買總價多少錢的房子？

房貸基本常識
代書或銀行專員在估價後會給你一個可貸金額的範圍，假設今天你要買的房子估價後可貸金額為 1,020萬 ～ 1,050萬，這時你把可貸金額除上 0.8，除出來的結果就是你房子的市值，只要你最後購買房子的成交價落在 1,275萬 ～ 1,312萬這個區間，代表你買的價錢沒有買貴，符合市場上的價值，銀行會將市場價值乘上0.8(貸款8成)來換算成可貸金額，反之若你最後購買的成交價高於市值，意味著你買貴了，也代表著你的自備款要準備更多，貸款金額會依據你買房的成交價與銀行鑑價兩者取低的一方再乘上貸款成數，最後就是你的房貸金額。

二、 銀行房屋鑑價與聯徵

在知道房子的價值之後，我們就要正式開始跑房貸流程中最重要的申貸程序，我們需要填寫銀行的貸款申請書以及徵信同意書，並附上半年的工作薪轉證明、財力證明以及年度扣繳憑單等，這部分就是盡可能提供有利於你的資料讓銀行放心貸款給你，房貸利率及額度都會有影響，銀行在房貸上會分別看人跟物，物的部分就會看你購買房子座落的區域、格局以及周遭環境來評估，但每家銀行評估的角度皆不相同，有些特別看重人的條件，有些則是只重視物的價值。

影響鑑價金額最主要的因素為：屋況、裝潢、是否有險惡設施及使用目的

當然每家評估的標準都不一樣，所以可向2～3家銀行來進行房屋鑑價，了解各家金融機構可貸金額及利率各是多少，再來就是聯徵的部分，這是銀行特別重視的一環，因為攸關他們是否能穩定收到利息的關鍵，銀行會在你簽署徵信同意書後去調閱你的聯徵紀錄，來了解你個人的信用評分，
信用評分報告裡包含了你過去信用卡使用以及繳款紀錄，評估你的信用是否良好和是否能正常還款的依據，可參考蘇代書之前所寫的文章：

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聯徵分數代表什麼意思？銀行沒告訴你的影響信用評分6大關鍵！

三、 銀行審核

在銀行有了聯徵紀錄、貸款申請書以及財力相關資料後，銀行就會針對你個人的工作年資、職業類別、公司規模、月收入、戶頭存款以及名下是否有資產 ( 基金、房租或土地 ) 來評估，另外在房屋鑑價方面銀行以物件的周遭環境 ( 交通、學區、公園 )、生活機能、室內格局 ( 主流為 2～3 房 ) 及裝潢與否來估價。

大部分的銀行都會需要到實地勘查，到你購買物件的室內拍照，作為放款審核的依據，銀行會以上述條件來評估最後核貸的房貸成數、金額、利率以及是否有寬限期，若個人條件不好建議可透過增加保人來為自己加分，提高銀行放款的意願及條件，這階段銀行內部審核需要 5～7 個工作天。

財力加分項目

1. 租金收入 ( 租金要有轉帳金流，不要收現金 )。
2. 成為銀行VIP客戶 ( 存 300萬元在銀行持續 3個月 )。

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房貸寬限期大解密！你不能不知的6個銀行寬限期必備常識！

四、 照會及簽約對保

在經過幾家銀行最後審核出來的結果後，即選擇一家最有利於你的金融機構來做申貸，而選定銀行後，銀行審核人員會打電話給你進行詢問的動作，這個流程就叫做照會，一般銀行端審核人員會問以下幾個基本問題：

1. 你的基本資料。
2. 公司名稱、職稱、年資、公司電話、公司地址及年收入。
3. 這次買房的地址、貸款金額、成交價。
4. 貸款目的、使用用途 ( 一般會說自住，講投資的話會影響貸款成數及利率 )。

照會完成後，審核人員會需要你 ( 以及保人 ) 到銀行分行做簽約對保，就是當面簽署貸款契約書和確認各項貸款細節，如最後貸款金額、各階段利率、貸款年限、是否有寬限期、綁約多久不能轉貸以及違約金比例等等，房貸流程中最重要的環節也在這，在簽約時都必須再三確認合約上的金額及數字是否有誤，簽約後也要在合約審閱期內反覆檢查，確保契約內容正確，最後銀行也會一併開設帳戶作為日後繳還房貸使用。

房貸年限補充說明
銀行在評估房貸年限時，會依據2個標準來評估：

1. 屋齡 + 貸款年限 < 70
2. 年紀 + 貸款年限 < 80

這兩個條件是同時看的，不會只看其中一項，當然每家銀行評估的條件不會都一樣，不過不會落差太大。

五、 不動產抵押權設定

銀行在簽約對保後會立即辦理不動產抵押權設定，但這部分通常會由代書來處理，在房子過戶後代書會幫你帶著建物及土地權狀正本去地政事務所辦理，把房子抵押在你的名下，抵押權設定金額為你房貸金額的 1.2 倍，抵押權設定及金額在權狀上看不到，必須調一類謄本才會有，在交屋時代書也會提供，因為有向銀行申請房貸，銀行也會擔心不動產抵押物的安全性，所以銀行會一併幫你辦理火險及地震險，這部分需要房貸申請人繳納，一年繳費一次，直到貸款繳清為止。

六、 銀行撥款

前面所有房貸流程都完成後，最後就準備要撥款了，若你買的房子前屋主還有房貸尚未繳清的話，你的房貸銀行就會先做代償，把要撥款的金額一部分先清償掉前屋主未還的房貸，再做前屋主抵押權的塗銷，這些也都是代書會處理，剩餘的貸款金額會先撥款到買房簽約時雙方的履保專戶裡，由履約管理公司來保管，最後所有交屋手續都辦理好後，才會將尾款從履保專戶撥款給前屋主，完成所有的房貸流程。

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網路上琳瑯滿目的信貸利率讓你頭昏了嗎？相信你看到每家銀行所推出的超低利率每個都讓你很心動，但真的每家銀行的信用貸款利率都這麼優惠嗎？該如何去選擇一間好的並適合自己的銀行呢？

以下是蘇代書為你整理申請信貸時所需注意的事項！

各家銀行信貸利率比較

(註：實際利率以各家銀行公布為主)

以上看來許多信貸利率都算蠻低的，但每家銀行能申請的信貸條件不盡相同，適用對象也有所不同，建議還是透過電話洽詢各個銀行的信貸申辦窗口較為妥當，或透過專業的貸款規劃師來作自身的貸款評估較為謹慎。

信貸利率最低的銀行？你該注意的是總費用年百分率 (Annual Percentage Rate)

每間銀行都會針對不同客戶族群提供不同種類的信用貸款商品，而信貸利率也會因每檔促銷時段的不同而有所變化，你常看到的：別比了！超低利率只要ＸＸ％，這樣的廣告往往很吸引人，但卻沒寫出許多細節的部分。

如申辦手續費、貸款年限？有分階段利率調整？是否僅適用特定對象？上述這些細節就攸關你最後真正貸款出來的利率，所以，信貸利率我們要看的是總費用年百分率APR，APR又稱作貸款的實質年利率，算法是把申貸的開辦費以及各階段的利率，所有成本加總在一起計算，最後所算出來的利率並非當初廣告所刊登的那麼低，所以申辦前還是要詢問清楚哪個貸款方案是對自己有利的。

如有不動產抵押物，善用增貸來降低信貸利率以利資金活用

信貸是一種不需抵押物，僅憑個人信用即可申辦的貸款，利率當然會較高，若名下有不動產當作抵押物，絕對是活用資金最好的選項，可打電話向房貸銀行詢問房子是否有房屋增貸的空間，有的話可能是這幾年房子有增值，或者是因為繳了幾年房貸還本金的關係，但都沒關係，因為你很難找到其他比房貸利率更低的銀行，信用貸款利率大多落在2%~13%之間，但房貸利率卻非常低，平均都可以到2%以下。

總之，善用不動產來靈活運用資金是貸款的第一首選!

信用貸款利率是怎麼算出來的？

一般來說，信貸利率是由銀行自己本身的定儲利率加上年利率所計算出來的。

信貸利率 = 銀行定儲利率 + 銀行年利率

而定儲利率會隨著市場升息或降息去做調整，像這次的疫情，不管是房貸或信貸，都有全面性的調降，另外加上去的年利率就是由銀行內部審核你個人條件後所給予你的利率，每個人都不會相同，基本上信用貸款的利率都採機動計息，只要你後續的貸款有按時繳款，都有機會向銀行申請利率的調整，降低利息支出。

延伸閱讀：信貸試算銀行不說的秘密！原來每月貸款利息是這樣算出來的！

申請信用貸款前的注意事項

看到最低利率的方案並非自己申請就可以得到相同的利率，每家銀行審核條件不同，喜歡申貸的對象也不一樣，想申辦利率低額度高無非是需要經過多家銀行的來回比較才會得知，在你尚未確認要申辦哪間銀行之前，銀行給你的利率跟額度都只是粗估，不管你是打電話去客服或是到分行詢問，你都只能得到很模糊的答案，因為銀行也知道你只是來比較的，也怕同業情蒐，沒有任一間銀行可以向你保證最後核貸的結果。

除非你已經確定要申辦，填了申請書及檢附相關財力證明之後，銀行才會”認真“幫你審核並調聯徵紀錄，也有些銀行為了搶生意，開了讓你無法抗拒的信貸利率及額度，只為了行員自己的業績，但未料最後申辦出來的條件跟行員當初所說的天壤之別，對銀行的信用也大打折扣，這也是為什麼現在大家會選擇市面上專業的貸款顧問公司，先透過貸款規劃師來作事先諮詢，這也是大多數人申辦信用貸款的第一步！

影響信貸利率關鍵要素：信用評分

信用評分是影響信貸利率高低的關鍵，若有被扣到聯徵分數，最後貸款出來的利率也不會太漂亮，以下是影響信用評分主要的7大項因素：

• 個人負債狀況：負債總額越高，信用分數愈低。
• 延遲繳款紀錄：信用卡還款延遲次數越多，信用分數越低。
• 聯徵信用查詢紀錄：近期銀行查詢次數越頻繁，代表資金需求迫切，聯徵分數越低。
• 往年信用歷史長短：使用信用卡及貸款開始的起始時間，越早有信用紀錄，銀行可參考的數據越多，信用分數越高。
• 使用循環利息的頻率與比重：有使用信用卡預借現金 ( 現金卡 ) 功能或只繳信用卡最低應繳，長期使用循環利息長達半年以上，信用分數越低。
• 提領百元鈔票：如果連百元也要提領出來，銀行會思考你的還款能力是否足夠，這也是銀行不喜歡貸款給百元提領者的原因，當然信用分數會越低。
• 月光族：很多年輕人習慣在下個月發薪水之前就把錢全部花光光，存款低於5千元的都稱為月光族，因為還款能力會遭到質疑，所以月光族也是銀行常婉拒的對象。

還是不清楚自己的條件適合向哪家銀行申貸？

在申請信貸之前，建議還是先試算好日常生活中的各種開銷，信貸還款金額原則上以不超過每月薪資的1/3，別讓貸款成為每個月沈重的負擔，如何找到合適的貸款方案、有效運用資金、降低利息成本，這方面就需要多做功課及比較了，若你對信貸利率還有一些疑慮，或不曉得自己本身的條件適合申請哪一家銀行的，可參考以下相關的貸款文章!

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我相信現在讀這篇文章的你一定很困惑到底債務協商和前置協商是什麼？差別在哪裡？如何申請？讀完這篇即可解決你目前的問題，也讓你清楚若面臨債務協商或前置協商的問題，有更明確的方向知道該如何去處置！

一、 什麼是債務協商？前置協商？

債務協商是一個統稱的說法，它包含了前置協商、更生、清算等不同階段的申請流程，一般來說大部分90％的債務人透過前置協商的這一個步驟就可以解決銀行債務的問題，除非前置協商不成立者，才會走到後續聲請更生或清算的階段。

前置協商意指名下有多筆銀行債務的你向債權銀行申請一次性解決所有債務的機制，在法律力量的背景下，你所欠債的各家銀行授權予你最大的債權銀行 ( 欠款最多的銀行 )，由最大債權銀行當窗口，你和最大債權銀行透過溝通協商的方式擬出一份雙方 ( 你和銀行 ) 都同意的償還方案，雙方簽訂契約履行，債務人可爭取合理的還款條件，有效降低龐大清償債務的壓力，重新開始新的人生。

二、 為何需要債務協商？前置協商？它的好處是？

你所欠的各種信貸、信用卡最低應繳產生的循環利息、現金卡等這些高利率的不良債隨著時間越滾越大，越欠越多，透過債務協商將所有債務移轉至同一家債權銀行，大大降低利息及月負擔！
債務協商的優點

1. 降低每月還款金額及利率
   透過債務協商，由最大債權銀行評估債務申請人的工作收入，扣除必要支出後所能負擔的金額，作為每月還款金額與利息的考量。當債務協商申請成功後，有機會降低每月還款金額及利率，且最長可攤還至 180 個月 ( 15年 )，大幅減輕申請人的債務負擔。
2. 繳款時間點統一方便
   若有多家債權銀行，繳款日期不一，避免苦記多家銀行繳款日期，債務協商後只需牢記一個繳款日期，不但省時省力，方便又快速。
3. 協商無綁約，可隨時提前還清
   不同於整合負債需綁定一年，否則會有違約金產生，協商不需綁約，隨時都可以多還一些，只要準備當期加上至少 4 期( 共 5 期 ) 的費用，當然你要超過4期也可以。舉例來說，小明每月償還金額為 10,000 元，在這個月要多還一些,他需準備 50,000 元( 10,000 * 5 )，並於當月繳款期間內準時繳交，下個月恢復繳 10,000 元即可，而所有多還的款項都能完全扣除本金，讓你減少部分利息，越還越少。
4. 維持社會名譽
   前置協商提供債務人與所有債權銀行一次性解決債務的機制，依照債務人的實際還款能力制定清償方案，避免進入更生或清算的司法程序，影響到個人信用紀錄及日後社會名譽。

三、 誰需要債務協商？

只要你每天都在擔心下個月繳款日的來臨，你的收入和債務已無法平衡造成財務困難，即可進行債務協商。

1. 負債比嚴重過高
   負債比計算公式：「無擔保負債／月收入」，金管會規定，貸款不能超過申請人月收入的22倍，若超過這個比例，就容易被視為高風險客群。
2. 信用卡高額循環利率
   有些人的帳單只繳最低應繳，每個月利滾利，沒想到原本應該繳的款項延至下一期，等於同意啟動循環利息，這會讓債務愈滾愈大。
3. 債務遲繳或長期未繳納
   名下有信用貸款、現金卡、信用卡預借現金及帳單分期有遲繳狀況或長期未繳納被銀行列入呆帳，按月繳款有困難者。
4. 債權銀行過多債務雜亂
   飽受各家銀行高利息催收，每個月有多個最遲繳款期限，支出已嚴重大於收入，生活亂了方向不知所措者。

四、 申請債務協商的條件

1. 未曾參與過前置協商，或曾參與銀行公會協商機制協商但未成立。
2. 5年內未從事營業活動，或從事小規模營業活動營業額平均每月低於新臺幣 $20 萬元之自然人。
3. 有積欠金融機構債務者。
4. 對銀行之債務按期還款有困難者。

五、 債務協商的4大限制

1. 本金不會減少
   你所欠的所有金額不會因為債務協商成立後而減少，它只會協助你降低利率，幫你把繳款總年限拉長，減緩每個月的還款金額，除非你一次全部清償，否則本金是不會打折的。
2. 還款期間無法申辦信用卡與貸款
   在債務協商還款期間，銀行會立即凍結申請人手中所有信用卡，不僅無法使用信用卡，也不能再申請任何貸款，而聯徵中心也會註記債務人目前處於協商還款中，必須等債務協商清償完後滿一年，才可重新申辦信用卡使用。
3. 只限於積欠銀行之債務
   債務協商機制只適用於積欠銀行的債務，不包含其他非銀行金融機構的民間貸款。
4. 聯徵紀錄
   債務協商的所有債務都清償後，聯徵紀錄上會註記一年的時間，一年過後即可再和銀行重新培養信用，若你想跟銀行重新申辦信用卡及貸款，建議不要和之前有欠款的銀行申辦，因為雖然聯徵紀錄上取消了，但銀行內部的資料還是有過往的遲繳或辦理協商等紀錄存在，會直接影響信用評分而導致核准困難，銀行這麼多間，就換間申請吧！

蘇代書總結

綜合以上要點，在你向最大債權銀行申請前置協商後，從提交申請日隔天開始約 25 至 30 日內進行協商，在 45 至 90 日內會完成所有協商作業，至於前置協商處理進度，可向最大債權金融機構查詢，一般來說從申請到最後的核准大約 3 個月內即可跑完所有債務協商的申辦流程，若對於申請流程上還有其他疑慮，不知道該如何處理的，也可先透過由政府合法立案的貸款顧問公司來洽詢，像蘇代書事務所，他們有提供免費一對一貸款諮詢服務，讓自己也能更清楚了解整個債務協商完整的申辦流程！

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